一.概況分析
1.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：普通住宅
2.區(qū)位：
a.近袁家崗地鐵站，謝家灣地鐵站，石橋鋪地鐵站
b.周邊配套齊全，有學校：
重慶高新區(qū)育才學校
建設(shè)二小
重慶市田家炳中學
謝家灣小學
重慶育才成功學校
重慶石坪橋小學
虹橋村小學
重慶七十九中學
c.商業(yè)：
萬象城
龍湖重慶時代天街
楊家坪步行商業(yè)街
d.景點：近長江
重慶動物園
濕地公園
3.優(yōu)勢：
a.周圍配套成熟，學校多，長租有陪讀需求的入住人群。
b.交通方便，有地鐵可達市區(qū)各個景點，商業(yè)
c.小區(qū)靠近重慶動物園，是重慶市區(qū)第三大景點，可作為民宿推廣的關(guān)鍵詞和亮點～
4.劣勢：
a.小區(qū)商住混用 隱私度低
b.雖然有聯(lián)排窗戶，但是景色一般，不看江。
c.竟品項目多，周圍有比較多的大開發(fā)商小區(qū)如萬科華潤的項目，小區(qū)環(huán)境好，小區(qū)功能定位純粹。
二：綜合分析
如果做長租，其一，周圍竟品項目眾多，且小區(qū)品質(zhì)優(yōu)于本小區(qū)。其二，目標區(qū)域內(nèi)高端租客少，主要是陪讀家長多，租金上不去，且戶型較大不占優(yōu)勢。但是如果租給陪讀家長，一般都是長租，收益穩(wěn)定。
如果做短租，可以利用“重慶森林動物園”作為坐標，輔以地鐵直達的優(yōu)勢，周圍商業(yè)和居住氣氛濃厚也是民宿中“體驗當?shù)匚幕钡囊粋€亮點～
另外本房是一個大戶型，我們的設(shè)計師將一套完整的房子完美拆分成兩套，既能滿足年輕游客小戶型的靈活度，又能在一家出行的時候讓大家住的有隱私卻無距離，是民宿中的優(yōu)選靈活產(chǎn)品。
三，長租短租對比收益對比：
長租：
以附近的純住宅小區(qū)“金科云湖天都”為例，該小區(qū)138～150平，精裝修出租房，月租價格為3500。
短租：
僅以九龍坡一處較為普通的一居室民宿舉例，單日日租為130元（此為單間10平價格）
而一個裝修品質(zhì)較好的獨立房屋出租（72平一居室），則日租價格可以達到268元。
因此短租收益以每個月入住20天計算。并托管給專門的民宿運營機構(gòu)（需要分走民宿收益30%）
最少的收益為130*20*70%=1820元
最多收益為：268*20*70%=3752元
由于我們的設(shè)計師將整合房子一分為二，因此最終的計算結(jié)果，應為以上結(jié)果*2
即保守估計下，最少收益為3640元，最高收益為7504。
即，即使是最少收益，也依然比平租出去收益要高。
下面我們來看一下設(shè)計師手稿：
在這張簡圖上，我們可以看到，設(shè)計師重新切割了空間，打破了原有的豆腐塊格局限制，讓兩個居所都有了明亮的客廳和陽臺。且為獨立廚衛(wèi)，生活更加方便的同時，入住者的隱私得到了非常好的保護。
這張設(shè)計圖是簡圖，具體的設(shè)計細節(jié)需要完款之后才能交付，希望房主理解。
我們可以看下季老師團隊類似的改造案例：
A.：融景城
B.珊瑚水岸 三房兩廳兩衛(wèi)一花園戶型
四.費用
1.服務費：.300元每平 共41700元
2.改造成本包：
a.拆除和硬裝半包部分，11萬
b.主材廚衛(wèi)門5萬
c.軟裝家具家電6.5萬
達到拎包入住標準 共27700元
