1月15日一個(gè)巨大的消息引爆了中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，和這個(gè)消息相比之前的所有房地產(chǎn)松綁、落戶、土地等等政策都顯得不值一提，這就是多年形成的住宅供地政策大變革，一個(gè)房地產(chǎn)的全新時(shí)代將要來臨。

今天我們就來分析一下，這到底是一個(gè)怎么樣的大變革，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟該如何變化？

一、土地供應(yīng)的驚天變革

根據(jù)新華社的報(bào)道，1月15日國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

姜大明指出，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

這個(gè)消息一出立馬引發(fā)了整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的大討論，一場(chǎng)中國(guó)土地的變革時(shí)代正式來臨了。

二、中國(guó)土地的前世今生

眾所周知，在新中國(guó)建國(guó)之前，中國(guó)土地采用的是私有制的形式，通過解放戰(zhàn)爭(zhēng)我們成功地推翻了三座大山，讓人民真正成為了土地的所有者，土地的私有制被取消。

著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉·配有一句至理名言：“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父。”作為最為重要的生產(chǎn)要素，土地通過與勞動(dòng)力、資本、科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合可以創(chuàng)造出巨大的價(jià)值，乃至于巨大的財(cái)富，這也是為什么這些年來，不少中國(guó)家庭憑借房地產(chǎn)成功的給自己的家庭財(cái)富加了杠桿，這個(gè)加杠桿的背后就是城市土地不斷升值的過程。

改革開放初期，中國(guó)的改革首先就從農(nóng)村開始，隨著家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的實(shí)施，土地雖然仍歸集體所有，但農(nóng)民擁有了土地的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，在“交夠國(guó)家的，留足集體的，剩下都是自己的“口號(hào)的引導(dǎo)下，中國(guó)農(nóng)村發(fā)生了翻天覆地的變化，中國(guó)農(nóng)民依靠自己勤勞的雙手實(shí)現(xiàn)脫貧的偉大功績(jī)。而這背后功不可沒的就是土地所有權(quán)的改革。

從上個(gè)世紀(jì)80年代開始，中國(guó)的土地也開始改革，1986年通過了土地管理法，成立了國(guó)家的土地管理局，把土地的使用權(quán)和所有權(quán)進(jìn)行了分離，在使用權(quán)上將過去無償、無限期的使用土地變成了有償、有限期的使用，從而讓土地成為了商品進(jìn)入了市場(chǎng)，這種土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓讓中國(guó)的房地產(chǎn)有了發(fā)展的基礎(chǔ)，如果沒有這個(gè)土地的創(chuàng)新也就不會(huì)有中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的今天。

但是，有一個(gè)問題是中國(guó)的土地供給者只有一個(gè)這就是政府，面對(duì)著唯一的土地供給，市場(chǎng)上一方面土地需求有些供不應(yīng)求，特別是大中型城市，土地拍賣的價(jià)格也越來越高。另一方面，農(nóng)村土地卻難以流轉(zhuǎn)，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村土地利用效率低下的現(xiàn)象較為顯著，農(nóng)民的權(quán)益卻得不到保障。特別是由于耕地、宅基地、農(nóng)民住宅不能進(jìn)入市場(chǎng)，所以也導(dǎo)致了中國(guó)農(nóng)民是長(zhǎng)期缺乏“財(cái)產(chǎn)性收入”的一群人。土地這個(gè)最為重要的生產(chǎn)要素?zé)o法安裝市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律去有效配置，在某種意義也成為中國(guó)農(nóng)村發(fā)展相對(duì)滯后的原因之一。

三、土地改革意味著什么？

首先，土地的變革實(shí)際上將原先土地供應(yīng)主體由政府變成了多元化土地供應(yīng)，在住宅市場(chǎng)用地方面，原先的集體建設(shè)用地也有望進(jìn)入市場(chǎng)。例如，現(xiàn)在最為受關(guān)注的租賃市場(chǎng)將有可能成為最先受到土地紅利的一個(gè)市場(chǎng)，一些臨近城市的城中村，城市近郊農(nóng)村將有可能是此次土地紅利的最先收益群體。

其次，從整個(gè)政策的表述來看，用地也可以從非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中獲取，這對(duì)于一些國(guó)有企業(yè)用地來說將會(huì)是一個(gè)機(jī)會(huì)，很多國(guó)有企業(yè)的工業(yè)用地實(shí)際上可以變得供給更加靈活，從而讓整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)產(chǎn)品條線的四大主體“商品房、保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”的土地供應(yīng)變得更加多元和豐富。

第三，真正開啟了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。從宅基地的三權(quán)分置這個(gè)說法來看，宅基地的土地所有權(quán)不變，在此核心基礎(chǔ)之上，農(nóng)村土地可以隨著城市化的發(fā)展放活宅基地的使用權(quán)，從而形成更多元的房地產(chǎn)供給，這對(duì)保障房地產(chǎn)供給，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”理念，確保房地產(chǎn)供應(yīng)有著更加多元的意義。與此同時(shí)，對(duì)于農(nóng)民來說，困擾農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入終于得到了解決，因?yàn)橥恋乜梢蚤_始流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入也就變成了可能，這對(duì)消除貧困，提升農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入水平有著非常重要的標(biāo)志性意義。

當(dāng)然，此次政策的調(diào)整也有一些關(guān)鍵的核心必須要抓?。阂皇峭恋氐膶傩圆荒芨淖?，土地依然是屬于集體建設(shè)用地，這是一個(gè)根本的核心關(guān)鍵，不允許有任何的違背。二是租賃住房可以先行探索，但是其他的房地產(chǎn)產(chǎn)品是否會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)，這都需要看試點(diǎn)的效果如何，從而根據(jù)實(shí)際情況來確定。

雖然，從目前來看這種調(diào)整的步伐對(duì)于國(guó)家的房地產(chǎn)的影響不會(huì)太大，但是這種土地改革的標(biāo)志性意義卻是值得關(guān)注的，因?yàn)樵谶@方面國(guó)家邁出了非常重要的堅(jiān)定一步。

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