1，前提——我們是整進(jìn)整出做整租，所以找市場(chǎng)拿溢價(jià)并不是太容易。分租的話找市場(chǎng)拿溢價(jià)是比較容易的。我們的利潤(rùn)來源只有兩塊，把價(jià)格砍下來或者把租金提上去。既然提上去不是那么容易，那就只能把價(jià)格砍下來。
2，談判前的基本準(zhǔn)備。
心態(tài)準(zhǔn)備：最好的買是不買。不要太急。
物品準(zhǔn)備：必須要有合同，鑰匙，圖片，身份證，各種證件~房產(chǎn)證，結(jié)婚證（讓問題飛一會(huì)，學(xué)會(huì)自己思考??）
摸底準(zhǔn)備：好不好租~出租率（問中介，多問幾個(gè)）同戶型的市場(chǎng)價(jià)，然后再看具體房子的情況對(duì)價(jià)格就有數(shù)了。58上面的數(shù)據(jù)是假的，看貝殼的成交價(jià)。
和中介打好配合：讓中介敲邊鼓，或者讓她閉嘴。（中介一句話頂我們好幾句）（你是想拿中介費(fèi)還是做法官，不管誰給中介費(fèi)，你得成交才有中介費(fèi)）
不見兔子不撒鷹，不見房東不談價(jià)格。（給你自己租到手的凈租金差不多）
3，談判流程
（1）租期：（租期和租金是最重要的，其他都是錦上添花，條件換條件，溢價(jià)在500元以上，用貓玩老鼠的心態(tài)去談，想吃就吃，但是不會(huì)那么快的吃）
裝修期，維護(hù)期和中介費(fèi)，他們是為租金服務(wù)的，為了拉低租金而服務(wù)的，最好談下來，就是為了把我們的成本攤薄。
租期：20年以內(nèi)都可以接受。破冰，家常，贊美，越長(zhǎng)越好。我們要裝修，所以要有回本期，時(shí)間越唱越好。利潤(rùn)不夠，年限來湊。
（2）付款方式：季付。我們房子太多了，半年付太占資金了，年付我們可以拿4套房子了，一套房子的利潤(rùn)肯定沒有4套高吧。你要讓我半年付，你得把價(jià)格給我降下來。而且，國(guó)家規(guī)定，收房租也只能季付。（黑龍江出臺(tái)的，超過三個(gè)月，涉嫌非法集資）
新聞上租金下降的也很厲害，每天都有的。我們絕對(duì)不拖欠租金，你還有我們的押金，等于你的手里一直有我們兩個(gè)月的租金。（可以半年付，絕對(duì)不年付，年付太吃我們的現(xiàn)金流）
（3）裝修期，房東大哥，我?guī)е业难b修隊(duì)給您裝修也帶不走。未來您不管出租還是出售都有優(yōu)勢(shì)，您那么長(zhǎng)時(shí)間租不出去，給我點(diǎn)時(shí)間我給您裝修，最少要半年。（敢開口很重要）
（4）維護(hù)期，我們需要給您維護(hù)房子的。（不要講空置期，免租期）不然回頭交給您的話一定破爛不堪，失去了托管的意義。我們運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓也需要定期維護(hù)啊，這是房東想說的，我們說出來顯得我們實(shí)在。（住酒店的例子）（我們不一樣，我們指著這個(gè)吃飯的，我們肯定得把房子維護(hù)的很好才能吃得了這個(gè)飯，大哥你看這個(gè)窗簾也掉了。墻皮也壞了，桌子也壞了，你也沒修，我們得修啊）回頭你賣房的時(shí)候房間狀況比較好多賣幾萬塊錢也能彌補(bǔ)我們這個(gè)差價(jià)。一般市場(chǎng)都是每年一個(gè)月維護(hù)期，你給我十來天吧。
如果房東不按你的節(jié)奏來，我們都是最后報(bào)價(jià)。
（5）維護(hù)責(zé)任：租期之內(nèi)家具家電壞了誰來承擔(dān)呀。家具家電十年之內(nèi)肯定會(huì)壞，需要更換，不可能萬年長(zhǎng)青。如果是你自己出租，肯定是你來換你來修吧，租賃法規(guī)定的都是房東負(fù)責(zé)。差不多要2萬元。一年2000元，一個(gè)月攤到200元吧。這些成本都是您來承擔(dān)的，現(xiàn)在都到我身上了。我們面臨同樣的市場(chǎng)和租客。
那房東你想這個(gè)房子租多少錢？誰先報(bào)價(jià)誰就輸了。
凈租金=毛租金-中介費(fèi)-家具家電維修成本-房屋空置成本-房屋維修成本。
我們肯定不能高于您實(shí)際到手的凈租金吧。
不能讓中介報(bào)價(jià)，一定是見了房東再談價(jià)格。我們是合作，我不是普通租客，沒有利潤(rùn)誰給你玩。先讓房東報(bào)價(jià)，然后算到手的凈租金。你總得讓我賺點(diǎn)300元200的吧。然后看著房東的眼睛，如果他急眼了，讓中介拽拽。如果不是太生氣大差不差就能拿下。
按年談，按季付。你年一萬，然后季付。逢零頭砍整數(shù)。
先把前戲做足，把房東的心理預(yù)期降下來，然后再半價(jià)砍。（看房東的心理預(yù)期，看眼睛）
（6）違約金：不要談或者一帶而過。（陪著房東念條款，你肯定不會(huì)賣房吧，你肯定不會(huì)回來住吧，你肯定不會(huì)違約吧，那肯定不會(huì)，那這個(gè)跟你沒關(guān)系）
堅(jiān)決不簽對(duì)等違約金！??！
