房市沒(méi)泡沫，該買還得買
中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫。
日本房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)是大部分銀行倒了，國(guó)家受到很大損失，很多老百姓還不起貸了。這種情況沒(méi)在中國(guó)出現(xiàn)。
2008年美國(guó)因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，出現(xiàn)金融危機(jī)，很多銀行不行了，老百姓還不上貸款。這種情況在中國(guó)也沒(méi)有。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么沒(méi)有泡沫，主要是中國(guó)的情況比較特殊。因?yàn)橹袊?guó)買房首付還是比較高的，最低的時(shí)候也要20%，目前最低要30%。首付比較高，崩盤的風(fēng)險(xiǎn)自然就低。
美國(guó)和日本就不一樣，大部分屬于低首付或零首付，很多人沒(méi)有錢就開(kāi)始買房子，房?jī)r(jià)下跌后，很多人還不起房貸，金融危機(jī)就發(fā)生了。
這種情況在中國(guó)不會(huì)發(fā)生，即便中國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，政府也會(huì)用信用擔(dān)保不讓泡沫破裂。
當(dāng)政府信譽(yù)沒(méi)有垮臺(tái)之前，你們就可以拼命地買房，因?yàn)檎抛u(yù)在給你們做擔(dān)保。
事實(shí)上，即使現(xiàn)在政府建共有產(chǎn)權(quán)房，并且有很多新的調(diào)控措施，但是也不會(huì)從根本上沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。房子在中國(guó)的投資屬性沒(méi)有變，而且還有繼續(xù)升值的空間。
至于大家擔(dān)心的房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，我可以告訴大家，只要過(guò)去從房地產(chǎn)稅中剝離出來(lái)的稅種不取消，再怎么吵吵房地產(chǎn)稅也出不了臺(tái)。而且，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，房產(chǎn)稅對(duì)降房?jī)r(jià)也沒(méi)什么用。
一線房產(chǎn)值得超配，仍有翻倍空間
判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)，有一個(gè)指標(biāo)特別重要：即每個(gè)城市的在校小學(xué)生人數(shù)的增長(zhǎng)比例，因?yàn)樵谛ＰW(xué)生人數(shù)與房?jī)r(jià)漲幅存在高度正相關(guān)性。全國(guó)在校小學(xué)生人數(shù)平均漲幅1.5%，深圳8%，北京7%，所以北京、深圳房?jī)r(jià)上漲快。而2012年之后全國(guó)適齡小學(xué)生增速轉(zhuǎn)正，是之后房?jī)r(jià)大漲的重要基礎(chǔ)。
與之相比，居民可支配收入增速與房?jī)r(jià)漲幅相反，因此收入不能解釋房?jī)r(jià)上漲原因。
現(xiàn)在的一線城市以及一部分的二線城市，供求仍然緊張，眾多二線城市，盡管有限購(gòu)、限貸，但是總體的限制還不是那么嚴(yán)。從投機(jī)性購(gòu)房的角度來(lái)講，還是有一定的空間的。
樂(lè)觀預(yù)期，2018年春夏之后，全國(guó)普遍的房地產(chǎn)庫(kù)存將基本去化結(jié)束，如果沒(méi)有大的金融收緊和宏觀動(dòng)蕩，意味著2018年夏天之后，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)將再次普遍上漲。而2015年底到2017年初的一線和部分二線城市房?jī)r(jià)的暴漲，只是2018年夏后全國(guó)范圍房?jī)r(jià)大幅上漲的預(yù)演。中國(guó)一線城市雖然房?jī)r(jià)泡沫大，但有限土地的供應(yīng)，人口的涌入，使其房?jī)r(jià)仍有翻一番的空間。
從資產(chǎn)配置的角度上講，沒(méi)那么多錢肯定先買房，錢足夠多可配置全球股市。總地來(lái)講，當(dāng)前的大城市房子和A股值得超配。
租售同權(quán)會(huì)打壓學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格嗎？
經(jīng)歷2016年最近一輪房?jī)r(jià)暴漲之后，很多家長(zhǎng)只能對(duì)主城區(qū)學(xué)區(qū)房“望房興嘆”，稀缺的學(xué)位資源更像是一件奢侈品了。
租售同權(quán)應(yīng)時(shí)而來(lái)，租房能夠享有和購(gòu)買學(xué)區(qū)房同樣的入學(xué)權(quán)利了，但是真能實(shí)現(xiàn)嗎？我看懸。
首先，就是你租不租得起的問(wèn)題！
新的政策出來(lái)，對(duì)學(xué)區(qū)房的租賃需求肯定會(huì)急劇增加。你說(shuō)房東租給誰(shuí)？肯定是最高的那個(gè)。
租金一旦大幅提高，如果政策不變，學(xué)區(qū)房的價(jià)格還有上升空間。到時(shí)候?qū)τ谝话憷习傩諄?lái)說(shuō)太可怕了。你又買不起學(xué)區(qū)房，你也租不起學(xué)區(qū)房。甚至還會(huì)有這么個(gè)結(jié)果，因?yàn)橹鞒菂^(qū)也是大家上班的集中區(qū)，你發(fā)現(xiàn)，原先你還可以住得離單位近一些，加班以后快點(diǎn)到家，到時(shí)候卻連這個(gè)小福利都沒(méi)有了，因?yàn)槟憧赡苡捎谧馐弁瑱?quán)最后租都租不起了。
政策表述出現(xiàn)變化
本輪房地產(chǎn)上漲周期結(jié)束
從房地產(chǎn)政策來(lái)講，過(guò)去的表述都是強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”，將“去庫(kù)存”作為政策的出發(fā)點(diǎn)，而今年7月份的政治局會(huì)議，政策的表述重點(diǎn)變成了“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。具體來(lái)看，強(qiáng)調(diào)了三層意思：一是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是要堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性；三是盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制。
正如我之前不斷指出的，“去庫(kù)存”政策誤判了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，在房地產(chǎn)虛火可能向三四線甚至四五線蔓延的情況下，再繼續(xù)火上澆油強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”將使得三四線的虛火更甚。在我看來(lái)，三四線的虛火的危險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于熱點(diǎn)城市，因?yàn)榇罅康馁Y金進(jìn)入這些城市推高房?jī)r(jià)，在沒(méi)有人口支撐和需求支撐的情況下，最終一定會(huì)泡沫破滅。因此，不再在政策層面出現(xiàn)“去庫(kù)存”的字眼其實(shí)也意味著“去庫(kù)存”周期的結(jié)束，中國(guó)房地產(chǎn)政策全面進(jìn)入防止泡沫引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的階段?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”意味著，防風(fēng)險(xiǎn)，而不是“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的主題。
在政策出現(xiàn)悄然變化的情況下，筆者認(rèn)為，一二線等熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)在下半年會(huì)明顯調(diào)整，而三四線城市的火爆行情將明顯降溫。在一個(gè)將金融風(fēng)險(xiǎn)提高至最高警惕級(jí)別的周期下，基本宣告了中國(guó)房地產(chǎn)本輪上漲周期的結(jié)束，市場(chǎng)整體進(jìn)入下行調(diào)整周期應(yīng)該屬于大概率。
