二審改判！60萬購房款“失而復(fù)得”

從2019年4月提起訴訟，到2020年3月一審敗訴；立即提起上訴，到2021年6月二審改判勝訴……二十六個月的奔波，期間多次與法官溝通，寫了數(shù)份代理詞，與七十多歲的委托人談話、安撫，無論從哪個角度來說，這個看似簡單的案子，內(nèi)含的法理的沖突，事實的論證，一波三折，勝訴來的太不容易了?！x可以遲到，但絕不會缺席

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程老關(guān)于案情的敘述有些凌亂，任芳芳律師抽絲剝繭地提煉出案件的客觀事實：2018年11月程老被中介叫出去看房，在中介不斷勸說下，程老交了六十萬定金，并與房屋出售方之一金某男（其稱持有一張另一產(chǎn)權(quán)人張某女的授權(quán)委托書）簽訂了房屋買賣合同。在約定的2018年12月31日應(yīng)付第一次購房款前，程老想起自己從來沒有見過這房子的房產(chǎn)證、授權(quán)書正本，也沒有見過另一房屋出售人張某女，于是多次口頭和書面向中介提出見面和核實（房產(chǎn)證真假、兩位出售人身份）的要求。但中介只是在2019年1月發(fā)來一張署名為“2018年11月”的似是而非的“張某女授權(quán)書（照片）”。程老當(dāng)然不敢付款。雙方在合同中還約定“2019年2月28日網(wǎng)簽日”，程老還是真心想買房，于是在三月份再次發(fā)函要求履行房屋買賣合同，但2019年4月初即接到金某男的律師回函，稱“合同解除，沒收六十萬元定金”。

任律師聽后陷入沉思：張某女是否知道售房事宜？金某男和張某女是什么關(guān)系？《授權(quán)委托書》的真實性如何？張某女為何在賣房過程保持沉默，不關(guān)心、不來電、不露面？更深一步想：張某女是否知曉這一售房事宜？張某女的生存狀態(tài)如何？看著面前這位孤立無援的耄耋老人，知道購房款（含六十萬元）是他的畢生積蓄，任律師內(nèi)心充滿了同情，安慰老人道：我先幫你查一下房子的基本情況，查一下張某女的身份，再來決定是否代理本案好么？

程老連連點頭同意，說：調(diào)查后再起訴，這樣就更穩(wěn)妥了……

前期案情調(diào)查

不查不知道，一查嚇一跳！任律師很快發(fā)現(xiàn)：1、房屋共同所有人金某男和張某女已經(jīng)于2012年離婚；該房屋是未處理的夫妻共同財產(chǎn)；2、金某男所提供的《授權(quán)委托書》（照片）上的“張某女親筆簽名”，與《房屋買賣合同》上的金某男簽名筆跡，明顯可見都是金某男一人所書，《授權(quán)委托書》是虛假的！3、退一步講，即便這張署名為“2019年11月12日”的《授權(quán)委托書》照片是真的，但因為是在《房屋買賣合同》簽署日之后兩天，故金某男在簽約時所稱“持有張某女授權(quán)書”是虛假陳述！

也就是說，這個通過簽訂《房屋買賣合同》收取巨額定金有可能是一個騙局，或者是“簽約主體不明”的有重大法律缺陷的文件！于是，任律師在告知了程老相關(guān)法律風(fēng)險后，接受案件，代理程老向法院提起了訴訟。

一審判決：60萬定金沒收

看似簡單的案件，卻因為被告金某男的一再利用程序漏洞而陷于“泥淖”。一審歷經(jīng)兩次調(diào)解，一次正式開庭，都因為金某男沒有張某女的書面授權(quán)文件缺乏代理資格而無法繼續(xù)，金某男稱是因為“張某女在國外，因為疫情，因為各種其他原因而無法提供有效授權(quán)文書”。而“授權(quán)委托書”除對庭審確認(rèn)被告主體資格具有決定意義外，對于房屋買賣合同的成立生效也具有不言而喻的重要性。任律師抓住這一要點，表達(dá)意見，緊追不舍。

但是，在起訴后的第二十三個月，程老終于等來的一審判決書卻如驚天霹雷，讓任律師也深感遺憾：一審法院駁回了程老的訴請！法院裁判的主要的觀點是：

1、權(quán)利人之一張某女雖不在國內(nèi)，但金某男代為簽名以及代為承諾，應(yīng)由金某男承擔(dān)合同履行存在的風(fēng)險；2、合同簽訂之后，原告程某有先支付房款的義務(wù)，在對張某女的委托書產(chǎn)生質(zhì)疑，但沒有確切證據(jù)證明對方存在法律規(guī)定的不安抗辯權(quán)的情況下，原告終止履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

一審法院最終認(rèn)為是原告程某違約，程某主張金某男存在欺詐行為、張某女未在約定時間內(nèi)簽訂買賣合同構(gòu)成違約不成立。——也就是說，程老的“六十萬定金”被金某男“沒收”了！程老老淚縱橫，寢食難安。

二審改判：60萬購房款失而復(fù)得

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雖然二審的改判率很低，但是原審沒有采納“金某男隱瞞婚姻情況”、“張某女的委托授權(quán)書真實性存疑”這些關(guān)鍵事實，程老多次要求核實售房者信息不得而心存疑惑拒絕直接交付首期預(yù)付款的行為，是不是購房者的合法權(quán)利？經(jīng)過認(rèn)真全面的思考，任芳芳律師結(jié)合一審?fù)徢闆r和案件事實，針對授權(quán)委托書的合法有效性、對方是否存在重大事實的隱瞞、對方提供的兩份委托書完全矛盾等情況，闡明了主要的上訴理由，堅決地代理程老提起了上訴。

二審?fù)ㄖ獣鎸?，任律師的心里“涼了半截”，所有資深律師都知道“二審不開庭”意味著什么。但是任律師還是不甘心，多次與二審法院聯(lián)系溝通，闡明上訴人的態(tài)度和意見……

終于，在2021年的6月25日等來了二審判決書！這一次，二審的公正審理沒有讓人們失望，二審認(rèn)為：??? 1、金某男沒有如實向程某告知金某男與張某女某的婚姻狀態(tài)，2、金某男未及時出具張某女的有效委托手續(xù)，且金某男與程某簽訂的補(bǔ)充協(xié)議也是在未出具相關(guān)委托手續(xù)的情況下單方簽署的，3、在此情況下，程某拒絕繼續(xù)按合同約定支付第一筆購房款，其行為具有合理性。

也就是說：二審幾乎完全采納了任律師代理的程老上訴意見，看到了本案存在的各種需要證據(jù)證實的法律事實，判令被上訴人金某男應(yīng)在十日內(nèi)向上訴人程老退還60萬元。本判決為終審判決。

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下午時分，任律師聯(lián)系程老來律所辦公室領(lǐng)取了判決書。程老如釋重負(fù)，原本陰霾重重的臉上云開霧散，握著程老因為開心而顫抖的手，任律師的職業(yè)光榮感和自豪感油然而生……

任芳芳律師辦案體會

雖然案子勝訴了，開心歸開心，需要叮囑的言語不可不叮嚀：

1、房屋交易前一定要明晰產(chǎn)權(quán)，簽訂合同要謹(jǐn)慎，在未查明簽約主體的情況下，貿(mào)然簽約可能會承擔(dān)較大的交易風(fēng)險。

2、律師的工作中，碰到挫折、障礙是很經(jīng)常的事情，案件審理周期長、被告不配合的情況多、明明有道理的觀點不一定被支持，等等，唯有不放棄，才可以在事與愿違中砥礪前行。

3、案件預(yù)判力是律師業(yè)務(wù)的核心能力，良好的預(yù)判力來源于與客戶的良好互動，以及不斷地研究判例、總結(jié)經(jīng)驗，不斷地自我訓(xùn)練和法律知識積累。