房地產(chǎn)市場的特性
信息不充份性,區(qū)域性,壟斷性,房地產(chǎn)權益的交易市場,對商品短期供求變化反應不靈敏.正因為有以上特性更需要在投資前做好市場分析,調查市場情況,了解項目背景,辨別投資風險,選擇投資機會.
但是分析還是有限度的.主要以下四種限度1.費用的限制2.時間的限制3.技能的限制4.偏好的限制.當然如果能做出完美的分析報告是最好的,但現(xiàn)實狀況會有上述的4種狀況讓報告無法完美.只要因為報告所得到的收益對比制作報告產(chǎn)生的成本最高,就算成功的分析報告.使用分析報告時要特別注意報告的滯后性與準確性.
分析的內容
分析是為了找尋市場的規(guī)律主要可分兩項工作1.市場調查:針對過去與現(xiàn)在的環(huán)境分析2.市場預測:針對未來的看法.根據(jù)"房地產(chǎn)開方項目經(jīng)濟評價方法"內分析又可分1.投資環(huán)境調查與預測2.市場狀況調查與預測.下面列出重點
投資環(huán)境調查與預測(7項)
1.投資環(huán)境:投資地域國家.地區(qū).城市.街區(qū)
2.政治環(huán)境:政體.局勢.政策.戰(zhàn)爭風險
3.法律環(huán)境:完備性.穩(wěn)定性.公正性
4.經(jīng)濟環(huán)境:
?4-a.宏觀:國民生產(chǎn)總值.國民收入總值.經(jīng)濟增長...
?4-b.市場環(huán)境:市場供應.吸納量.購買力.同類分布
?4-c.財務環(huán)境:資金.成本.利潤稅收.同類平均收益
?4-d.資源環(huán)境:人力.土地.原材料.能源
5.自然環(huán)境:地理位置.地質地貌.自然風光.氣溫氣候
6.基礎設施環(huán)境:交通.能源.通信.給排水.排污
7.生活設施環(huán)境:商場.醫(yī)院.教育.銀行.飯店.郵局
市場狀況調查與預測(7項)是建立在投資環(huán)境調查與預測報告基礎上
1.各類物業(yè)的供求關系
2.土地批租數(shù)量和分布
3.房地產(chǎn)商品的費用
4.競爭性物業(yè)發(fā)展狀況
5.各類房地產(chǎn)投資收益率
6.附近地區(qū)利用現(xiàn)況
7.購買者對商品功能要求
各階段分析要點
在項目執(zhí)行的不同階段分析的重點也都會不同,好的分析報告可以因為項目的階段而針對性地去獲取,可以達到時效性最高,成本最低的條件.下面為項目常見的階段分析
1.項目定位:公開在售項目數(shù)據(jù).市場供求.細分市場分析.目標況.消費者活動,購買動機,頃向,決策心理
2.市場推廣:公開在售市場供求.特定銷售況.價格調查.目標消費者特征研究.消費者購買和使用事實意見動機
3.銷售:廣告策略在市場反應.收效.營銷計劃執(zhí)行況.市場其他項目手段和狀況.價格走勢.消費者動機
4.三級市場調查:再轉讓價格.成交客戶.報盤區(qū)域.成交區(qū)域
調查方法與預測方法
調查方法1.普查法2.抽樣法3.直接調查法(訪談,電話,郵件,留置問卷)4.間接調查法(觀察法,實驗法)
預測方法1.直接判斷法(定性預測):集體判斷法,專家意見法,專家會議法,專家征詢法
2.歷史引申法(定量預測):1.簡單平均法2.移動平均法3.趨勢預測法4.指數(shù)平滑法5.季節(jié)指數(shù)法6.因果預測法
SWOT分析
以下針對房地產(chǎn)SWOT分析內的優(yōu)勢,劣勢,機會,威脅各項區(qū)塊重點列出可作為制表時的參考
Strength(優(yōu)勢)
1.政策優(yōu)勢2.地塊條件優(yōu)勢3.區(qū)位優(yōu)勢4.交通優(yōu)勢5.配套優(yōu)勢6.自然資源優(yōu)勢7.規(guī)模優(yōu)勢8.開發(fā)商優(yōu)勢
Weekness(劣勢)
1.地塊劣勢2.規(guī)模劣勢3.交通劣勢4.配套劣勢5.環(huán)境資源劣勢6.噪聲劣勢
Opportunity(機會)
1.經(jīng)濟發(fā)展帶來的機會2.政策方針帶來的機會3.需求增加帶來的機會4.配套改善帶來的機會
Threat(威脅)
1.政策限制2.競爭加劇3.置業(yè)習慣4.其他因素
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參考書籍:劉秋燕.房地產(chǎn)投資分析.東北財金大學出版社
