上節(jié)課我們主要講了特價(jià)的坑，4招幫你避免貪小便宜吃大虧，分別是：高層接盤，樓盤有沒有后期增值的潛力，產(chǎn)權(quán)存在糾紛和業(yè)主的債務(wù)問題怎么辦？開發(fā)商的特價(jià)的房和尾盤是不是真便宜。很多人買房的時(shí)候，根本不看物業(yè)覺得讓我買房的時(shí)候重點(diǎn)因素不是物業(yè)，重點(diǎn)還是房子對(duì)嗎？物業(yè)算個(gè)撒呢？實(shí)際上物業(yè)不好會(huì)影響房子的增值，少則少賺10幾萬，甚至家居不靈啊，那我身邊有很多學(xué)員之前遇到類似的情況來找我，物業(yè)對(duì)于房子其實(shí)很重要，那么，如何選擇好物業(yè)，讓物業(yè)有個(gè)好增值呢？首先最簡單的，我們得上網(wǎng)查一下小區(qū)這家物業(yè)公司啊，口碑怎么樣？成立的時(shí)間、以及規(guī)模和專業(yè)化啊，然后除了字面上，我們還要實(shí)際去看，他真實(shí)的會(huì)做到一個(gè)什么樣的情況？所以我們今天就講物業(yè)的坑，六個(gè)維度來選對(duì)安全無憂的物業(yè)。那我一個(gè)一個(gè)來給你講

1）物業(yè)的第一個(gè)坑是安保是否嚴(yán)格

在一個(gè)小區(qū)里面，最重要的是安全嘛！所以安保很重要。如何看待安保是否嚴(yán)格呢，就看你進(jìn)入這個(gè)小區(qū)容不容易呀，你會(huì)不會(huì)說兩句話就讓你混進(jìn)這個(gè)小區(qū)呀，或者你只要低著頭看手機(jī)或者假裝打電話就可以混進(jìn)去尾隨進(jìn)去，小區(qū)的物業(yè)保安要不要請(qǐng)你簽來訪登記表才讓你進(jìn)去，要不要給業(yè)主打電話，業(yè)主確認(rèn)你是來訪人員啦才能讓你進(jìn)去，這些都可以都可以證明這個(gè)小區(qū)是否管理嚴(yán)格呀，那如果呢陌生人不容易進(jìn)去，那至少騙子和小偷也不容易進(jìn)去，那這個(gè)小區(qū)就會(huì)相對(duì)安全一點(diǎn)，那這個(gè)小區(qū)的安保嚴(yán)不嚴(yán)格，就決定一個(gè)小區(qū)好不好很關(guān)鍵的要素之一，那么安保嚴(yán)不嚴(yán)格是態(tài)度問題不是能力問題。保安是一個(gè)老頭，睜只眼閉只眼，愛搭不理還是保安是一個(gè)目光如炬嚴(yán)格篩選每一個(gè)進(jìn)出小區(qū)的人。嚴(yán)格保證每一個(gè)業(yè)主和租戶的安全的，絕不讓人隨意混進(jìn)這個(gè)小區(qū)，看到陌生面孔會(huì)不會(huì)出面阻攔，這是很核心的一個(gè)要素。這就是我們給你說的一個(gè)安保的坑，你看我們經(jīng)常說的一個(gè)笑話，剛開始我們買房的時(shí)候，保安都是1米8的大帥哥，20幾歲長得又靚又有精神，聲音洪亮，等交房以后呢！保安怎么換成一個(gè)60歲的老頭啊！目光混濁是吧！睜只眼閉只眼你都不知道他睡著了沒有，然后呢跟他說什么事都是好好好，但是一直沒有回應(yīng)，那么呢這個(gè)就很關(guān)鍵了，如果一個(gè)物業(yè)呢，有一段時(shí)間以后呢，它的安保依然保持這種感覺，這個(gè)物業(yè)就真花心思了，這個(gè)物業(yè)就好，這個(gè)部分就是我們說的安保坑。

2）第二個(gè)坑是綠化和衛(wèi)生

當(dāng)我們進(jìn)入這個(gè)小區(qū)的時(shí)候，我們感受到最大是什么，啊，小區(qū)的草坪綠化有沒有定期檢修啊，旁邊的草是枯死了還是翠綠呢？是一塊一塊凸出來還是有些地方禿有些地方不禿呢，還是說每個(gè)地方都非常均勻呢？有沒有定期的剪草，有沒有定期的修剪讓他保持最好的狀態(tài)呢！而綠化和衛(wèi)生是非?？炷軌蚍从吵鲂^(qū)物業(yè)維護(hù)的好不好的因素啊，每個(gè)小區(qū)都有養(yǎng)狗的小伙伴和業(yè)主，小區(qū)里面有沒有狗狗大便，有沒有歲亂扔垃圾呀，有沒有果皮碎屑呀，這些因素都能夠體現(xiàn)小區(qū)的管理嚴(yán)不嚴(yán)格，因?yàn)檫@些因素呢每一天都必須發(fā)生，每一天都必須維護(hù)，每一天都必須清潔才能做到，一直保持一個(gè)清潔的狀態(tài)，綠化的狀態(tài)，它是沒有辦法作假的。你隨時(shí)去隨時(shí)體現(xiàn)出來啦，所以如果他平時(shí)沒有日日做，月月做，年年做周周做，他是沒有可能維持一個(gè)好的小區(qū)的狀態(tài)，所以小區(qū)好不好，就看綠化好不好，就看衛(wèi)生好不好，因?yàn)檫@個(gè)考驗(yàn)的是日常功夫，考驗(yàn)的是日日周周月月年年，是吧，這個(gè)就是我們所講的第二個(gè)識(shí)別的方法——是綠化和衛(wèi)生的坑。

3）外墻是否有定期的整修

如果我們看到小區(qū)的墻面有脫落的，有掉下來幾塊磚，有坑坑洼洼的，或者顏色顯舊了，老化了，風(fēng)化了，看起來很破舊很多年前了，這個(gè)是正常的，因?yàn)樵僭趺春玫牟牧?，再怎么好的外墻終究會(huì)跟不上時(shí)代的審美，也終究會(huì)有折舊，會(huì)有損壞的狀況，但是呢，這個(gè)時(shí)候呢小區(qū)的物業(yè)有沒有對(duì)他進(jìn)行定期的整修了，還是說十年八年沒有整修了，這就有巨大的差別啦，一個(gè)小區(qū)的感官，一個(gè)小區(qū)的新舊程度，就會(huì)有巨大的差異啦，人靠衣裝，美靠靚裝嘛！小區(qū)的外墻就是一個(gè)小區(qū)物業(yè)的外衣，你穿的好看，小區(qū)他的檔次就高，物業(yè)增值就比較好，住在這里也舒服，那么如果小區(qū)物業(yè)比較差，沒有對(duì)外墻進(jìn)行整修，任由他一直破下去，反正能用就行，這樣使用了3年的房子好像用了十年一樣，使用了十年的房子好像用了50年一樣，這就會(huì)及其影響這個(gè)小區(qū)的增值和溢價(jià)，讓這個(gè)小區(qū)的增值和溢價(jià)比旁邊的小區(qū)要差，買這里房子的業(yè)主呢，可能物業(yè)費(fèi)比較便宜，可能物業(yè)費(fèi)少交了，但他損失的是物業(yè)不好所帶來的巨大的房屋增值的可能性，最終買單吃虧的還是業(yè)主本人，最終買單吃虧的還是要買的新業(yè)主，好的小區(qū)的建筑外墻呢，一般都會(huì)進(jìn)行定期的整修啊，殘破的地方會(huì)重新刷漆，或者掉落的專重新補(bǔ)磚，有安全隱患的地方會(huì)及時(shí)補(bǔ)上，生銹破落的地方會(huì)進(jìn)行修繕，那這個(gè)部分就講了第三個(gè)外墻是否定期整修。

4）設(shè)備的狀況和電梯的完好

小伙伴們，你有沒有遇到燈具和對(duì)講，講到小區(qū)我們進(jìn)去以后使用到的設(shè)備，比方說樓道，電梯是否完好，比方說對(duì)講燈具是否亮，或者有些地方樓道就很暗，或者過了10天半個(gè)月沒有人來修，每次走過的時(shí)候經(jīng)常有一種倩女幽魂的感覺，那么對(duì)講機(jī)呢，別人按門鈴老是不響，別人在底下可著急的送外賣送快遞可是就是上不來，你在樓上也不知道啊，過了10天半個(gè)月也沒人來跟你講，沒人給你修啊，給你照成一大堆的煩惱，那這個(gè)是公共區(qū)域的，那么電梯呢，你有沒有被電梯卡在那里半天出不來，覺得這輩子都到頭了的感覺，有沒有感覺電梯有時(shí)候不穩(wěn)定，忽然會(huì)掉落一兩層，有沒有感覺電梯突然有一天用不了，就這種感覺啊，這些都是物業(yè)當(dāng)中非常重要的標(biāo)志，如果電梯不行了呀，說實(shí)話你天天坐電梯，心里毛得很，心里都沒有安全感了，我這條命就交給電梯了，電梯不好我這條命就完了，那這些就是物業(yè)工作做得不到位了，電梯壞了是否及時(shí)修，沒壞是否要經(jīng)常檢查，那這些都是要花錢的，這些都要維護(hù)的，這些都要實(shí)實(shí)在在去做笨功夫才能達(dá)到的好效果，所以我們經(jīng)常說，看電梯的地板有沒有磨損的特別厲害，有沒有坑坑洼洼，電梯里面是不是有異味，是不是有定期的登記和復(fù)檢，抽風(fēng)系統(tǒng)是不是完好，如果去朋友家里對(duì)講機(jī)是否完好，物業(yè)呼叫保安能不能夠及時(shí)的響應(yīng)和接通，呼叫保安的時(shí)候有沒有回應(yīng)，有沒有及時(shí)來整理這些我們反饋的燈壞了物業(yè)壞了這些情況。而安全防御措施是否到位，這小區(qū)的軟件，就靠小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量來決定了，這是非常重要一環(huán)，以上這個(gè)部分呢，就是我們物業(yè)坑講的第四個(gè)設(shè)備的狀況和電梯是否完好。

5）物業(yè)的反應(yīng)

假如說你家燈壞了，墻裂了或者漏了水，或者不小心著了點(diǎn)小火，這些都很正常，生活中都會(huì)遇到，那么肯定找物業(yè)啦，一叫，10天以后再上門，哇，你可著急啦，那物業(yè)接電話的時(shí)候是否敷衍，響應(yīng)的速度夠不夠快，能不能及時(shí)解決問題，解決問題的態(tài)度好不好，熱情度夠不夠，這些都是決定小區(qū)的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)效率。這是一個(gè)關(guān)鍵的服務(wù)的軟件設(shè)施啊，我們說硬件要好，軟件也要好，兩手都要抓兩手都要硬，多長時(shí)間響應(yīng)和處理以后有沒有反饋或者我們給他進(jìn)行申請(qǐng)以后有沒有及時(shí)來反映，解決這些問題就決定物業(yè)好不好，物業(yè)的軟件好不好的核心要素，這些都是生活中很瑣碎的小事，但是如果哪個(gè)細(xì)節(jié)沒處理好，燈壞了沒人修，電梯不能用了也沒人管，對(duì)講機(jī)壞了也沒有及時(shí)來，家里漏水的時(shí)間都沒人來上門，哎呀，住得很糟心?。〖揖泳筒混`啊，這就是我們物業(yè)坑里面的第五個(gè)坑叫做反應(yīng)速度坑。

6）物業(yè)的口碑

你去采訪樓下的大叔、大媽，業(yè)主，這個(gè)物業(yè)好不好啊？好在哪里啊？缺點(diǎn)是什么啊？哪些需要改善啊？他們就會(huì)跟你講啊，這個(gè)物業(yè)可不好了，保安兇得很，還不好通融，然后平時(shí)還牛得很，物業(yè)費(fèi)收的可及時(shí)了，干活的時(shí)候都找不到人，那你買的時(shí)候可要小心謹(jǐn)慎了，口碑呢是沒法造假的，特別是你去采訪實(shí)際的客戶，大媽，大叔，挑廣場舞的業(yè)主，這些都是實(shí)實(shí)在在給你反饋的，問他們平時(shí)有什么情況?。坑袥]有哪些地方讓你不滿意的??？因?yàn)樗麄兌际亲≡谶@里的人嘛，最清楚了，也沒必要騙你呀，那么鄰居業(yè)主租客的口碑來直接反應(yīng)這個(gè)物業(yè)好不好，以及他們不滿意的地方在哪里？滿意的地方又在哪里？能夠最真實(shí)的反映這個(gè)物業(yè)好和不好的核心要素啊，因?yàn)槿绻阕∵M(jìn)去以后，你也會(huì)遇到同樣的問題呀，你也會(huì)遇到住在這里很久以后，很多問題沒有被解決以后，那他們?nèi)绻軌蛱崆鞍堰@個(gè)問題告訴你，你至少可以決定我要不要買這里，還是我去找一個(gè)更好的小區(qū)，而且他們?cè)谶@里住了很久的業(yè)主，是最了解這個(gè)小區(qū)的物業(yè)，是最真實(shí)的反饋，比書上寫的不知道好多少倍，比互聯(lián)網(wǎng)上夸這個(gè)物業(yè)有多么大的實(shí)力，有多么大的規(guī)?？孔V百倍。上訴說了這么多很多小伙伴在看房的時(shí)候，關(guān)注的是我自己住的舒不舒服，能不能忍，預(yù)算在范圍之內(nèi)能忍就能接受，但其實(shí)呢好的物業(yè)除了感覺讓你貼心以外，

更重要的是房產(chǎn)穩(wěn)步保值增值，他不止讓你住得舒服，他還關(guān)系到你口袋里面的錢能不能變得更多，不信你看房的時(shí)候可以關(guān)注同樣樓齡的二手房，看起來更新公共設(shè)施，看起來更干凈物業(yè)更好的小區(qū)，價(jià)格往往是更高，加上現(xiàn)在的剛需買房更是挑剔，除了功能性需要外，好看就是生產(chǎn)力，顏值就是生產(chǎn)力，顏值好一切都好，不好的房子還入不了90后00后的法眼，因此我們?cè)谶x房物業(yè)的時(shí)候比屋子里面的裝修也許還要更加重要，為什么呢？裝修憑借個(gè)人的意志隨時(shí)可以改，但物業(yè)不容易改！

那么我們今天主要講的物業(yè)的坑，叫買房一陣子物業(yè)一輩子，6大維度選定安全無憂好物業(yè)。分別是：小區(qū)的安保是否嚴(yán)格，綠化和衛(wèi)生，外墻是否定期修整，設(shè)備的狀況和電梯的完好，以及物業(yè)的反應(yīng)速度和物業(yè)的口碑。希望大家永遠(yuǎn)不要在這六個(gè)坑上上當(dāng)受騙啦！