這一輪房?jī)r(jià)暴漲，幾多歡喜幾多愁。各地地王頻出，沒有最高只有更高；坐地漲價(jià)幾十萬(wàn)、隨意違約、排隊(duì)離婚，沒有最瘋狂只有更瘋狂。
G20后的杭州已經(jīng)淪為世界人杭州了。來(lái)自上海、南京、溫州等地的土豪們像菜市場(chǎng)買菜般，一個(gè)周末搞定數(shù)套。我所在的一個(gè)交流投資理財(cái)?shù)?00+人的杭州群，除去G20放假一周，兩周時(shí)間在其中兩個(gè)版塊買入50+套。
不關(guān)注不身在其中恐怕難以想象有多么瘋狂。君不見：
昨天約好房東今天下定，今天房東坐地起價(jià)漲20-30萬(wàn)，你不買有的是人排著隊(duì)買；
幾個(gè)有意向的買家在房東家里，你5萬(wàn)我5萬(wàn)的加價(jià)；
前一天晚上10點(diǎn)看好的房子，稍一猶豫，第二天就賣掉了；
別說(shuō)下定后毀約，首付付完貸款都快審批完成也分分鐘說(shuō)毀約就毀約；
……
現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，十分慶幸自己早了兩天開始，慶幸自己該決斷的時(shí)候還是很果斷（G20后的周六請(qǐng)一天假看房一天，當(dāng)晚咨詢幾個(gè)專業(yè)的朋友就做了決定，第二天約房東下定，在絲毫談不下去的情況下花了10幾分鐘考慮決定按房東的條件買下）。當(dāng)然，我之前也是做了不少功課的（買了德科（吳曉波頻道主推的房產(chǎn)類公眾號(hào)）的課程，買了關(guān)于買房法律相關(guān)問題的知乎live，咨詢專業(yè)朋友），很明白為什么要這么做，以及風(fēng)險(xiǎn)、收益如何。
9月假期還特別多，行情可以說(shuō)瞬息萬(wàn)變，中秋前與房東簽好轉(zhuǎn)讓合同，回來(lái)第二天就限購(gòu)，政府速度也蠻快的嘛。
雖然準(zhǔn)備了不少，“實(shí)踐中”也惡補(bǔ)了很多，仍然覺得有不少地方可以做的更好。因?yàn)榭偨痤~較大，幾乎任何一個(gè)決策都影響數(shù)十萬(wàn)。所以覺得十分有必要詳細(xì)復(fù)盤一下，相信對(duì)即將買房的伙伴十分有幫助，也爭(zhēng)取在下一次操作中做的更完美。
目錄
1.買房目的
2.為什么現(xiàn)在買
3.買在哪里
4.實(shí)地跑盤
5.如何選擇中介
6.下定
7.簽約
8.首付
9.面簽
10.過(guò)戶以及物業(yè)交割
1.買房目的
為什么買房？剛需、改善、投資？
目的不同選擇的標(biāo)準(zhǔn)大不同，本文只探討以投資為目的的買房。
即使是投資也有不同策略，1.低買高賣賺取資本利得；2.出租獲得（正向）現(xiàn)金流
在國(guó)內(nèi)很難做到正向，所以基本是1+2，不同側(cè)重。
2.為什么現(xiàn)在買？
銀根寬松，低利率時(shí)代；
經(jīng)濟(jì)下行，通貨膨脹，商品為王；（輔助判斷：股市暴漲后進(jìn)入慢熊，錢流入樓市；雖然經(jīng)濟(jì)周期不那么明顯，但樓市股市的負(fù)相關(guān)還是明顯的）
國(guó)家去庫(kù)存戰(zhàn)略；限購(gòu)取消；稅費(fèi)大優(yōu)惠；
雖然整體來(lái)說(shuō)最好的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去（最好是去年底到今年初；大多數(shù)人是無(wú)法做到在底部買入的，在底部買入的也有不小的一部分是碰上這個(gè)機(jī)遇的，所以不用對(duì)比來(lái)后悔；抓住甘蔗的中部也挺不錯(cuò)的；當(dāng)然有一些老韭菜是很有遠(yuǎn)見在年初買入多套的），但針對(duì)個(gè)體城市仍存在窗口期（因?yàn)橐痪€城市的從嚴(yán)，資金逐漸流向熱點(diǎn)二線城市）。
why杭州
到2022年亞運(yùn)會(huì)之前都具較大增長(zhǎng)潛力；（發(fā)展機(jī)遇好，基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)有較大程度提升）
經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型較成功，有多種增長(zhǎng)引擎；
人口持續(xù)凈流入；
相比四小龍（南京、蘇州、合肥、廈門）杭州仍具有較大增長(zhǎng)空間；
上海部分資金溢出到杭州；杭州對(duì)浙江省內(nèi)資金具有較強(qiáng)吸附力；
個(gè)人社交關(guān)系大部分在杭州；喜歡這里的環(huán)境；
風(fēng)險(xiǎn)因素
平均已經(jīng)漲過(guò)19%，部分板塊更是漲幅超50%；
杭州今年出售800億+土地，供給增大；
注意：這個(gè)判斷在8月底，聽了德科第二課后立即行動(dòng)，中間還因?yàn)镚20等了一周，但G20后立馬瘋漲，杭州已經(jīng)被外地人攻陷，各地土豪們像買白菜一樣一買一籮筐！好在我在G20后的第一個(gè)周末搞定看房+下定?，F(xiàn)在窗口已關(guān)閉，按德科的話說(shuō)就是
此時(shí)在杭州買房，已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)。
3.買在哪里
我采取的方法是，確定要買后先約專業(yè)朋友請(qǐng)教。他根據(jù)我的首付區(qū)間和還貸能力給了我可以考慮的總價(jià)區(qū)間和版塊推薦，進(jìn)一步推算大約首付**，月供**，租金**，持有N年，總投入**預(yù)期增值**預(yù)期年化收益**。這一步非常重要，既能心中有數(shù)，又決定了你后面的選擇和跑盤有的放矢，不會(huì)白白浪費(fèi)時(shí)間精力。想咨詢我的這位朋友的請(qǐng)移步在行，行家指路少走彎路。
這里我是根據(jù)老司機(jī)們的推薦（為主）+研究杭州城市規(guī)劃（為輔），我素來(lái)相信術(shù)業(yè)有專攻，老司機(jī)們的判斷基本不會(huì)錯(cuò)。綜合德科的宏觀判斷和心靈創(chuàng)富群里經(jīng)常跑盤的老司機(jī)們的推薦，在自己也實(shí)地考察了幾個(gè)版塊后，最終還是定在他們推薦的杭州新城/新的城市中心附近。如果德科的判斷不錯(cuò)，二代城的價(jià)格很快就會(huì)追上甚至超過(guò)一代城。
確定的小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)必須要明確，才能配合投資策略決定持有時(shí)間和下一步操作計(jì)劃。
4.實(shí)地跑盤
心中有數(shù)后就可以在網(wǎng)上先做一輪篩選了，提高實(shí)地跑盤的效率。這一步推薦房多多、鏈家、我愛我家app，真實(shí)房源的比例較大。房多多的好處在于預(yù)約后房東若同意，可以拿到房東聯(lián)系方式，可以看到具體幢數(shù)樓層房間號(hào)（這在后面跟中介的選擇和談判中有更多的主動(dòng)權(quán)）；不足之處在于業(yè)務(wù)人員較少線下服務(wù)較差。鏈家和我愛我家是傳統(tǒng)中介，在帶看服務(wù)方面還是很不錯(cuò)的；不足之處在于中介太強(qiáng)勢(shì)，當(dāng)你想跟房東直接協(xié)商的時(shí)候中介會(huì)插入，要求雙方都跟他們溝通，他們來(lái)撮合；而且費(fèi)用偏高。太過(guò)依賴中介就沒有多少可以談判的余地了。
所以我推薦的方式是：app上選好房子約鏈家或我愛我家的經(jīng)紀(jì)人帶看（帶看的時(shí)候最好兩個(gè)人一起，留不準(zhǔn)備買房的那個(gè)人的聯(lián)系方式，另外如果可以盡量先不簽帶看委托協(xié)議，避免因?yàn)檎劜缓弥薪橘M(fèi)換中介導(dǎo)致的違約）。
5.選擇中介
看好房子就進(jìn)入談判、交易環(huán)節(jié)了，這里我個(gè)人傾向于選擇一個(gè)靠譜中介，委托他們協(xié)助談判、辦理相關(guān)手續(xù)等。中介費(fèi)大概是房子總價(jià)的2-3%（我的是朋友推薦的，1%；這樣火的行情，基本很難再談下去了；最便宜的是房多多，2999+0.3%，但是他們一個(gè)人服務(wù)太多）。其他中介服務(wù)費(fèi)中的房屋評(píng)估費(fèi)用水分也很多，可以多往下砍。找中介的原因是：
5.1 節(jié)省寶貴的注意力和時(shí)間
引用我十分認(rèn)同的笑來(lái)老師的觀點(diǎn)，我們一生中所擁有的最寶貴的財(cái)富是我們的注意力，其次是我們的時(shí)間，最后才是我們擁有的金錢。如果能用錢來(lái)?yè)Q注意力和時(shí)間，那是非常劃算的一件事。
但前提是換來(lái)的注意力和時(shí)間要能夠或在不久的將來(lái)能夠換來(lái)更多的金錢。（很多事情都是有前提的，后來(lái)會(huì)談到的貸最多的錢貸最長(zhǎng)的時(shí)間也是有前提的，如果無(wú)法做到還是不要采用這種方法了）
5.2 他們更專業(yè)
我們很多人都是第一次交易，注意事項(xiàng)、談判技巧、市場(chǎng)了解情況等都遠(yuǎn)不如他們，為何不請(qǐng)他們幫忙呢？
5.3 有第三方監(jiān)管會(huì)更安全
定金是打到中介的賬戶，買家、賣家、中介三方監(jiān)管，首付打到與中介合作的銀行，買家、賣家、中介、銀行四方監(jiān)管，從而保證交易的安全性。
6.下定
決定下手后就可以帶著中介一起約房東談一些細(xì)節(jié)并下定了，這一步的目的是與房東達(dá)成初步買賣意向，約束房東再將房子賣給其他人或提價(jià)。定金的金額不超過(guò)總價(jià)的20%，買家違約定金的50%歸中介，50%歸房東；房東違約賠雙倍，25%歸中介，其他歸買家。（在當(dāng)前瘋狂的環(huán)境下，定金5/10萬(wàn)，違個(gè)約賠10/20，漲價(jià)30還是賺的）
下定后會(huì)簽約兩個(gè)合同《房屋買賣意向書》/與房東 和《求購(gòu)委托書》/與中介，房子的價(jià)格、首付多少首付截止時(shí)間、是否做G房東如何配合、家具包括哪些、什么時(shí)候交房、過(guò)戶……差不多重要的事項(xiàng)都做了初步的規(guī)定。
注意：是定金不是訂金，前者受法律保護(hù)；在火爆行情下可以適當(dāng)調(diào)高定金比例，提高房東違約成本。
7.簽約/網(wǎng)簽
這是最后確定各個(gè)細(xì)節(jié)的時(shí)刻了，一定要認(rèn)真對(duì)待，最好能與有經(jīng)驗(yàn)的朋友一起，是否請(qǐng)律師看自己情況。如果做G了還需要一份附加協(xié)議，條款寫清楚。我當(dāng)時(shí)花了整整6個(gè)多小時(shí)，還是在中介總部不特別忙的情況下，所以有必要準(zhǔn)備一些吃的:-D
一般誠(chéng)心賣的房東還是比較配合的，我這個(gè)房東夫婦就是，幫我介紹了折扣更低的銀行，很配合做G，兩夫妻還搶著給我介紹女朋友（懵逼臉），分享他們帶的吃的。因?yàn)槲疫@邊有很多要咨詢、協(xié)調(diào)的，合同改了2-3次吧，還耽誤了他們接孩子放學(xué)，怪不好意思的。
8.首付
既然是投資為目的，那就要投資效率。本金1萬(wàn)賺5千與本金5萬(wàn)賺1萬(wàn)，雖然后者總盈利更多，但前者投資效率更高（50% VS 20%）。因此在這樣的目的和當(dāng)前的大環(huán)境下，貸你能貸到的最多錢、最長(zhǎng)期限，選擇等額本息。因?yàn)?br>
按揭基本是個(gè)人能拿到的最低利率的融資渠道了（利率4.9再加上打折，手放到自己手里，隨便一些理財(cái)方式的年化收益都會(huì)大于這個(gè)）；
雖然等額本息比等額本金要多還幾十萬(wàn)利息，但錢會(huì)越來(lái)越不值錢，本金前面還款壓力大后面逐漸減小，綜合考慮還是本息更好；
如果想更高可以做G，杠桿率會(huì)更大，這里不方便展開講。首付一般3成或2.5成，也有渠道可以做到2成，省下的也許可以再買一套:-D。關(guān)于利率折扣，除了隱形的“工作單位歧視”，也有一些可以商談的余地。還有一些對(duì)征信可能有負(fù)面影響的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。
注意：這里的前提是你懂點(diǎn)投資，自己可以做到年化收益>4.9%，比如基金定投、信托、跟投靠譜股票大牛、有股權(quán)投資更好。
9.銀行面簽
面簽前需要準(zhǔn)備的材料可以在下定后就開始準(zhǔn)備，像身份證、戶口本、工資證明（高于月供的2倍以上，放水期所以你懂的）、首付轉(zhuǎn)賬憑證打印單、首房的話還需要無(wú)房證明。
一般來(lái)說(shuō)，提前約好跟中介合作的對(duì)接人，基本是沒有什么問題的，也很快，就是查征信后利率折扣的談判了。純商貸的話某些小點(diǎn)的銀行可以2成，折扣可能少一點(diǎn)；四大行2.5成，可以爭(zhēng)取9折。
下面寫寫這個(gè)過(guò)程中的一些感慨——
人生如戲的感覺非常的強(qiáng)烈，就像我之前的文章《游戲與現(xiàn)實(shí)/現(xiàn)金流游戲的總結(jié)和思考》里寫的一樣：
游戲邏輯：
賺一桶金--購(gòu)買資產(chǎn)--非工資性收入，不斷重復(fù)這個(gè)過(guò)程直到非工資性收入大于總支出（即不用工作，投資帶來(lái)的被動(dòng)性收入就可以cover住每月的支出）就實(shí)現(xiàn)了初步的財(cái)務(wù)自由。游戲中概率比較大的賺取第一桶金的方式是買入低價(jià)股或房產(chǎn)。
時(shí)間：
游戲中，我們覺得機(jī)會(huì)很多，出圈/致富很容易，現(xiàn)實(shí)中好像很難。實(shí)際上是因?yàn)闀r(shí)間被壓縮，游戲中2h=現(xiàn)實(shí)中的幾十年，我們下午玩了30+輪，對(duì)應(yīng)的一次機(jī)會(huì)相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)生活中的2年左右。
現(xiàn)實(shí)中我們要做的是，提高投資能力（發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的能力、了解更多的投資種類）、努力工作輔以投資賺取第一桶金、購(gòu)買資產(chǎn)。
什么是好的機(jī)會(huì)？
股票：
游戲中，卡牌給了明確的價(jià)格區(qū)間和今日價(jià)格，很容易判斷出今日價(jià)格$1價(jià)格區(qū)間在$1-40的是絕佳機(jī)會(huì)，今日價(jià)格$5也是比較好的機(jī)會(huì)，這時(shí)候就可以大量買入。
現(xiàn)實(shí)中，股票的價(jià)格波動(dòng)區(qū)間也是可以查出來(lái)，然后等到絕佳機(jī)會(huì)分批建倉(cāng)買入。不同的是在現(xiàn)實(shí)中等到這樣1%的絕佳機(jī)會(huì)通常是好幾年，但如果你在等待的過(guò)程中有其他方式做到穩(wěn)定的而且不錯(cuò)的投資收益率，那你會(huì)更有耐心去等。就像我前幾天看到的一篇文章寫的：
當(dāng)你自己有一個(gè)穩(wěn)定產(chǎn)生6%收益的項(xiàng)目時(shí)，你會(huì)對(duì)10元以上，分紅率剛到3%的大秦鐵路有絲毫興趣嗎?不可能。再想，如果你有條件有每年15%以上的收益（比如作為一個(gè)很安全的銀行資金掮客），你可能對(duì)3000點(diǎn)以上，大盤PE在15倍的股市有任何興趣嗎？同樣不可能。試想你如果對(duì)打新股+短期理財(cái)研究頗深，每年10%穩(wěn)定收益，還會(huì)滿倉(cāng)殺入20倍PE的蘇寧又或者是茅臺(tái)么？可能會(huì)買，但一定不會(huì)輕易滿倉(cāng)。
如果你體會(huì)過(guò)花了數(shù)月時(shí)間去專研一只股票，又花了數(shù)年的時(shí)間去等待一個(gè)合適買入時(shí)機(jī)，又怎么可能只賺20%就滿意？又怎么可能只下跌20%就割肉離場(chǎng)？
房地產(chǎn)：
游戲中，房產(chǎn)也有明確的投資收益率、帶來(lái)的月現(xiàn)金流，可以方便大家做出投資決策；如果對(duì)卡牌比較了解，知道平均的房產(chǎn)投資收益率大概多少則能更快做出判斷。投資房產(chǎn)的目的有2個(gè)，一個(gè)是賣掉賺差價(jià)，一個(gè)是持有帶來(lái)源源不斷的現(xiàn)金流。這也是為什么有的房產(chǎn)帶來(lái)的是負(fù)現(xiàn)金流，但它的成本價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的平均價(jià)，仍值得購(gòu)買的原因。
生活中何嘗不是呢？
只是生活中變化多點(diǎn)，需要更敏感些而已；只是生活中要等待的時(shí)間長(zhǎng)點(diǎn)，需要更享受等待而已。
師友夾持一起走過(guò)一個(gè)個(gè)里程碑
畢竟在那樣一些購(gòu)買力和行動(dòng)力都十分強(qiáng)的群里，一步跟不上就會(huì)被甩的越來(lái)越遠(yuǎn)啦，這種焦慮和壓力可能跟這次買不上以后可能再也買不起類似~~引用他們一段話：
我們?cè)谶^(guò)河，過(guò)河的時(shí)候自己搭橋，橋是靠人撐著的，然后先后差不多的人就可以順便一起過(guò)河了。但是我們一路往前走，有很多河要過(guò)，撐橋的人要繼續(xù)往前走，這個(gè)橋的橋板也要拆了去搭前面河的橋。
于是，我們不斷過(guò)河拆橋。跟上的，就一起過(guò)河了；跟不上的，我就不知道了，需要自己搭橋了。
上海很明顯：銀行家成長(zhǎng)最快的時(shí)候是2013年上半年，包租突破最快的時(shí)候是2013年下半年，買房突破最快的時(shí)候是2014年。
過(guò)了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我們可能就不再系統(tǒng)討論(偶爾會(huì)零星討論)以前熟爛的內(nèi)容了。就如同現(xiàn)在我們基本從來(lái)不談如何做包租，都談怎么買賣了。
大家一起交流，一起搭橋過(guò)河，然后一起奔赴下一個(gè)里程碑。
為服務(wù)買單，付費(fèi)就是撿便宜
購(gòu)買李笑來(lái)老師的得到專欄，德科老師的年會(huì)員課程，在行咨詢，選擇中介，知乎live，都在這個(gè)過(guò)程使我獲益良多。誠(chéng)如笑來(lái)老師所說(shuō)：付費(fèi)就是撿便宜（價(jià)值排序：注意力>時(shí)間>金錢）。誠(chéng)如德科老師所說(shuō)：為服務(wù)買單是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)（物業(yè)費(fèi)貴的二手房賣價(jià)更高，因?yàn)榫S護(hù)好損耗小，因?yàn)猷従铀刭|(zhì)相對(duì)更高）。
知識(shí)也是服務(wù)的一種，用得好是很容易變現(xiàn)的。
終于寫完了，累shi了累shi了。。。
還有很多未能寫進(jìn)來(lái)的細(xì)節(jié)，或者不方便寫進(jìn)來(lái)的。
過(guò)戶以及物業(yè)交割還沒到，后面寫；然后再寫寫如何出租、預(yù)期與實(shí)際走勢(shì)的對(duì)比，第二第三第N套（希望很快有這個(gè)機(jī)會(huì)）……
如果有用，歡迎用打賞來(lái)表達(dá)感謝o(≧v≦)o~~
