? ? ? ? 一、首付貸可能產(chǎn)生的惡果

我在房地產(chǎn)行業(yè)工作了十多年，經(jīng)歷過很多次的開盤，看到購房者一次性付款，帶著幾千萬全款從清晨排隊(duì)到下午買房的情景，我總是驚愕不已。

當(dāng)然，投資本身是一件無可非議的事情，你自己的資金，你就有權(quán)利決定自己的投資方向，但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)市場(chǎng)后來出現(xiàn)的情形就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)越聚越大。

一些做實(shí)業(yè)的人，或者資金不雄厚的購房者，看到地產(chǎn)商或者購房人賺得盆滿缽滿，他就失去了慢慢賺錢的耐心，總想著一夜暴富，實(shí)業(yè)也不做了，工作也沒有心思了，而且慢慢地把全部心思轉(zhuǎn)移到如何找錢買房。

首付不夠怎么辦？那就借錢唄，反正只要房?jī)r(jià)上漲，三年或者五年后一轉(zhuǎn)手，把房貸和首付貸還清還能夠大賺一筆，何樂不為呢？因此，為了湊首付款，什么眾籌、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用卡貸款等等粉墨登場(chǎng)，甚至有的中介公司或地產(chǎn)商直接為購房者提供首付貸。

房屋按揭貸款為什么要求購房人支付30%的首付款，一是為了核實(shí)購房者的資信能力，二是在購房者無力償還按揭貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以打七折處理房子，收回按揭貸款，確保金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

而現(xiàn)在首付款都是購房者借來的，那么，不僅購房者的還款壓力很大（償還首付貸款的錢，和按揭貸款的錢），而且因?yàn)橘彿空叩馁Y信不良，金融機(jī)構(gòu)按揭貸款的安全性也得不到保障。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)往下跌，購房者購房投資無望盈利時(shí)，或者購房者無力償還首付貸和按揭貸時(shí)，購房者往往會(huì)選擇停止還貸，這樣就會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)天量的不良資產(chǎn)。2012年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤就是一個(gè)明證。

因此，首付貸會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)劇增。

我用了整整三年的時(shí)間關(guān)注并了解發(fā)生在美國(guó)2008年的次貸危機(jī)，這場(chǎng)發(fā)生在 21世紀(jì)前十年的次貸危機(jī)的根源正在于美國(guó)金融機(jī)構(gòu)將大量按揭貸款，貸給資信不良甚至無任何資信的購房者，購房者在房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的幻想之下，也大量舉債購買房屋，然后，金融機(jī)構(gòu)也將次貸資產(chǎn)證券化，在美國(guó)和全球進(jìn)行擊鼓傳花的游戲。

2008年當(dāng)美國(guó)連續(xù)多次加息，刺破房地產(chǎn)泡沫，次貸購房者無力支付按揭貸款導(dǎo)致?lián)艄膫骰ㄓ螒蚪Y(jié)束時(shí)，美國(guó)的次貸危機(jī)就爆發(fā)了，而且在全球蔓延。

幸運(yùn)的是，自從北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，購房者的首付款來源進(jìn)行嚴(yán)查以外，一些省份，比如浙江也開始嚴(yán)查個(gè)人住房貸款、消費(fèi)類和經(jīng)營(yíng)類貸款業(yè)務(wù)。

2021年2月末，人民銀行杭州中支、浙江銀保監(jiān)局、浙江省住建廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸審慎管理的通知》，該通知明確：

嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力。各金融機(jī)構(gòu)要強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審核，嚴(yán)格審查購房首付資金來源。

嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)禁資金通過流動(dòng)資金貸款、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款、項(xiàng)目貸款和影子銀行業(yè)務(wù)等違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購房人通過其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款，不得組織“眾籌”購房，不得協(xié)助購房人弄虛作假。

該監(jiān)管政策一出臺(tái)，對(duì)于打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)熱潮，穩(wěn)定整個(gè)金融體系應(yīng)該會(huì)起到良好的作用。

? ? ? ? ? ? 二、首付貸產(chǎn)生的根源

任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為都要雙贏，甚至多贏，否則，這種經(jīng)濟(jì)行為就很難存續(xù)下去。首付貸在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠大行其道，其實(shí)就是一個(gè)多贏的結(jié)果導(dǎo)致。

對(duì)于購房者來說，只要他的經(jīng)濟(jì)能力許可，銀行流水能夠覆蓋首付貸月還款，和按揭貸款月還款，并還有部分結(jié)余用于生活開支，那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行時(shí)期，他就有足夠的動(dòng)機(jī)去進(jìn)行首付貸。因?yàn)?，在持有房子三年或者五年后，翻倍的房?jī)r(jià)足以讓他投入成倍的產(chǎn)出。

比如，一個(gè)一千萬的房子，首付三百萬（自有資金100萬，首付貸200萬）、按揭7百萬，按照年化6%的利息（首付貸可能更高），他每年的利息支出60萬左右。如果持有三年后翻倍并轉(zhuǎn)手，那么他的盈利粗略算就是2000萬-700萬（按揭款）-100萬（自有資金）-200萬（首付貸）-180萬（利息支出）=820萬，也就是說，三年后他100萬的資金整整翻了9.2倍，這就是資金杠桿的作用（在這次購房中，他用了9倍杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率900%）。

而對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來說，他賣一套1000萬的房子，按照千分之四來算，他的收益為4萬，一個(gè)月賣兩套這樣的房子，收入就8萬元。因此，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來說，他賣房子賣得越多，他的收入也就越多，而賣房子影響最大的就是購買者的資金問題，特別是首付款的資金的問題。如果能夠想個(gè)辦法把購房者的首付的資金解決，何愁賣不出去房子呢？因此，中介機(jī)構(gòu)也有動(dòng)力去引進(jìn)或者推薦首付貸款機(jī)構(gòu)。

對(duì)于銀行來說，首付貸（一般以消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸形式出現(xiàn)）有房地產(chǎn)公司貼息和做擔(dān)保，甚至銀行提供首付貸的錢，都是房地產(chǎn)公司提供的，他只是提供了一個(gè)金融牌照賺了錢又沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，他有什么好擔(dān)心的呢？

首付貸對(duì)于房地產(chǎn)公司來說就更加有動(dòng)力了。房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，是要想辦法把房子賣出去的，這樣資金才能夠高速周轉(zhuǎn)起來（至于為什么要高速周轉(zhuǎn)起來，這就是房地產(chǎn)公司賺錢的秘密），否則，房子在手里就是一個(gè)燙手山芋。現(xiàn)在好了，有機(jī)構(gòu)提供首付貸款，購房者的首付款資金解決了，不僅購房者開心了，開發(fā)商也開心了。

如果要是沒有外部資金提供首付貸款，在很多的房地產(chǎn)公司，他會(huì)自己提供首付貸款給購房者，但是在這種情況下，房地產(chǎn)公司的律師經(jīng)常會(huì)投否決票，因?yàn)椋?/p>

一、如果購房者的資金出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)公司提供的首付貸款基本打水漂，落得個(gè)賠了夫人又折兵的結(jié)果；

二、如果銀行知道房地產(chǎn)公司提供首付貸款，有可能會(huì)停止按揭貸款的發(fā)放，但是，在很多情況下，銀行也是睜一只眼閉一只眼，只有到購房者還不起按揭貸款的時(shí)候，銀行才會(huì)以騙取貸款為由主張銀行的權(quán)益；

三、房地產(chǎn)公司這種首付貸款行為有可能涉嫌非法放貸罪。

但是，在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的壓力下（比如銷售、回款等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，而這種經(jīng)營(yíng)指標(biāo)往往是不食人間煙火的董事會(huì)或者總裁下達(dá)的），往往會(huì)置律師的風(fēng)險(xiǎn)警告于不顧，毅然決然行走在法律的刀鋒之上。

綜上，首付貸在多方共贏的促進(jìn)下，態(tài)勢(shì)在近幾年是愈演愈烈。