集體停貸這事兒，是因?yàn)殂y行沒有把錢轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，資金被房產(chǎn)商挪用導(dǎo)致的嗎？個(gè)別銀行是有違規(guī)行為，但全國發(fā)生的超過百起集體停貸案例中，銀行違規(guī)放貸的案例并不是多數(shù)。也就是說，即使錢都進(jìn)了監(jiān)管賬戶，某些房子該爛尾照樣也會浪費(fèi)。所以，期房的資金鏈究竟是怎么斷的？集體停貸到底是不是最好的解決方案？這件事我們還得從開發(fā)商是怎么取出監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金等說起。系好安全帶發(fā)車了。正常合規(guī)的流程中，開發(fā)商支取預(yù)收款是應(yīng)該嚴(yán)格按照工程節(jié)點(diǎn)設(shè)置用款額度的。比如完成基礎(chǔ)和地下結(jié)構(gòu)工程，開發(fā)商可以取出20%，完成結(jié)構(gòu)封頂，再取出20%，直到完成商品房所有權(quán)初始登記前，專用賬戶的結(jié)余金額不得少于已收存的商品房預(yù)售款總額的5%，并且有明確的專款專用。比如哪部分錢是用來付工資，哪部分錢是預(yù)付款。但規(guī)矩是規(guī)矩，實(shí)際操作起來也有問題。

首先，監(jiān)管銀行是由房企來選的，而選擇的銀行往往也都是有業(yè)務(wù)往來的。正所謂欠銀行 100 萬是孫子，但欠 10 個(gè)億你就是VIP。所以這銀行既要有業(yè)務(wù)往來，又要有監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)管就容易被架空?？杉词广y行公平公正，開發(fā)商想從監(jiān)管賬戶中挪用資金，還是有辦法。比如開發(fā)商前期建設(shè)會外包給建設(shè)商，那么這里的前期建設(shè)資金大部分是由建設(shè)商墊資，而開發(fā)商可以拿著和建設(shè)商的合同，向監(jiān)管要求在某個(gè)工程節(jié)點(diǎn)從銀行取出?？顏磉M(jìn)行支付，但實(shí)際上和建設(shè)商又是約定項(xiàng)目周期結(jié)束統(tǒng)一結(jié)算，而銀行又沒有能力核實(shí)這筆錢的最終流向。

所以，即使我們不斷出臺調(diào)控政策，對房企去杠桿制定更加嚴(yán)格的預(yù)售監(jiān)管政策，但項(xiàng)目爛尾的情況始終頻出。這一方面是監(jiān)管始終存在空子給開發(fā)商鉆，另一方面則是預(yù)售制遺留下來的通病。地產(chǎn)商可以通過少量資金拿地，然后用預(yù)售款和銀行貸款進(jìn)行建房，最終開發(fā)一個(gè)樓盤的錢可以開發(fā)出 10 個(gè)樓盤。某大某創(chuàng)搞高成本發(fā)債、高杠桿運(yùn)營融資，本質(zhì)上就是當(dāng)年的這一套打法的延續(xù)。雖然預(yù)售相當(dāng)于是將融資和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主，但要知道一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的周期從拿地、建設(shè)到銷售普遍需要七八年，而有這個(gè)實(shí)力靠自有資金建樓盤的地產(chǎn)商，可以說是鳳毛麟角。如果實(shí)行的是一個(gè)蘿卜一個(gè)坑的限售制，那要發(fā)展成今天的城市幾乎是不可能。那為什么同樣的預(yù)售只在以前就能是推動城市化的功臣，而現(xiàn)在卻成了問題本身深。主要是我們已經(jīng)在由住宅供應(yīng)短缺的賣房市場進(jìn)入到存量房過剩的買房市場。 2021 年，我國的新建住宅近 1200 多萬套，但我們的新生人口才 1062 萬人，一人一套還有的剩。再看我們的人均住房面積 41 平方米，甚至超過了英國、法國、德國這些發(fā)達(dá)國家。

可以預(yù)判，未來我們對房地產(chǎn)很難再有大規(guī)模的需求產(chǎn)生，所以開發(fā)商再試圖用這種十個(gè)鍋九個(gè)蓋的多元化投資的舊方法來玩新時(shí)代的房地產(chǎn)，可以說幾乎是死路一條，但爛未落的事情已經(jīng)發(fā)生了。盡管有過業(yè)主通過與房產(chǎn)商解除購房合同，成功拿回首付款并且成功停貸的案例，但這樣的方式一來需要仲裁時(shí)間，可能會拖很久甚至好幾年，二來著開發(fā)商不一定有資金償還收入和貸，更別提這次是業(yè)主集體清單。所以這樣的操作本質(zhì)上沒有辦法解決所有業(yè)主的爛尾的問題。

但是目前銀保監(jiān)會給出了解決方向，首先關(guān)鍵在于保銷樓，而解決方案就是要用市場化的方式化解風(fēng)險(xiǎn)，不出意外的話，首先各地應(yīng)該會通過引入龍頭房企代建解決浪美樓，把工程做下去，這錢從哪來？由政府出面協(xié)調(diào)或銀行給出專項(xiàng)授信，都是可選的方案，只要保交樓能盤活一個(gè)項(xiàng)目，就能帶動下一個(gè)。

其次是解決停貸業(yè)主的現(xiàn)實(shí)問題，銀行可以跟有困難的購房者協(xié)商緩解月供，讓他們先有錢過日子，慢慢還貸，這樣既可以安定人心，也可以用時(shí)間換空間來化解風(fēng)險(xiǎn)。而最后，設(shè)施開發(fā)商當(dāng)然不是滿時(shí)代機(jī)，他們無法保交樓的話，那按市場規(guī)則，不但項(xiàng)目會被龍頭房企兼并和取代，還將面臨無法逃避的法律風(fēng)險(xiǎn)。最后的最后，還是希望受害的業(yè)主們可以避免最差的結(jié)果，并且不不要進(jìn)入征信名單，讓那些應(yīng)該為此事負(fù)責(zé)的責(zé)任方受到應(yīng)有的審判。好了，到站下車，這里才能說。轉(zhuǎn)說你聽得懂的話，記得點(diǎn)贊加關(guān)注。