8月中旬的時(shí)候，我寫(xiě)的一篇《為什么中介哄搶租賃房源，因?yàn)樨湺径紱](méi)它來(lái)錢(qián)快 || 紫竹張先生》刷爆朋友圈，捅破了中國(guó)長(zhǎng)租公寓蘊(yùn)藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)，由于被強(qiáng)制限流轉(zhuǎn)發(fā)不予顯示，最后止步千萬(wàn)閱讀。
在這篇文章里，我詳細(xì)的揭露了長(zhǎng)租公寓誘使不明真相的租房者簽下租金貸，一次性收取租客一年甚至幾年的租金，然后自己按月付給房租，空手套白狼獲得了大量的資金，這完全是利用租客的個(gè)人信用在詐騙現(xiàn)金，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。
房屋租金之所以狂漲，和長(zhǎng)租公寓不惜代價(jià)搶房源密不可分，而長(zhǎng)租公寓之所以敢虧錢(qián)搶房源，就是因?yàn)榉吭纯梢蕴赚F(xiàn)，以充沛的現(xiàn)金流來(lái)維持規(guī)模擴(kuò)張。
當(dāng)時(shí)我想的是，提前揭露這個(gè)問(wèn)題，可以在風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有完全膨脹起來(lái)之前消弭于無(wú)形，整個(gè)行業(yè)會(huì)更健康更規(guī)范，不至于最后暴雷的時(shí)候，滿大街都是上訪維權(quán)的業(yè)主和租客。
但是在我發(fā)這篇文章的第二天，杭州鼎家長(zhǎng)租公寓就應(yīng)聲跑路，人去樓空，4000余租戶租金被卷走，我以為后面的長(zhǎng)租公寓都會(huì)痛改前非及時(shí)消除風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)想到我低估了這個(gè)行業(yè)的泡沫程度，他們挪用的租金數(shù)量之大，像吸毒一樣已經(jīng)到了停不下來(lái)的地步了。
今天又看到一個(gè)震驚的消息，寓見(jiàn)長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂了，廣大業(yè)主和租戶維權(quán)無(wú)門(mén)，這個(gè)可不是一般的資金鏈斷裂，銀行的公告都貼到門(mén)口去了。
在銀行的公示貼到門(mén)口的同一天，網(wǎng)上已經(jīng)開(kāi)始到處曝光寓見(jiàn)公寓資金鏈斷裂，開(kāi)始大面積拖欠房東租金導(dǎo)致租客被房東上門(mén)收房的新聞。
寓見(jiàn)公寓無(wú)力支付給房東租金，給出的解決辦法是把租約轉(zhuǎn)移給青客公寓，由青客公寓重新簽約5~8年。房東當(dāng)然不同意，他們又不傻，這事情的核心是租約的事情嗎？這事情的核心是寓見(jiàn)公寓你還欠租客一大筆租金呢，青客當(dāng)然愿意承接你的房源，但是他們肯定不會(huì)承接你的負(fù)債，你這個(gè)負(fù)債窟窿之大，沒(méi)有人承受得起。
房東們現(xiàn)在唯一想做的事情，就是趕快把租客趕走，收回房子重新出租來(lái)降低自己的損失。
但是租客也冤啊，他們很多人已經(jīng)在寓見(jiàn)的惡意誘導(dǎo)之下，簽下租房貸，一次性付款一年的租金出去，金額達(dá)到四五萬(wàn)元。
你以為這是最慘的，不，還有一次性付兩年的人出來(lái)發(fā)帖維權(quán)了。
寓見(jiàn)公寓可不是什么小蝦米，是赫赫有名的長(zhǎng)租公寓，前十的頭部玩家，排名高居第七，他這次一爆倉(cāng)，帶來(lái)的是整個(gè)行業(yè)的驚天動(dòng)地。
而寓見(jiàn)公寓本身，也是一個(gè)明星項(xiàng)目，是由小米旗下的順為資本領(lǐng)投，2017年持有的房源就高達(dá)二萬(wàn)間以上，里面的每一個(gè)房東和房客，都是這次爆倉(cāng)事件的受害者，他們損失慘重。
1法律層面上租客完敗
長(zhǎng)租公寓倒閉了，房東和房客該怎么辦呢，首先我們理一下順序，這個(gè)事情首先是房東和長(zhǎng)租公寓簽長(zhǎng)約，一般是5~8年以上，長(zhǎng)租公寓改造后承諾按月支付給房東租金，然后加價(jià)出租賺取利差。
然后公寓方會(huì)和租客簽短約，通常是一年左右，按理說(shuō)也應(yīng)該是按月付錢(qián)，因?yàn)樽饪蜎](méi)錢(qián)，幾乎不可能有租客同意直接提前支付一年的租金出去。
所以這個(gè)時(shí)候公寓方就開(kāi)始下套了，告訴租客不僅可以月付，而且可以支付一個(gè)月租金甚至免押金，這對(duì)租客很有誘惑力，因?yàn)楹芏喾繓|要求他們押二付三或者押一付六，動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)的金額對(duì)他們的資金具有巨大的壓力。但是實(shí)際上，公寓方誘使他們簽下了租房貸，以他們的名義直接貸款數(shù)萬(wàn)元，然后一次性拿走。
當(dāng)大家都守約的情況下，這種玩法一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，甚至可以說(shuō)是盤(pán)活了經(jīng)濟(jì)，解決了問(wèn)題，但是當(dāng)長(zhǎng)租公寓把提前收取的租金挪做他用的時(shí)候，一旦出事，問(wèn)題就來(lái)了。
從法律意義上說(shuō)，當(dāng)長(zhǎng)租公寓暴雷的時(shí)候，房東是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)方，從法律層面上如果打起官司，這里面涉及四個(gè)主體，要分別進(jìn)行三場(chǎng)官司。
這四個(gè)主體分別是：房東、公寓方、租客、租房貸資金方，涉及的三場(chǎng)官司分別是房東和公寓方簽訂的租賃合同，公寓方和租客簽訂的轉(zhuǎn)租合同，租客和資金方簽訂的貸款合同。
在這三場(chǎng)合同里，房東和公寓方簽訂的租賃合同，房東完勝，合同約定按月支付租金，公寓方斷掉了租金，房東自然要收回房子，沒(méi)有問(wèn)題。
在公寓方和租客簽訂的轉(zhuǎn)租合同里，租客應(yīng)按月交租，享有租賃權(quán)利，租客沒(méi)有違約，公寓方是違約方理應(yīng)賠償，但是公寓倒閉了啊，主體都不復(fù)存在了，所以租客應(yīng)該找公寓平臺(tái)的麻煩，而不是找房東的麻煩，房東和租客沒(méi)有任何一份法律意義上的合同。
在租客和貸款方簽訂的貸款合同里，租客必須要還款，這個(gè)沒(méi)話說(shuō)，在法律意義上貸款方的錢(qián)是給予租客你這個(gè)人的，租客要負(fù)擔(dān)還款的責(zé)任。
理清之后大家可以看到，從法律意義上說(shuō)，租客是最大的受害者，所有的損失，租客一個(gè)人全扛。
2實(shí)踐操作中租客還有救
但是房東也別高興太早，這只是從法律層面上說(shuō)，實(shí)際上基本不會(huì)這么操作。因?yàn)榉蓪?duì)租客的保護(hù)是很?chē)?yán)格的，自古以來(lái)就有買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律傳統(tǒng)，也就是說(shuō)業(yè)主賣(mài)了自己的房子，如果里面是帶租約的，就必須等到租約到期才能趕走租客。
但是法律沒(méi)有考慮到，當(dāng)長(zhǎng)租公寓誕生后和租房貸一結(jié)合，產(chǎn)生的巨大法律漏洞應(yīng)該怎么辦，按照現(xiàn)有的法律條文，處處針對(duì)租房者，而實(shí)際上租客是社會(huì)中的最弱勢(shì)群體，而且在整個(gè)事件中，還是遵紀(jì)守法沒(méi)有任何惡意的人，執(zhí)法者絕對(duì)不會(huì)硬性驅(qū)趕他們。
所以，當(dāng)以前零星出現(xiàn)中介卷款跑路的事件時(shí)，租客只能自認(rèn)倒霉，但是當(dāng)大規(guī)模卷款涉及數(shù)千人甚至數(shù)萬(wàn)人流離失所的問(wèn)題時(shí)，執(zhí)法者就不會(huì)去僵硬執(zhí)行法律條文了。
在法律上，業(yè)主是有權(quán)利拿著房產(chǎn)證直接找開(kāi)鎖公司把租客的東西全部扔到樓道里的，但是如果數(shù)萬(wàn)個(gè)業(yè)主都這么干，產(chǎn)生的社會(huì)動(dòng)蕩絕對(duì)是政府和整個(gè)社會(huì)都無(wú)法接受的。
現(xiàn)在公寓平臺(tái)捅出一個(gè)天大的窟窿后倒閉了，還剩下三方活著，房東、租客、貸款方，目前所有的損失全在租客頭上，但是租客無(wú)力負(fù)擔(dān)，而這里面實(shí)力最強(qiáng)的就是貸款方，而實(shí)際上貸款方心里也都是很清楚這筆錢(qián)的流向和用處的。
所以實(shí)際操作中，最有可能的操作方案，就是貸款方負(fù)擔(dān)一大部分損失，剩下的一小部分損失房東和租客均分，所以租客不用如此慌張。
3房東和房客應(yīng)該怎么做
但是我這里所說(shuō)的方案，必須政府這一級(jí)的力量出面才有可能實(shí)現(xiàn)，貸款方絕對(duì)不愿意承擔(dān)這個(gè)損失，所以房東和房客不能內(nèi)戰(zhàn)，應(yīng)聯(lián)合請(qǐng)求政府的支援和仲裁，這不是法院能處理的事情。
這個(gè)損失是一定要有人出來(lái)抗的，全部推給最弱勢(shì)的租客是最常規(guī)的做法，但是當(dāng)租客人數(shù)多到一定程度的時(shí)候，這就不現(xiàn)實(shí)了，相反，租客的權(quán)益是會(huì)被最大程度保護(hù)的，因?yàn)榫S持社會(huì)穩(wěn)定的需求。
1、在已經(jīng)爆倉(cāng)的公寓平臺(tái)里，受害的房東和租客，我這里沒(méi)有什么好辦法，債務(wù)黑洞已經(jīng)掉下來(lái)了，現(xiàn)在無(wú)非是把誰(shuí)塞進(jìn)去填黑洞而已，要么是貸款方填，要么就是房東填，要么就是租客填，沒(méi)有什么好辦法。
所以唯一的行動(dòng)方案就是立刻聯(lián)合報(bào)案，確定損失，這么做當(dāng)然不是指望還能從公寓平臺(tái)的破產(chǎn)清算里拿到多少錢(qián)，雖然債權(quán)高于股權(quán)，但是但凡長(zhǎng)租公寓還有錢(qián)，都會(huì)想盡辦法續(xù)命不會(huì)停止支付租金的。報(bào)案的唯一目的，就是為了下一步的請(qǐng)求政府援助，出面施壓從而讓貸款方來(lái)填這個(gè)坑，免掉租客的貸款。
這不是什么好辦法，但是這是目前唯一可行的辦法，死馬當(dāng)活馬醫(yī)。
2、對(duì)于那些還沒(méi)和任何長(zhǎng)租公寓簽約的房東和租客，對(duì)于房東，簽約的時(shí)候一定要在合同里注明自己的租客只允許按月或者按季付款等，絕對(duì)不允許出現(xiàn)租客付了一年的錢(qián)而自己只能按月收錢(qián)的事情，不管租客的錢(qián)是自己出的還是貸款出的，都蘊(yùn)含巨大的風(fēng)險(xiǎn)在里面。
而對(duì)于租客，請(qǐng)千萬(wàn)長(zhǎng)點(diǎn)心，除非直接付錢(qián)給房東，給中間方錢(qián)時(shí)必須一月一付，否則都潛伏風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)非是風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的時(shí)候你是虧一季度的錢(qián)，還是虧一年的錢(qián)而已。
3、對(duì)于那些在其他還沒(méi)爆倉(cāng)的長(zhǎng)租公寓里，房東和租客現(xiàn)在只能干一件事，燒支香祈禱自家的長(zhǎng)租公寓沒(méi)事，如果不幸爆倉(cāng)了，請(qǐng)參考第一條。
大概就這么多，我曾在5月底的時(shí)候預(yù)測(cè)過(guò)P2P暴雷潮的出現(xiàn)，建議無(wú)腦撤出所有的P2P，過(guò)半年之后再看看風(fēng)頭，而今天我預(yù)測(cè)長(zhǎng)租公寓的暴雷潮，很有可能隨著寓見(jiàn)公寓的倒臺(tái)而連鎖出現(xiàn)，過(guò)去幾年上了高杠桿的長(zhǎng)租公寓，全得遭殃。
不過(guò)唯一的缺點(diǎn)就是，P2P我還可以提前喊話讓你們緊急撤出，這個(gè)長(zhǎng)租公寓完全沒(méi)辦法撤退，只能閉著眼等命運(yùn)的裁決，不過(guò)攻略我都寫(xiě)給你們了，雖然不能完美解決問(wèn)題，但是總歸可以解決一部分問(wèn)題，在沒(méi)出事之前，只能多點(diǎn)幾根香。。。
而對(duì)于那些還沒(méi)租房的人，請(qǐng)千萬(wàn)仔細(xì)閱讀本文，知曉厲害關(guān)系，租房合同不能亂簽，一定要看清楚里面有沒(méi)有貸款陷阱。
