01 問(wèn)題引入
開(kāi)開(kāi)心心買(mǎi)了房，最擔(dān)心的莫過(guò)于“樓盤(pán)爛尾”。
付了首付、每月按時(shí)還貸，卻遭遇項(xiàng)目停工、交房無(wú)望，再加入房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者往往陷入“房財(cái)兩空”的困境。
此時(shí)核心爭(zhēng)議集中在三大問(wèn)題：
爛尾后購(gòu)房合同能否解除？貸款合同是否需繼續(xù)履行？剩余房貸該由誰(shuí)承擔(dān)？
最高院的入庫(kù)案例，恰如一盞明燈，給了這些“入伙遙遙無(wú)期、房貸連綿不絕”的購(gòu)房者不少希望。
02 基本案情
江蘇鹽城的陸某、張某千夫婦2021年底買(mǎi)了一套房，總價(jià)118萬(wàn)多，首付43萬(wàn)，向銀行貸款75萬(wàn)，合同約定2023年12月30日前交房。
從2022年4月到2024年3月，夫妻倆已經(jīng)還了19萬(wàn)多的貸款本金和利息。
可等到2024年4月，房子不僅沒(méi)交付，項(xiàng)目還停工好幾個(gè)月，開(kāi)發(fā)商明確說(shuō)交不了房。
03 訴訟請(qǐng)求
面對(duì)爛尾的房子，陸某和張某千夫妻倆急了，只好起訴，提出了六項(xiàng)訴求：
1. 解除和開(kāi)發(fā)商簽的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版）；
2. 解除和銀行簽的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；
3. 開(kāi)發(fā)商向銀行返還剩余的貸款本金及利息，自己不再承擔(dān)這筆還款責(zé)任；
4. 開(kāi)發(fā)商返還43萬(wàn)元購(gòu)房首付及利息；
5. 開(kāi)發(fā)商支付1.1萬(wàn)元逾期交房違約金；
6. 開(kāi)發(fā)商返還已經(jīng)還的19萬(wàn)元貸款本金及利息。
04 爭(zhēng)議焦點(diǎn)
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除？
開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)：曾主動(dòng)提出解除合同并退還購(gòu)房款，但原告拒絕，相關(guān)貸款利息應(yīng)由原告自行承擔(dān)，且不應(yīng)支付逾期交房違約金。
買(mǎi)受人主張：開(kāi)發(fā)商逾期交房超4個(gè)月，且項(xiàng)目停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能，符合合同約定的解除條件，應(yīng)解除合同。
（二）商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除？
銀行辯稱(chēng)：自身無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)按合同約定要求借款人和擔(dān)保人償還剩余貸款本息，不同意解除合同。
買(mǎi)受人主張：購(gòu)房合同是貸款合同的基礎(chǔ)，購(gòu)房合同解除后，貸款合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)一并解除。
（三）合同解除的法律后果應(yīng)如何確定？
開(kāi)發(fā)商主張：僅同意退還購(gòu)房款，貸款本息不應(yīng)由其承擔(dān)；
銀行主張：購(gòu)房者作為借款主體，應(yīng)承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任；
買(mǎi)受人主張：開(kāi)發(fā)商是合同違約方，應(yīng)返還全部已付款項(xiàng)并承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任，自身無(wú)需繼續(xù)還貸。
05 法院判決
一審判決：
江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院作出（2024）蘇0902民初3226號(hào)判決如下：
1. 解除原告與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版）；
2. 解除原告與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；
3. 開(kāi)發(fā)商向銀行返還剩余貸款本金及利息；
4. 開(kāi)發(fā)商向原告返還購(gòu)房首付款43萬(wàn)元及利息；
5. 開(kāi)發(fā)商向原告返還已償還的貸款本金及利息19萬(wàn)元；
6. 開(kāi)發(fā)商向原告支付違約金1.1萬(wàn)元。
二審判決：
銀行不服提起上訴，江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院作出（2024）蘇09民終4784號(hào)判決：駁回上訴，維持原判。
概而言之，法院支持購(gòu)房者的全部訴求！開(kāi)發(fā)商不僅要退錢(qián)、賠違約金，還得獨(dú)自承擔(dān)剩余房貸。
06 裁判理由
1. 購(gòu)房合同解除理由
《民法典》第五百六十三條規(guī)定：
“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的?！?/p>
法院認(rèn)為，本案中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2023年12月30日前交房，但至訴訟發(fā)生時(shí)尚未建成交付，逾期交房超4個(gè)月，項(xiàng)目停工且短期內(nèi)無(wú)交付可能，構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
2. 貸款合同解除理由
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：
"因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。"
法院認(rèn)為，購(gòu)房合同解除致使貸款合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)支持貸款合同解除請(qǐng)求。購(gòu)房合同與貸款合同構(gòu)成完整交易整體，購(gòu)房合同解除后繼續(xù)履行貸款合同對(duì)購(gòu)房者不公平。
3. 責(zé)任承擔(dān)理由
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定 :
“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”
法院認(rèn)為，本案中，合同解除系因開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋所致，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還已收受的購(gòu)房款、已支付的貸款本息，并承擔(dān)賠償購(gòu)房人支付購(gòu)房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任；
關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，購(gòu)房者無(wú)過(guò)錯(cuò)且未取得房屋，而開(kāi)發(fā)商未交房又占有貸款本金，由開(kāi)發(fā)商向銀行承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任符合公平原則。
這也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)：合同解除后，剩下的房貸該誰(shuí)還？
答案是——
開(kāi)發(fā)商！
07 延伸案例
案例一：同類(lèi)爛尾案支持雙重解除（湖北咸寧中院（2023）鄂12民終2242號(hào)）
基本事實(shí)：開(kāi)發(fā)商未按合同約定時(shí)間交房，項(xiàng)目長(zhǎng)期停工，購(gòu)房者起訴要求解除購(gòu)房合同及貸款合同。
法院觀(guān)點(diǎn)：距離合同約定交房時(shí)間已逾4年，案涉房屋目前只通了臨時(shí)電，高層電梯未開(kāi)通，住宅供電配套工程、消防工程還未完成，亦未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，案涉房屋未達(dá)到合同約定的交付條件，無(wú)法正常居住。故開(kāi)發(fā)商逾期交房致使買(mǎi)受人合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，支持解除兩份合同，判令開(kāi)發(fā)商向銀行返還剩余貸款，向購(gòu)房者返還首付款及已還貸款本息，并支付資金占用利息。
案例二：保交樓項(xiàng)目不支持解除購(gòu)房合同（廣東省高級(jí)人民法院（2024）粵民申10401號(hào)）
基本事實(shí)：購(gòu)房者陳某購(gòu)買(mǎi)廣州增城“中新紫荊學(xué)府”項(xiàng)目房屋，后以項(xiàng)目南地塊被政府收回、規(guī)劃變更、配套未兌現(xiàn)為由，起訴要求解除購(gòu)房合同。
法院觀(guān)點(diǎn)：該項(xiàng)目為政府保交樓項(xiàng)目，首期6棟樓已交付，部分業(yè)主已入住，相關(guān)部門(mén)明確項(xiàng)目南地塊將在重新出讓后結(jié)合現(xiàn)狀建成情況優(yōu)化方案，在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此，陳某主張認(rèn)為其合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，缺乏依據(jù)，并不因此享有合同解除權(quán)，一、二審及再審均駁回其解除合同請(qǐng)求。
案例差異分析
支持解除合同的核心條件：項(xiàng)目停工、短期內(nèi)復(fù)工無(wú)望、交房目的完全無(wú)法實(shí)現(xiàn)；
不支持解除合同的特殊情形：項(xiàng)目被納入保交樓范圍、已部分交付、后續(xù)建設(shè)及配套有明確保障；
關(guān)鍵區(qū)別：購(gòu)房目的是否仍有實(shí)現(xiàn)可能，這是法院判斷是否支持解除合同的核心標(biāo)準(zhǔn)。
特別風(fēng)險(xiǎn)提示：不是所有“爛尾”項(xiàng)目的合同都能解除！
08 律師建議
購(gòu)房者維權(quán)一定注意以下幾點(diǎn)。
1.及時(shí)固定爛尾證據(jù)。比如樓盤(pán)停工照片、視頻，開(kāi)發(fā)商關(guān)于停工的公告，政府部門(mén)的信訪(fǎng)答復(fù)，證明“項(xiàng)目資金斷裂、復(fù)工無(wú)望”，這是解除合同的關(guān)鍵。
2. 別錯(cuò)過(guò)解除權(quán)的有效期。合同解除權(quán)的除斥期間通常是1年，從你知道或應(yīng)當(dāng)知道樓盤(pán)爛尾、無(wú)法交房之日起算，超時(shí)未主張可能會(huì)喪失權(quán)利。
3. 訴訟請(qǐng)求不能漏。起訴時(shí)最好同時(shí)主張解除購(gòu)房合同和貸款合同，要求開(kāi)發(fā)商返還首付款、已還貸款本息、支付違約金，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任，避免遺漏訴求。
樓盤(pán)“爛尾”確實(shí)讓人頭疼，但無(wú)過(guò)錯(cuò)的購(gòu)房者有法律兜底！
只要項(xiàng)目長(zhǎng)期停工、短期復(fù)工沒(méi)希望，導(dǎo)致你拿不到房子，購(gòu)房合同和貸款合同就很可能一起解除——
剩余房貸不用還，之前付的錢(qián)還可能一分不少要回來(lái)。
這，或許算是“憂(yōu)中有喜”吧。
