? ? 最近經(jīng)常聽(tīng)到關(guān)于現(xiàn)在是否還適合買(mǎi)房的探討，可謂是眾說(shuō)紛紜，對(duì)于當(dāng)下想要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，估計(jì)是越看越頭暈，難以抉擇。作為一個(gè)土生土長(zhǎng)的老包頭人，在此記錄并分享一下關(guān)于內(nèi)蒙古包頭的房子到底還能不能買(mǎi)，希望能夠?qū)φ诩m結(jié)的人們有所啟發(fā)。
為了減少一些不必要的“杠精”，我想先說(shuō)清楚以下探討的前提，判斷一個(gè)地方的房子到底還能不能買(mǎi)，我們得先搞清楚一件事，那就是你買(mǎi)房的目的是什么？一種是“剛需”，比如說(shuō)如果你現(xiàn)在不買(mǎi)的話(huà)孩子就沒(méi)學(xué)上；另外一種是投資，就是你希望通過(guò)買(mǎi)房來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。下面我們先從投資的角度來(lái)看“包頭”的房子到底還能不能買(mǎi)，注意！是投資！
? ? 從投資角度，判斷一座城市的房子到底還能不能買(mǎi)，首先應(yīng)該弄明白，到底是哪些因素決定了房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題網(wǎng)絡(luò)上說(shuō)法很多，身邊的人們也是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，其實(shí)決定房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的核心因素主要是三點(diǎn)，第一人口，第二土地供給，第三貨幣供應(yīng)。
一、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口（10年以上吧）。
? ? 無(wú)論怎么講，房子本質(zhì)上依然是商品，既然是商品，那么決定其價(jià)格的的唯一核心因素顯然就是價(jià)值，而價(jià)值首先是由需求決定的。說(shuō)白了，想買(mǎi)的人多了價(jià)值感自然強(qiáng)，價(jià)格自然堅(jiān)挺，無(wú)人問(wèn)津的話(huà)，價(jià)格就難以為繼。這里的“買(mǎi)的人”從哪里來(lái)？一定是需要人口支撐的，我們來(lái)看一下最近幾年包頭的常駐人口走勢(shì)，2014年279.92萬(wàn)，2015年282.93萬(wàn)，2016年285.77萬(wàn)，2017年287.77萬(wàn)，2018年288.87萬(wàn)，2019年基本也維持在288萬(wàn)人左右，其中14年至17年經(jīng)歷了一個(gè)相對(duì)快的增速，而最近三年增長(zhǎng)已經(jīng)開(kāi)始明顯放緩，且增長(zhǎng)的人口中主要來(lái)自省內(nèi)，省外流入不足1萬(wàn)人。
? ? 而站在10年后看今天，你覺(jué)得包頭的人口趨勢(shì)會(huì)是怎樣呢？這將最終決定這座城市的總體房?jī)r(jià)走勢(shì)，個(gè)人認(rèn)為包頭未來(lái)人口凈增長(zhǎng)率將會(huì)持續(xù)下降，為什么這么說(shuō)呢？
（1）整個(gè)中國(guó)的人口增長(zhǎng)率已持續(xù)多年下降，正因?yàn)檫@樣我們才在幾年前放開(kāi)了二胎政策，即便如此也并沒(méi)有出現(xiàn)當(dāng)時(shí)許多專(zhuān)家擔(dān)心的人口大幅增長(zhǎng)現(xiàn)象，不僅如此2019年我國(guó)新生兒已不足1500萬(wàn)，繼續(xù)保持下降，回到包頭來(lái)看，新生兒出生率已由1949年的20%下降到目前的不足3%。
（2）大交通！隨著包頭到北京，包頭到西安高鐵等高鐵網(wǎng)絡(luò)的不斷貫通，包頭城市人口必然會(huì)受到洪吸效應(yīng)的影響。也許有人會(huì)說(shuō)，交通發(fā)達(dá)了，難道不是應(yīng)該更多的人來(lái)包頭嗎？持有這種觀(guān)點(diǎn)的人，顯然是缺乏投資中的第二層思維的，打個(gè)比喻吧，原來(lái)有一大一小兩塊吸鐵石，原來(lái)離的很遠(yuǎn)，誰(shuí)也不會(huì)吸引誰(shuí)，但隨著交通的發(fā)達(dá)，就相當(dāng)于縮短了這兩塊吸鐵石之間的距離，這個(gè)時(shí)候他們之間的吸引力會(huì)比原來(lái)放大N倍，開(kāi)始產(chǎn)生互吸效應(yīng)，這個(gè)時(shí)候你覺(jué)得是大得吸引小的還是小的吸引大得呢？你又覺(jué)得相對(duì)于北京、西安這個(gè)級(jí)別的城市（包含其周邊城市）來(lái)說(shuō)，包頭是那個(gè)大吸鐵石呢？還是那個(gè)小吸鐵石呢？答案應(yīng)該是不言而喻的。
（3）就業(yè)機(jī)會(huì)！如果站在20年后去看，也就是說(shuō)我們的下一代，我們來(lái)思考一下，他們能從事什么職業(yè)？在哪里能夠得到更好的創(chuàng)業(yè)或就業(yè)機(jī)會(huì)？無(wú)論國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家，還是在中國(guó)，未來(lái)的年輕人口都是會(huì)不斷向中心城市、中心地區(qū)持續(xù)流動(dòng)的，這個(gè)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，原因無(wú)他，在三四線(xiàn)城市的老家，我們的后代將越來(lái)越難以找到適合的就業(yè)機(jī)會(huì)，而包頭顯然會(huì)是這樣一座城市，我們的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雖然目前看還算不錯(cuò)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，偏向重工業(yè)，缺乏新型產(chǎn)業(yè)的支撐。
二、房?jī)r(jià)中期看土地供應(yīng)（5—10年吧）。
? ? 從土地供應(yīng)的角度，可用于商品房開(kāi)發(fā)的土地越多，再加之地方政府土地財(cái)政的客觀(guān)現(xiàn)實(shí)，ZF一定會(huì)通過(guò)不斷賣(mài)地來(lái)增加地方的財(cái)政收入，這樣來(lái)錢(qián)多來(lái)錢(qián)快呀！所以我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，地方ZF很熱衷于賣(mài)地。那么，包頭的土地供應(yīng)是個(gè)什么情況呢？只要是對(duì)包頭有一定了解的人，就應(yīng)該知道，我們是典型的“地廣人稀”。即便在城市中心，也極少能夠看到類(lèi)似一二線(xiàn)城市那樣的高樓林立的景象，原因無(wú)他，咱地方大啊，咱不差土地呀！數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)吧！首都北京1.64萬(wàn)平方公里，而包頭則為2.78萬(wàn)平方公里，所以我們可以自豪的稱(chēng)呼自己“大包頭”。而目前各個(gè)城市房?jī)r(jià)不斷被推高的一個(gè)非常重要的原因就是土地供應(yīng)不足，土地價(jià)格連續(xù)多年的快速上漲，尤其是一二線(xiàn)大城市，可用于商品開(kāi)發(fā)的建設(shè)規(guī)劃用地越來(lái)越緊張，可以說(shuō)是一地難求，而在包頭，我想說(shuō)“呵呵”，你懂的！在沒(méi)有找到可替代的財(cái)政收入來(lái)源前，恐怕土地依然會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里是ZF財(cái)政的主要來(lái)源，注意是相當(dāng)長(zhǎng)，你品！你細(xì)細(xì)品！
三、房?jī)r(jià)短期看金融（1—3年吧）。
? ? 目前，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入“一城一策”時(shí)代，所以我們其實(shí)沒(méi)有必要太過(guò)于關(guān)心其他城市的房?jī)r(jià)是漲是跌，跟咱關(guān)系真心不大，咱還是下點(diǎn)兒功夫，先把自己的“老家”搞清楚，有實(shí)力時(shí)再去關(guān)注別人吧。
因此，我們?cè)诳紤]短期房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)候，主要是要看本地銀行的信貸政策，說(shuō)白了就是銀行給買(mǎi)房人貸款的利率水平，是升還是降，如果降低了，就會(huì)刺激人們更有動(dòng)力去貸款買(mǎi)房，自然會(huì)有更多的錢(qián)流入到樓市，流入的錢(qián)多了，你說(shuō)房?jī)r(jià)能不漲嗎？而現(xiàn)實(shí)呢？房貸利率已持續(xù)幾年收緊，尤其是二套房利率已經(jīng)突破5%?？赡苡腥藭?huì)說(shuō)，既然利率收緊，那為什么包頭最近幾年的房?jī)r(jià)還是一直在漲，兄弟們！不要忘記“北梁”呀，那可是有10幾萬(wàn)戶(hù)棚改居民呢？在棚改的頭幾年，當(dāng)時(shí)全國(guó)都在鼓勵(lì)房地產(chǎn)去庫(kù)存，正式在當(dāng)時(shí)的大得背景支持下，北梁棚改初期基本都是采取了貨幣化安置（棚改的錢(qián)從哪里來(lái)？跟國(guó)家借呀），一方面給老百姓安置款，一方面又鼓勵(lì)你拿錢(qián)去買(mǎi)房，消化當(dāng)?shù)貛?kù)存。既實(shí)現(xiàn)了消化庫(kù)存的目標(biāo)，又推升了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)高了又能刺激開(kāi)發(fā)企業(yè)去拿地，拿地的企業(yè)多了，又把地價(jià)逐年推高，ZF收入增加，如此循環(huán)。最后的結(jié)果就是，佛曰：不可說(shuō)！不可說(shuō)！
? ? 小結(jié)一下吧！如果你是剛需自用，那么請(qǐng)根據(jù)個(gè)人情況，抓緊時(shí)間買(mǎi)吧！因?yàn)殂y行信貸會(huì)越來(lái)越緊。對(duì)于個(gè)人剛需而言，你的購(gòu)房信貸成本會(huì)越來(lái)越高，房貸會(huì)越來(lái)越難以通過(guò)審批，尤其是二套以上住房。如果你是想投資，那么請(qǐng)一定三思，如果你說(shuō)你也不懂其他投資，你就非要相信“樹(shù)可以漲到天上去”，那咱也攔不住您，只能善意的給個(gè)小建議，如果一定要在內(nèi)蒙古省內(nèi)買(mǎi)房投資，請(qǐng)移步去隔壁“大呼市”好好研究研究吧，有機(jī)會(huì)我們?cè)倭暮艉秃铺氐姆績(jī)r(jià)走勢(shì)。歡迎關(guān)注我的新浪微博“冰霖看世界”，留言交流。
