房企是否淪陷？房企該何去何從？
避其銳氣，擊其惰歸。大江東去，浪淘盡，千古風(fēng)流人物。海內(nèi)存知己，天涯若比鄰。從善如登，從惡如崩。風(fēng)蕭蕭兮易水寒，壯士一去兮不復(fù)還。解碼房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。
“錢緊”的一年，房企投資信心，正遭遇前所未有的下調(diào)。
今年前4個(gè)月，銷售前50強(qiáng)房企拿地金額較去年同期下降了75%，仍有超六成百?gòu)?qiáng)房企未拿地。
房企投資力度下降的信號(hào)，在去年就已經(jīng)出現(xiàn)了。
2021年，只有16%的房企投資金額同比上漲，而且漲幅普遍偏低。
梳理近期房企公開表態(tài)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企投資態(tài)度整體呈現(xiàn)出兩大趨勢(shì)。
首先，房企投資力度還將進(jìn)一步收緊。其次，投資策略將越來越聚焦核心城市，并且逐步有選擇性地退出一些城市。
謹(jǐn)慎拿地已成為行業(yè)共識(shí)。
去年以來，不少房企放慢了投資的節(jié)奏。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年典型上市房企投資金額同比上漲的比例只有16%。
去年，以華潤(rùn)和中海為代表的房企拿地相對(duì)積極，但兩家房企拿地金額同比漲幅僅有8%和2%。
而去年84%的上市房企投資金額較2020年下滑，投資力度下跌超50%的企業(yè)就占了五分之一。
進(jìn)入2022年，房企投資信心仍然不足。
百?gòu)?qiáng)房企前4月拿地銷售比為近5年來最低，這一數(shù)據(jù)僅為0.14。
當(dāng)前土地市場(chǎng)仍然是頭部房企的戰(zhàn)場(chǎng)。前4月拿地銷售比高于平均值的房企只有TOP20強(qiáng)在列，這也意味著，在集中供地的城市，中小房企投資空間越來越小。
拿地金額也很能說明問題。銷售50強(qiáng)房企1-4月拿地金額不足2500億元，較去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超過20%。超半數(shù)房企投資金額同比降幅超50%，有超過六成百?gòu)?qiáng)房企未拿地。
市場(chǎng)下行、資金緊張的情況下，房企投資壓力可見一斑。
投資力度收緊，意味著有限的資金必須用在“刀刃”上。
“更安全、更核心的土地資源”正是房企賴以生存的“刀刃”。
近兩年，不少房企已經(jīng)開始執(zhí)行回歸一二線城市的布局戰(zhàn)略，2021年百?gòu)?qiáng)房企投資分布中，有七成位于一二線城市。這一比例比2020年提升了10個(gè)百分點(diǎn)。
今年房企回歸一二線核心城市的投資策略也日漸明顯。
CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止4月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額的83%集中于22城。22城之外，只有17%。
22城之外的17%集中在哪？
CRIC監(jiān)測(cè)顯示，佛山、常州、東莞等發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市榜上有名。這些三四線城市更具“確定性”。
未來，房企投資更加聚焦核心城市。
比如萬科，提出持續(xù)嚴(yán)控非核心城市、非核心區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的獲??；越秀也提出投資優(yōu)先級(jí)，優(yōu)先進(jìn)入且經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等方面有優(yōu)勢(shì)的城市。
而原本重倉三四線城市的房企開始換倉升級(jí)。換句話說，就是要退出一些城市。
如碧桂園、美的都提出了換倉升級(jí)、調(diào)節(jié)方向的需求，美的更是明確逐步退出低量級(jí)、低能級(jí)的城市，聚焦29個(gè)根據(jù)地；碧桂園也會(huì)向確定性更強(qiáng)、相對(duì)高能級(jí)的市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，退出一些非確定性的市場(chǎng)。
目前，二季度還剩下一個(gè)月左右，部分房企投資策略變化已經(jīng)很明顯了。
從截止4月末房企投資情況來看，濱江、金地和金茂的投資全部集中于22城，其次建發(fā)、龍湖、綠城也有八成以上的投資集中核心城市。
如果房企投資集中于22城，土地市場(chǎng)勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地門檻越來越高，再加上部分城市參拍幅數(shù)限制，房企在招拍掛市場(chǎng)的投資也有一定局限。
房企多元化拿地的迫切度比以往更強(qiáng)烈。
從這一角度來看，如何在招拍掛市場(chǎng)以外擴(kuò)充土地儲(chǔ)備渠道？這在房企投資中的重要性也越來越高。
過去，收并購(gòu)是土拍市場(chǎng)以外重要的投資渠道。但當(dāng)前房企對(duì)收并購(gòu)仍然比較謹(jǐn)慎。
多家房企表示，2022年將在審慎投資的基礎(chǔ)上，積極尋求優(yōu)質(zhì)的收并購(gòu)項(xiàng)目。越秀將按照40%的投資強(qiáng)度進(jìn)行收并購(gòu)鋪排，旭輝也將有200億-300億的并購(gòu)貸額度。
實(shí)際上，在房企資金鏈承壓、行業(yè)信任危機(jī)影響下，項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)、是否達(dá)到企業(yè)的拿地標(biāo)準(zhǔn)、最終是否能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，這些都是決定房企收并購(gòu)的根本因素。
除了收并購(gòu)，仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鑒。
比如越秀通過TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作等多元化的方式拿地占比達(dá)到56%；綠城也通過老舊小區(qū)更新、TOD、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等各種形式增加了近千億貨值。
理性、謹(jǐn)慎是接下來房企投資最重要的關(guān)鍵詞，而銷售和回款將決定房企的投資力度。整體來看，2022年房企投資大概率將低位運(yùn)行。
因此，在城市的選擇上，房企投資將持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市，對(duì)于一些弱三四線城市將會(huì)有選擇性地退出或?qū)徤鬟M(jìn)入。
花落水流紅，閑愁萬種，無語怨東風(fēng)。舉頭望明月，低頭思故鄉(xiāng)。風(fēng)日晴和人意好，夕陽簫鼓幾船歸。二十四橋明月夜，玉人何處教吹簫。人有不為也，而后可以有為。
