最近有些新讀者會(huì)留言問(wèn)有關(guān)REITs投資的問(wèn)題，其實(shí)我都有寫(xiě)過(guò)，但因?yàn)槭顷懤m(xù)分開(kāi)發(fā)表可能沒(méi)能看全。今天我結(jié)束了旅程回家，在準(zhǔn)備新的內(nèi)容寫(xiě)作前先把REITs相關(guān)的文章集合到一篇里來(lái)。REITs作為一種在二級(jí)市場(chǎng)可交易投資的特殊品種，在對(duì)它們進(jìn)行投資的時(shí)候更應(yīng)該從一級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目角度出發(fā)去考量，比如你想買(mǎi)個(gè)公寓或者門(mén)面房收租，想投個(gè)實(shí)體項(xiàng)目或工程，則可能更適合看一下二級(jí)市場(chǎng)的REITs，它們除了具有更高流動(dòng)性和更低門(mén)檻，還會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生折價(jià)機(jī)會(huì)。通常在利率下行或股市低迷的時(shí)候，此類(lèi)資產(chǎn)更容易受到投資者青睞，在其它品種投資獲利機(jī)會(huì)較多的時(shí)候，REITs常常受到冷落，而此時(shí)卻可能是投資價(jià)值凸顯的機(jī)會(huì)。本文詳細(xì)展開(kāi)介紹REITs究竟是個(gè)什么東西，國(guó)內(nèi)外的REITs區(qū)別又是什么，不同性質(zhì)的REITs篩選的時(shí)候又該注重哪些問(wèn)題，文章寫(xiě)在9月底A股行情暴動(dòng)前，在這之后的A股劇烈波動(dòng)下有些品種也經(jīng)歷了一番價(jià)格調(diào)整，文章里關(guān)于具體投資品種的數(shù)據(jù)都有時(shí)效性，注意查看日期對(duì)應(yīng)著看，希望此文對(duì)REITs品種感興趣的投資者有所幫助。

一：《當(dāng)個(gè)美國(guó)的包租公---QDII里的REITs基金》，此篇寫(xiě)于2024年9月19日

在投資美股的領(lǐng)域中，還有一個(gè)比較小眾的類(lèi)別，就是投資美國(guó)房地產(chǎn)的REITs基金。

REIT是一個(gè)縮寫(xiě)簡(jiǎn)稱(chēng)，全稱(chēng)是Real Estate Investment Trust，中文叫做房地產(chǎn)信托投資基金。

這玩意兒得從1960年代的美國(guó)說(shuō)起。那時(shí)候，金融市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種新型的信托基金，它和我們平時(shí)聽(tīng)到的股票基金或者債券基金不太一樣，特別之處就在于，它把大部分的錢(qián)都投在了已經(jīng)建好并且用于出租的大型商業(yè)地產(chǎn)上，比如正在運(yùn)營(yíng)的商店、辦公樓、公寓等等，而收益主要來(lái)自于房租和房產(chǎn)增值。

美國(guó)的《稅收改革法案》要求REITs要將至少90%的收益分配給投資人，并且給了稅收優(yōu)惠，避免重復(fù)征稅。這是1986年出的法案，在這之后，美國(guó)就出現(xiàn)了多式多樣的REITs了，除了股權(quán)型，還有抵押型REITs，專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)抵押貸款的。怎么樣，老美是不是很會(huì)玩金融創(chuàng)新。

后來(lái)REITs開(kāi)始在全球擴(kuò)張，許多國(guó)家都開(kāi)始模仿，股權(quán)型的也出現(xiàn)了多種細(xì)分市場(chǎng)，不再局限于商業(yè)大樓。比如全球最大的AMT（美國(guó)電塔）信托公司，是專(zhuān)注于投資無(wú)線和廣播通信基礎(chǔ)設(shè)施的，那些廣播電視公司、無(wú)線數(shù)據(jù)服務(wù)商、市政當(dāng)局等都是它的租戶(hù)。另外還有專(zhuān)門(mén)投資學(xué)生宿舍、老年人住房、醫(yī)療設(shè)施等等等等……

總之呢，REITs的出現(xiàn)，可以說(shuō)是給普通投資者打開(kāi)了一扇門(mén)。買(mǎi)了這種基金，就像是成為了這些房產(chǎn)的“房東”，不僅能分享到房地產(chǎn)的增值收益，只要有人租這些房子，你就能從租金中分得一杯羹，能實(shí)現(xiàn)普通人當(dāng)包租公的夢(mèng)想。

為了方便投資者進(jìn)出，這些房地產(chǎn)信托公司都以股票形式在二級(jí)市場(chǎng)交易，目前美股里比較知名的REITs信托公司，除了前面說(shuō)的AMT，還有BXP-最大的辦公樓REIT，DLR-專(zhuān)門(mén)提供數(shù)據(jù)中心和互聯(lián)服務(wù)的，EQR-專(zhuān)門(mén)投資繁華地區(qū)高品質(zhì)公寓的，F(xiàn)RT-專(zhuān)門(mén)管理零售和混合用途物業(yè)的……

太多了，就隨便說(shuō)這么幾個(gè)，然后開(kāi)始我們今天的正題：

國(guó)內(nèi)的QDII基金里面，有好幾個(gè)是REIT類(lèi)的，也就是相當(dāng)于你拿錢(qián)給基金公司幫你去國(guó)外買(mǎi)了一籃子我上面說(shuō)的這些房地產(chǎn)信托公司的股票，所以這些基金也是可以像普通基金一樣申購(gòu)、贖回。

比如下面貼一個(gè)廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)基金（代碼000179）的十大持倉(cāng)為例：

持倉(cāng)第一名的安博是工業(yè)房地產(chǎn)投資信托，他們家專(zhuān)門(mén)在港口、機(jī)場(chǎng)和高速公路交匯處等關(guān)鍵的交通樞紐附近擁有資產(chǎn)，這些資產(chǎn)對(duì)現(xiàn)代物流和供應(yīng)鏈管理至關(guān)重要。

第二個(gè)EQUINIX公司是特種房地產(chǎn)投資信托，通過(guò)一個(gè)全球性數(shù)據(jù)中心的平臺(tái)，連接了多家企業(yè)和金融公司，包括多家網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商。公司業(yè)務(wù)遍及美歐、中東和非洲以及亞太地區(qū)。

第三的Welltower Inc. 是一家醫(yī)療保健地產(chǎn)投資信托公司，主要投資于高級(jí)住房和醫(yī)療保健房地產(chǎn)。

第四的西蒙地產(chǎn)集團(tuán)是零售REIT，擁有和經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心。

……

所以這些QDII-REIT類(lèi)基金投資的都是房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在那些五花八門(mén)的REIT跟這個(gè)是不同的。

目前國(guó)內(nèi)的QDII-REITs類(lèi)母基金總共有6只，其中3只是投資純美國(guó)市場(chǎng)，另外還有3只在美國(guó)之外也投資了一些其它國(guó)家，下面放在一起看一下它們的總體概況：

其中只有一只美國(guó)REIT精選（160140）是場(chǎng)內(nèi)上市的LOF基金，其余都是場(chǎng)外開(kāi)放式QD基金。先看一下最近5年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)：

既然品種不多那我再逐一點(diǎn)評(píng)一下吧。

總體看廣發(fā)的000179在這幾只基金中處于佼佼者，5年回報(bào)率18.57%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)能跟上業(yè)績(jī)基準(zhǔn)MSCI US REIT INDEX。并且廣發(fā)這些年一直保持著每年1月和7月各分紅1次的習(xí)慣，符合REITs的投資特點(diǎn)，目前申購(gòu)上限每天1000元。

而跟蹤同一個(gè)指數(shù)的鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金（206011）5年回報(bào)率卻為負(fù)值，是這6個(gè)REIT基金里成績(jī)最差的，相比之下，高低立現(xiàn)。

南方基金的160140作為唯一一個(gè)場(chǎng)內(nèi)LOF基金，凈值表現(xiàn)中規(guī)中矩，優(yōu)點(diǎn)是進(jìn)出比較方便。

另外帶全球字樣的3個(gè)中，諾安基金（320017）實(shí)際仍以投資美國(guó)為主，占70%，僅僅有極少量香港和新加坡資產(chǎn)，加一起不到1%：

嘉實(shí)的070031則除了78%左右的美國(guó)外，有近15%的資金投向了日本資產(chǎn)。

摩根富時(shí)（005613）投資比較廣，歐美，亞洲，澳洲，都有遍布，不過(guò)也是美國(guó)占大頭，可見(jiàn)REIT類(lèi)基金還是以投資美國(guó)為馬首是瞻。

那投資美股REIT這一類(lèi)的基金是不是值得擁有呢？

我把這幾個(gè)基金對(duì)標(biāo)的指數(shù)最近10年的走勢(shì)圖，和標(biāo)普500放在一起看一下：

首先，全球發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)REITS指數(shù)弱于美國(guó)的倆REIT指數(shù)，其次呢，美股的REITs股票指數(shù)漲幅遠(yuǎn)落后于標(biāo)普500。

相對(duì)而言REIT類(lèi)指數(shù)受到資產(chǎn)性質(zhì)的影響，上漲空間確實(shí)有限，而在2020年疫情大暴跌的那一段行情里，REIT跌的卻也不含糊，在美股投資里似乎不是好的選項(xiàng)。

我這里把它們和標(biāo)普500放在一起看一下最近5年的回撤幅度，居然全都比標(biāo)普500大，最大也達(dá)到了-40%：

下面是分年段的各個(gè)指數(shù)表現(xiàn)情況，最近的6年里，標(biāo)普500有5年拿了第一。即使在全部指數(shù)都下跌的2022年，標(biāo)普500的跌幅也小于各REIT指數(shù)：

再看一下近10年的風(fēng)險(xiǎn)收益比，橫坐標(biāo)是風(fēng)險(xiǎn)，縱坐標(biāo)是年化收益率。 標(biāo)普500的波動(dòng)率處于較低水平，而收益率則是幾個(gè)REIT望塵莫及的。

綜合來(lái)看，投資美股的話，REIT類(lèi)基金的各方面表現(xiàn)都屬于稀松平常，在承擔(dān)同等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，持有標(biāo)普500的體驗(yàn)感會(huì)好很多。作為美股投資標(biāo)的，是否需要配置該類(lèi)基金，諸位自己斟酌。

但是在我們國(guó)內(nèi)，最近幾年也熱熱鬧鬧的發(fā)行了好多REIT基金，什么高速啊，倉(cāng)庫(kù)啊，其實(shí)我們的REIT并不是傳統(tǒng)意義上的REIT，它們里面的彎彎繞就更多了，相比標(biāo)普500的盛世，A股的指數(shù)型基金收益率慘不忍睹的情況下，國(guó)內(nèi)的REITs是否會(huì)變成性?xún)r(jià)比較高的投資標(biāo)的了呢？

二：《摸著石頭過(guò)河的REITs》，此篇寫(xiě)于2024年9月20日

昨天文章寫(xiě)了美國(guó)的REITs主要是投資那些已經(jīng)建好，用于出租的房子。利潤(rùn)主要來(lái)自于租金和房產(chǎn)升值。

這些天有不少?lài)?guó)內(nèi)的REIT項(xiàng)目正在申購(gòu)期，而且還有一波打新熱。但是國(guó)內(nèi)的REITs是不大一樣的，今天我就順便寫(xiě)一寫(xiě)，希望對(duì)REITs基金感興趣的讀者讀完了有所收獲。

在美國(guó)，REITs是公司制，以上市公司形式存在，就相當(dāng)于一個(gè)主營(yíng)地產(chǎn)收租業(yè)務(wù)的公司，投資者去買(mǎi)它的股票，它里面大把的機(jī)構(gòu)投資者和外國(guó)投資者。而在國(guó)內(nèi)的REITs是以公募基金形式存在的，投資者就是基民，購(gòu)買(mǎi)的是基金份額，目前這些基金基本上都以個(gè)人投資者為主。

但這些基金和普通的基金又不同的地方就是，它認(rèn)購(gòu)結(jié)束后以股票形式在二級(jí)市場(chǎng)上市，基民們不能申購(gòu)贖回，只能在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)。所以你可以把它理解成為基金公司弄個(gè)草臺(tái)班子搭建的一個(gè)個(gè)專(zhuān)門(mén)投資各種實(shí)體項(xiàng)目的小營(yíng)業(yè)部，募集了一大批基民投資人后，這個(gè)小營(yíng)業(yè)部上市交易，投資人想退出的話就只能在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股份。

為什么說(shuō)它是草臺(tái)班子，因?yàn)檫@些基金公司除了自己抽調(diào)幾個(gè)人負(fù)責(zé)項(xiàng)目之外，還會(huì)聘請(qǐng)外部管理機(jī)構(gòu)，基金公司自己只收取較低的固定管理費(fèi)，而外部管理機(jī)構(gòu)還需要收取浮動(dòng)管理費(fèi)，也就是業(yè)績(jī)提成。

我隨便拿一只舉個(gè)例子，比如508019中金湖北科投光谷REIT，它的基金管理費(fèi)分3部分，第一部分就是大家正常理解的基金固定管理費(fèi)，只收取0.2%一年，這部分是給基金公司的。

第二部分叫基礎(chǔ)管理費(fèi)，因?yàn)槠刚?qǐng)了武漢光谷資產(chǎn)投資管理有限公司作為外部管理機(jī)構(gòu)，所以這部分就是付給他們的，收每年?duì)I業(yè)收入的5%，如果項(xiàng)目公司當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入是1億，基礎(chǔ)管理費(fèi)就是500萬(wàn)。

第三部分叫 浮動(dòng)管理費(fèi)，這部分收的是經(jīng)營(yíng)實(shí)際現(xiàn)金流超過(guò)目標(biāo)值部分的15%。這又是啥意思呢？打個(gè)比方就是假如當(dāng)年盈利實(shí)際1.2億，但是目標(biāo)值是1億，那么等于有了2千萬(wàn)的超額收益，就要收取超額部分的15%，也就是300萬(wàn)。

除此之外還是跟普通基金一樣有0.1%托管費(fèi)，以及每年大概幾十萬(wàn)的審計(jì)、信披等固定費(fèi)用。

具體每只基金收費(fèi)不盡相同，有些也可能沒(méi)有基礎(chǔ)管理費(fèi)或者浮動(dòng)管理費(fèi)，大家投資的時(shí)候可能需要自己多留意看下。

國(guó)內(nèi)最早的一個(gè)REITs產(chǎn)品是2014年的中信啟航，不過(guò)這是個(gè)私募產(chǎn)品，并沒(méi)有進(jìn)入公眾視線。

2015年首支公募REITs發(fā)行，叫鵬華前海萬(wàn)科REITs（代碼184801），但它又非常的不純粹，這個(gè)基金的合同約定投資于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的比例不能超過(guò)50%。他持倉(cāng)里還有較多的債券和股票，我貼出來(lái)你們看下：

直到2021年，國(guó)內(nèi)才開(kāi)始正式發(fā)行公募REITs基金，所以2021年才算是國(guó)內(nèi)公募REITs發(fā)行元年。記得當(dāng)時(shí)還挺熱鬧，媒體上也大肆宣傳，很多人也是把這產(chǎn)品當(dāng)做新股來(lái)打的，而如今也是漲跌參半。

要說(shuō)我們國(guó)家，那得是最傲氣的。最喜歡自己摸著石頭過(guò)河，人家修好的橋，那是不能走的。所以REITs這個(gè)東西，別人有，我們當(dāng)然也得有，但是我們的REITs是有中國(guó)特色的。

在國(guó)內(nèi)，住宅地產(chǎn)投資受到限制，所以目前的REITs主要投資于政府主導(dǎo)的基建類(lèi)項(xiàng)目、以及現(xiàn)金流穩(wěn)定的公共服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目，還有少量的商業(yè)地產(chǎn)。

在過(guò)去，這些項(xiàng)目主要依靠政府專(zhuān)項(xiàng)撥款或地方政府發(fā)債來(lái)籌集資金。但隨著政府債務(wù)規(guī)模的增加，發(fā)債受到限制，地方政府開(kāi)始尋求其他融資方式。

所以REITs成了一種創(chuàng)新融資工具，允許地方政府和私人企業(yè)通過(guò)發(fā)行證券向公眾募集資金。這種方式不僅拓寬了融資渠道，還分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，讓普通投資者有機(jī)會(huì)參與到大型基建項(xiàng)目中。

不說(shuō)場(chǎng)面話了，講的直白點(diǎn)，這種基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，投資回報(bào)慢，按理應(yīng)該公家出錢(qián)，但是現(xiàn)在地方政府沒(méi)有錢(qián)，而機(jī)構(gòu)又不喜歡這種投資，怎么辦，發(fā)動(dòng)群眾唄，包上一層REITs的外衣讓老百姓出錢(qián)了。

在2021年6月7號(hào)，集中發(fā)行了一批REITs項(xiàng)目，我們可以先來(lái)過(guò)過(guò)目，看一下當(dāng)時(shí)這幾個(gè)產(chǎn)品的項(xiàng)目，都是急需解決融資需求的：

這里面沒(méi)有投資房地產(chǎn)的項(xiàng)目，只有環(huán)保，高速，公共基礎(chǔ)建設(shè)這些。買(mǎi)了這些REITs，顯然是收不到房租的，取而代之的可能是高速公路過(guò)路費(fèi)，環(huán)保項(xiàng)目的盈利等。

而且從資產(chǎn)狀態(tài)來(lái)看，國(guó)內(nèi)REITs投資的項(xiàng)目，不完全是經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的，有些甚至還在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中。

如果資本家的REITs產(chǎn)品初衷是想讓普通人也能參與房地產(chǎn)投資成為包租公，那么社會(huì)主義特色的REITs是為了方便普通人也能參與政府項(xiàng)目一起建設(shè)國(guó)家。

但也不是說(shuō)我們的REITs就真的一無(wú)是處，畢竟都是國(guó)字頭的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能獲準(zhǔn)發(fā)行，絕對(duì)不能一桿子打死。要看這些REITs是不是能投資，有非常多方面的因素需要考量。目前國(guó)內(nèi)的REITs基金一共有40多個(gè)，我們先看一下這些年它們上市后的情況，下面是它們的大合照：

如果只是單純對(duì)照發(fā)行價(jià)計(jì)算漲跌，總體回報(bào)率平均還是負(fù)值。但REITs好歹也是個(gè)封閉式基金，那有沒(méi)有可能像以前的老封基一樣存在凈增，折價(jià)，分紅這3條腿并進(jìn)的盈利方式呢。

國(guó)內(nèi)的REITs基金在條款里也是明確了強(qiáng)制分紅特性的，每年分紅一次，90%以上的利潤(rùn)分配，還有些基金每個(gè)季度都會(huì)分紅。下表統(tǒng)計(jì)了發(fā)行期超過(guò)1年的基金分紅情況：

表中這個(gè)分紅率是按照交易價(jià)格計(jì)算的，看上去是不是還行？然而天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，這里面有個(gè)坑是值得警惕的，大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，分紅率靠前的大多數(shù)是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的REITs，這又是個(gè)什么玩意兒呢？

先看廣河高速REITs基金里這段話：

敲黑板，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs依托于底層項(xiàng)目的“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”，而經(jīng)營(yíng)權(quán)存在期限，到期之后就不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)、無(wú)法繼續(xù)產(chǎn)生分紅了。也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的基金資產(chǎn)價(jià)值是會(huì)逐漸歸零的，對(duì)應(yīng)的基金凈值也會(huì)逐漸歸零，所以這類(lèi)REITs每年才會(huì)給出較高一些的分紅收益率，因?yàn)榛鸱旨t中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，產(chǎn)品到期后無(wú)需償還本金，去年此類(lèi)基金分紅率是9.7%。

而產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的底層項(xiàng)目是擁有所有權(quán)的，可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，存續(xù)期滿(mǎn)后可以續(xù)期，項(xiàng)目還會(huì)有增值的可能。所以相比經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs，所有權(quán)REITs的資產(chǎn)增值潛力更大，就算不增值，到期至少也不會(huì)歸零。當(dāng)然這類(lèi)REITs每年的分紅收益率就相對(duì)低一些，去年分紅收益率為4.85%。

打個(gè)比方就是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的REITs就像個(gè)租客，合同到期就要搬走，而產(chǎn)權(quán)類(lèi)的REITs更像我們買(mǎi)的商品房，雖然房子只有70年產(chǎn)權(quán)，但是到期后，房子不會(huì)被沒(méi)收，肯定會(huì)用某種方式存續(xù)下去的。

所以我們?cè)谟?jì)算收益的時(shí)候還要把這層因素考慮進(jìn)去，假如我們對(duì)前面表中統(tǒng)計(jì)了去年分紅率的這28個(gè)REITs基金一攬子買(mǎi)入，做成一個(gè)組合。合計(jì)成本每份143元，按照去年名義分紅水平每份是12.3元，股息率8.6%，但是扣除經(jīng)營(yíng)類(lèi)基金凈資產(chǎn)的每年凈值折損后，實(shí)際的組合收益率是6.8%。

以這個(gè)收益率是不是就能吊打90%的固收策略了？而且這個(gè)產(chǎn)品的核心內(nèi)容還都是國(guó)字頭的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但在凈增方面，REITs不像股票或債券類(lèi)的基金，它的凈值只是估值，并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，凈值也不像普通基金那樣及時(shí)更新，通常半年才出一次估值報(bào)告。最重要的一點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)類(lèi)的基金凈值還是逐年遞減的趨勢(shì)，因此靠?jī)粼鰜?lái)提高收益的可能性不大。

下圖中列舉的是2021年上市的最早一批REITs基金連續(xù)4年的凈值變化情況，左邊6個(gè)是產(chǎn)權(quán)類(lèi)的，右邊5個(gè)是經(jīng)營(yíng)類(lèi)的，很明顯，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的凈值無(wú)一例外是逐年降低的，而產(chǎn)權(quán)類(lèi)的卻有可能增值，比如華安張江產(chǎn)業(yè)園在2023年的凈值就高于2022年(紅色箭頭處)。

如果連凈資產(chǎn)都難以估量，那么折價(jià)也并不靠譜了，所以REITs沒(méi)有傳統(tǒng)封基的三條腿，買(mǎi)它更像是買(mǎi)入一種只能靠分紅方式回報(bào)的固定資產(chǎn)。

REITs可以成為一種介于股票和債券之間的投資選擇。國(guó)內(nèi)這種REITs投資的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)通常沒(méi)有明顯的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，可能更能夠忽略周期性風(fēng)險(xiǎn)。

那既然有這么多品種，能不能在它們之上做出一些比較好的量化投資策略呢，它們的打新收益又如何？

三：《REITs打新和買(mǎi)入的風(fēng)險(xiǎn)與收益》，此篇寫(xiě)于2024年9月22日

下面這個(gè)表羅列了REITs申購(gòu)發(fā)行以及上市后的漲跌情況，我把產(chǎn)權(quán)類(lèi)和經(jīng)營(yíng)類(lèi)的分開(kāi)排列，總體來(lái)說(shuō)打新的安全性還算可以，但是收益情況卻不怎么樣。

你們看上市漲幅比較大的那些，中簽率都很低，上市首日漲停的中簽率普遍都在1%以下，而那些上市后表現(xiàn)一般的，中簽率就挺高，甚至超過(guò)了90%。

結(jié)合中簽率來(lái)計(jì)算打新資金收益率，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目平均收益0.247%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)平均收益0.072%，總體產(chǎn)權(quán)類(lèi)的資金回報(bào)率稍高些。打新資金一般占用4天，產(chǎn)權(quán)類(lèi)的年化收益還算可以，達(dá)到了22.5%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)總體打新年化收益卻只有6個(gè)多點(diǎn)。

兩類(lèi)新股上市表現(xiàn)差異，并不能代表其本質(zhì)上差異有如此之大，之所以會(huì)出現(xiàn)這個(gè)情況，原因還是我以前提到的股民情緒價(jià)值。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目是每年把本金折現(xiàn)一部分，還本付息，到期后就會(huì)歸零。這個(gè)概念在普通人眼里就好像租房屬于打水漂，只有買(mǎi)房才是賺的概念是一樣的，所以自然會(huì)給產(chǎn)權(quán)類(lèi)品種溢價(jià)。

為了驗(yàn)證這一點(diǎn)，我特意在表中提取了它們繼上市當(dāng)天后1年-18個(gè)月后的漲跌幅，大家可以仔細(xì)看一下，上市當(dāng)天30%漲停的那些，在1年-18個(gè)月后紛紛跌去了過(guò)半，情緒價(jià)值消退，開(kāi)始回歸理性。

一年后跌下去的原因，還有一些是小非解禁，你們看到我表中最后兩列數(shù)據(jù)了嗎，原始權(quán)益人是大非，限售36個(gè)月，其他戰(zhàn)略機(jī)構(gòu)是小非，限售12個(gè)月，國(guó)內(nèi)的REITs雖然是借了公募基金的外殼發(fā)行的基金，本質(zhì)上也還是信托類(lèi)股票，所以我稱(chēng)它們?yōu)樾鹿伞?/p>

也有幾個(gè)上市當(dāng)天破發(fā)的，概率不大，破發(fā)最多的那個(gè)也就跌了6個(gè)點(diǎn)。不過(guò)有幾個(gè)基金挺有意思，首日漲幅為零，我還怕數(shù)據(jù)有誤，特地去看了一下當(dāng)天的曲線圖，還真是如此，有一股神秘資金會(huì)在突然冒出來(lái)把收盤(pán)價(jià)拉到發(fā)行價(jià)，可能是有人覺(jué)得破發(fā)會(huì)丟面子，才忍痛自己砸錢(qián)拉了一把，這樣倒是讓打新的人好像有了綠鞋存在一樣的安全感。

這兩年REITs基金逐步被大家認(rèn)知，老的品種價(jià)值回歸，新的再上市想開(kāi)盤(pán)爆炒當(dāng)然機(jī)會(huì)也就不大了，目前對(duì)于打新來(lái)說(shuō)，總體的參與價(jià)值一般，也就當(dāng)個(gè)羊毛薅一下吧，大賺是不大可能的。

下面放一個(gè)正在排隊(duì)的REITs名單，大家可以看一下有沒(méi)有感興趣想?yún)⑴c打新的項(xiàng)目。

既然現(xiàn)在價(jià)格回歸理性，那再看看是不是值得入手了呢。我先用一攬子買(mǎi)入的簡(jiǎn)單策略，來(lái)量化一下各方面數(shù)據(jù)。

就用REITs的全收益指數(shù)作為產(chǎn)品的收益基準(zhǔn)，這個(gè)指數(shù)包括了分紅因素，先簡(jiǎn)單對(duì)比一下它與滬深300的走勢(shì)：

尤其是今年REITs成績(jī)非常突出，收益達(dá)到了8.61%，而可轉(zhuǎn)債雙低策略今年收益為負(fù)：

那為什么REITs今年成績(jī)很好，去年成績(jī)卻最差，跌了22.67%，我做了一個(gè)柱狀圖可以讓你一眼就看明白這里面的原因：

這是所有REITs基金的逐年平均溢價(jià)率情況，2021年這個(gè)新品種發(fā)行后，經(jīng)過(guò)了一波熱潮，溢價(jià)率飆升，之后不理性的跟風(fēng)資金吃到了苦頭，價(jià)格趨于理性，2023年REITs指數(shù)整體下跌22%多，把溢價(jià)率從2022年的17.4%拉到了-5%，跌的全部是溢價(jià)部分。

溢價(jià)變折價(jià)，加之A股市場(chǎng)今年整體疲弱，REITs基金的高息價(jià)值顯現(xiàn)，今年就被市場(chǎng)重新發(fā)現(xiàn)了，走勢(shì)向好。

在1998年，封閉式基金剛推出時(shí)，供需矛盾非常突出，一般人申購(gòu)不了，聽(tīng)說(shuō)只有帶身份的比如教師之類(lèi)的人才有資格申購(gòu)。首只新封閉式基金發(fā)行時(shí)，募集規(guī)模達(dá)20億，但中簽率僅有2.5%，堪比現(xiàn)在千億資金打新股的火爆。

于是封閉式基金上市后出現(xiàn)較大溢價(jià)，1元凈值的封基在場(chǎng)內(nèi)被炒到2元3元甚至4元。股民覺(jué)得股票可以市凈率好幾倍，為什么封閉式基金不能溢價(jià)？

那個(gè)時(shí)候我還小，這個(gè)瘋狂現(xiàn)場(chǎng)我沒(méi)能親眼見(jiàn)到，在我入市的時(shí)候，封閉式基金已經(jīng)大面積高幅度折價(jià)，六折七折的都一大把。但是今年的沙特ETF相信大家都親眼見(jiàn)到了。

當(dāng)年的封基，和今年的沙特，這個(gè)市場(chǎng)里的投資者沒(méi)有變過(guò)。

但市場(chǎng)也不會(huì)變，理性會(huì)回歸，價(jià)值也會(huì)被發(fā)現(xiàn)。

言歸正傳，接下來(lái)再看一下這幾個(gè)品種的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)情況：

豎坐標(biāo)代表收益，取的是近3年的年化回報(bào)率，橫坐標(biāo)是代表風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)率，REITs要優(yōu)于可轉(zhuǎn)債指數(shù)和滬深300。

其實(shí)我每次用這個(gè)波動(dòng)率代表風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)收益率，有時(shí)候自己覺(jué)得不大準(zhǔn)確，因?yàn)橛行┢贩N和有些時(shí)候，波動(dòng)代表的也可能是機(jī)會(huì)。

今年的可轉(zhuǎn)債純債溢價(jià)率也在降低過(guò)程中，現(xiàn)在整體純債溢價(jià)率中位數(shù)0.3%，但由于價(jià)格波動(dòng)劇烈，今年的指數(shù)波動(dòng)率都遠(yuǎn)超滬深300，如下圖：

總結(jié)一下，對(duì)于REITs基金組合還是要從底層資產(chǎn)的性質(zhì)出發(fā)，在總體溢價(jià)率高的情況下不適合入場(chǎng)，泡沫擠壓后卻也是個(gè)不錯(cuò)的投資品種，雖然錯(cuò)失了去年底折價(jià)的機(jī)會(huì)，但也還是可以關(guān)注的。

這好幾十個(gè)品種不至于真的就全部一籃子買(mǎi)入，還得從各方面做些篩選，今天寫(xiě)著寫(xiě)著又挺晚了，先到這里吧，我明天再繼續(xù)寫(xiě)一下具體標(biāo)的篩選方法~

四：《REITs的分紅率，也是個(gè)假的》，此篇寫(xiě)于2024年9月24日

接上篇，今天具體到個(gè)例來(lái)看一下REITs收益情況究竟怎么樣，如何去篩選它們。

先放一個(gè)目前上市REITs基金的成績(jī)單，看一下它們的項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)情況，是不是跟你們想象的坐收利息有點(diǎn)不同，有幾個(gè)項(xiàng)目凈利潤(rùn)怎么還是虧錢(qián)的：

對(duì)于國(guó)內(nèi)這些REITs基金，我們可以從兩個(gè)方面來(lái)考慮，一個(gè)是它的估值水平，另一個(gè)是它的收益情況。

先說(shuō)估值，REITs基金的凈值不像股票或者債基那么精準(zhǔn)，是每半年經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)得到的一個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)測(cè)評(píng)費(fèi)用還不低，也是從基金資產(chǎn)里出的。評(píng)估機(jī)構(gòu)通常會(huì)用兩種方法來(lái)計(jì)算它們持有的資產(chǎn)價(jià)值：

成本法：這是最基本的方法，就是用資產(chǎn)買(mǎi)進(jìn)來(lái)時(shí)的價(jià)格，然后每年計(jì)算折舊，這樣資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間慢慢減少。

公允價(jià)值法：這是一種更接近市場(chǎng)的方法，簡(jiǎn)單說(shuō)就是估算如果現(xiàn)在出售資產(chǎn)，它們值多少錢(qián)。這種方法計(jì)算出的價(jià)值往往比成本法要高。

對(duì)于擁有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的REITs來(lái)說(shuō)：除了折舊，它們還面臨著特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值隨時(shí)間遞減的問(wèn)題，最終這個(gè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值會(huì)變成零，這部分價(jià)值一般會(huì)以分紅的方式返還給投資者。

而對(duì)于擁有實(shí)際產(chǎn)權(quán)的REITs，它們會(huì)在年報(bào)中公布一個(gè)“公允價(jià)值參考凈值”，這個(gè)數(shù)值通常比成本法計(jì)算的凈值要高。因?yàn)檫@類(lèi)REITs可能分紅不多，所以它們通過(guò)顯示資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)來(lái)展示投資的吸引力。

所以真實(shí)的價(jià)值是不是就像估值的那樣，也并不一定靠譜，尤其是價(jià)值評(píng)估體系里的商譽(yù)這一項(xiàng)。

一般人投資REITs不怎么關(guān)注它的單位凈值變動(dòng)，畢竟半年才變一次。然而有些REIT項(xiàng)目會(huì)發(fā)生一些重大的凈值波動(dòng)，這就值得我們警惕。

比如上面表格里虧損最多的那個(gè)508099中關(guān)村REIT項(xiàng)目，它在去年一年里商譽(yù)減值了3億元，下面是公司在2023年報(bào)中對(duì)于虧損做出的解釋?zhuān)?/span>

除了商譽(yù)減值外，還有另一項(xiàng)是房地產(chǎn)價(jià)值縮水，這個(gè)倒容易理解，畢竟現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情一直在冬天。這兩項(xiàng)總共讓基金損失了4個(gè)多億，分?jǐn)傁聛?lái)每份基金凈值虧損0.44元。

這種商譽(yù)的減值并不是個(gè)例，同樣凈利潤(rùn)虧損的508098京東倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目也是虧在有7000多萬(wàn)的商譽(yù)減值。

下面這張表我在第一篇REITs文章里貼過(guò)，再拿出來(lái)看一下，可以看到舉例的這兩只基金上市后的表現(xiàn)也是墊底的，欠下的債遲早要還。所以我們?cè)谶M(jìn)行投資的時(shí)候，就特別要注意盡量回避商譽(yù)占凈資產(chǎn)高的公司：

那說(shuō)到這里索性再送上一份目前還有商譽(yù)的項(xiàng)目和商譽(yù)價(jià)值，看上去大部分都是產(chǎn)權(quán)類(lèi)的：

除了要看估值外，其次就是看REITs基金的分紅水平，這個(gè)我們要分開(kāi)來(lái)看，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)和產(chǎn)權(quán)類(lèi)的，分紅上的區(qū)別很大。

我用簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)舉個(gè)例子，下面這個(gè)表格里，如果一開(kāi)始分別投入經(jīng)營(yíng)類(lèi)和產(chǎn)權(quán)類(lèi)各100元，產(chǎn)權(quán)類(lèi)分紅率5%，5年共分紅25元，資產(chǎn)最后仍值100元，總回報(bào)是125元。經(jīng)營(yíng)類(lèi)分紅率25%，5年共分紅125元，資產(chǎn)最后歸零，所以總回報(bào)也是125元。真實(shí)的算法會(huì)比這個(gè)復(fù)雜很多，這只是提醒大家需要有不能簡(jiǎn)單看分紅率的概念。

那收益率要看什么？

有一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目投資效益的標(biāo)尺，叫IRR（內(nèi)部收益率），通過(guò)迭代方法計(jì)算，找到一個(gè)貼現(xiàn)率，使得未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和等于初始投資。算法有點(diǎn)復(fù)雜，解釋起來(lái)也怪累人的，反正就是算出來(lái)的結(jié)果越高越好。

先看一下產(chǎn)權(quán)類(lèi)和經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的IRR目前整體水平，以及所處的百分位：

下面是具體的每個(gè)品種當(dāng)前IRR數(shù)據(jù)與所處的歷史百分位，包括預(yù)期的今年分紅率。目前IRR排名前三的產(chǎn)品分別是508018華夏中國(guó)交建REIT、508009中金安徽交控REIT、180201平安廣州廣河REIT，對(duì)應(yīng)IRR分別為12.26%、11.44%、10.45%，這幾個(gè)都屬于高速公路類(lèi)項(xiàng)目。表中故意把同類(lèi)項(xiàng)目放到了一起，方便尋找規(guī)律：

你們看列表最后的幾個(gè)里面，有些分紅派現(xiàn)率看上去挺高的，但I(xiàn)RR卻極低，這種就不是好項(xiàng)目了。所以說(shuō)投資REITs決不能簡(jiǎn)單的看它的分紅率。

這里要單獨(dú)說(shuō)一下鵬華深圳能源REIT(代碼180401)，認(rèn)真看表格數(shù)據(jù)的朋友會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)品種前面都是被歸為產(chǎn)權(quán)類(lèi)的，現(xiàn)在這個(gè)表里面又被歸為經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)了。這個(gè)是做燃?xì)獍l(fā)電的項(xiàng)目，這種聽(tīng)起來(lái)像是經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)，但它招募書(shū)里面寫(xiě)了到期后價(jià)值不會(huì)歸零，土地和一些設(shè)施可以出售，能夠回收一部分價(jià)值，應(yīng)該是屬于特殊的產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目。

去年底R(shí)EITs整體折價(jià)5%，很多項(xiàng)目的IRR收益水平都很不錯(cuò)，而今年整體價(jià)格抬升后，IRR水平有走低趨勢(shì)。我再把這些REIT項(xiàng)目上市以來(lái)的IRR走勢(shì)圖分類(lèi)別放上來(lái)，為大家的選基做個(gè)幫助：

最后還想提一下前面文章提到過(guò)的那個(gè)國(guó)內(nèi)第一只公募REITs，還有人記得嗎。這只基金明年7月封轉(zhuǎn)開(kāi)，目前有3%左右的折價(jià)率，持倉(cāng)大約8成債券+2成的股票。它的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)在去年就全部結(jié)束了，現(xiàn)在變成類(lèi)固收產(chǎn)品了，倒是可以關(guān)注一下。

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