如果不是數(shù)據(jù)確鑿，真的很難想象蚌埠這樣一個(gè)人口不到350萬(wàn)、GDP總量?jī)H位列安徽省第七的城市，會(huì)成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的地方。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲2.2%，在70個(gè)大中城市中位列第二。到5月，該漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會(huì)合肥，則連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
這種強(qiáng)烈的反差，構(gòu)成了近期全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的縮影：熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市趨穩(wěn)回落，三線(xiàn)城市較快上漲。
三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲，甚至將平均水平再度拉高。中原地產(chǎn)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，5月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.75%，漲幅連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大——在樓市調(diào)控政策不斷收緊的情況下，這種變化顯得很不尋常。
大多數(shù)受訪者認(rèn)為，在熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市因受政策壓制而趨冷之際，三四線(xiàn)城市成為板塊輪動(dòng)的新熱點(diǎn)。體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，則表現(xiàn)出“逆向分化”的局面，即“三四線(xiàn)城市領(lǐng)跑，一二線(xiàn)城市冷淡”，這與前兩年的現(xiàn)象恰恰相反。
一二線(xiàn)樓市趨穩(wěn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有56個(gè)，比4月減少兩個(gè)；下調(diào)的城市有9個(gè)，比4月增加一個(gè)；另有5個(gè)城市房?jī)r(jià)持平。
在房?jī)r(jià)持平和下調(diào)的城市中，以熱點(diǎn)城市為主。其中，深圳、海口以0.6%的跌幅居首，南京、杭州、合肥、鄭州、成都等城市也出現(xiàn)下調(diào)。北京則由4月的上漲0.2%，變?yōu)榱阍鲩L(zhǎng)。
同比來(lái)看，有29個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)回落，同樣以一二線(xiàn)城市為主。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，5月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。
劉建偉表示，從同比看，這15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月（4月）回落，回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市漲幅在0.5%以?xún)?nèi)。
去年9月末10月初，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策。為快速反應(yīng)市場(chǎng)變化，從去年10月開(kāi)始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在做好70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的同時(shí)，對(duì)15個(gè)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行單獨(dú)列表統(tǒng)計(jì)。綜合這幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，上述城市的房?jī)r(jià)以趨穩(wěn)回落為主。
相比之下，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。位列5月新房?jī)r(jià)格漲幅前三的城市分別是蚌埠、北海、湛江，且最高的蚌埠環(huán)比漲幅達(dá)到3.4%。而4月漲幅最高的唐山，僅為2.3%。
這種上漲的局面，甚至拉高了平均值。中原地產(chǎn)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，5月70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.75%，漲幅連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。
事實(shí)上，從4月開(kāi)始，三線(xiàn)城市就已全面領(lǐng)跑漲價(jià)榜，當(dāng)月的環(huán)比漲幅前三分別為唐山、蚌埠、宜昌。在此之前，躋身房?jī)r(jià)榜前三的，一直有一二線(xiàn)城市的身影。去年4月至7月，廈門(mén)、合肥、南京甚至連續(xù)4個(gè)月包攬環(huán)比漲幅榜的前三。更早的2015年，一線(xiàn)城市長(zhǎng)期占據(jù)漲幅榜。
分化的真相
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉將這種變化稱(chēng)為“逆向分化”。他表示，在最近兩年的房地產(chǎn)周期中，房?jī)r(jià)從2015年的一線(xiàn)城市拉動(dòng)，到2016年的二線(xiàn)城市拉動(dòng)，進(jìn)入2017年，出現(xiàn)三線(xiàn)城市拉動(dòng)的分化局面。
張大偉還表示，分類(lèi)調(diào)控的政策思路，是造成這種分化的主因。
去年3月開(kāi)始，南京、蘇州、廈門(mén)等東部熱點(diǎn)城市率先出臺(tái)調(diào)控政策，此后蔓延至中部的鄭州、武漢等地。到9月末10月初，大規(guī)模調(diào)控開(kāi)始出現(xiàn)，超過(guò)20個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，并在此后的四季度零星加碼。今年3月，熱點(diǎn)城市再度出臺(tái)一輪調(diào)控措施，并擴(kuò)展至周邊的三四線(xiàn)城市。
盡管政策密集，但因沒(méi)有“一刀切”，因此打擊面十分集中——熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，以及京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域成為本輪調(diào)控核心地區(qū)。
事實(shí)上，從2015年的“9·30新政”以來(lái)，“國(guó)字號(hào)”樓市調(diào)控政策就未見(jiàn)出臺(tái)，代之以地方主導(dǎo)的調(diào)控政策。因此，在熱點(diǎn)區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時(shí)，很多三四線(xiàn)城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。
這種調(diào)控思路將房地產(chǎn)市場(chǎng)分割成涇渭分明的兩個(gè)部分。
北京某大型上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該公司在中西部區(qū)域的庫(kù)存消化很快，而且拿地相對(duì)容易，“有些地方政府還給了不少優(yōu)惠措施”。相比之下，一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目“價(jià)格很難批，土地很難拿”。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的一組數(shù)據(jù)也顯示，今年前5月，東部區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)8.9%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.5%，兩者均低于全國(guó)均值。而在中部、西部和東北區(qū)域，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均高于全國(guó)平均水平。
以北京為例，北京的新房住宅成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于3000套，“限價(jià)令”的存在，也使得今年北京尚未有單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元的新房項(xiàng)目獲批。
相比之下，5月牡丹江新房成交面積環(huán)比上漲了85%，常德則上漲了41%。在對(duì)該數(shù)據(jù)的解讀中，發(fā)布者易居克而瑞指出，5月成交量增幅較大的城市，均屬于購(gòu)房環(huán)境相對(duì)寬松的三線(xiàn)城市。
按照上述房企人士的說(shuō)法，中西部區(qū)域不僅為上半年的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)了規(guī)模，在一些房?jī)r(jià)上漲較快的城市，還貢獻(xiàn)了一部分利潤(rùn)。而在往年，一二線(xiàn)城市（尤其是一線(xiàn)城市）擔(dān)負(fù)著貢獻(xiàn)利潤(rùn)的重任。
三四線(xiàn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，還有著很多的深層原因。在易居克而瑞統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市（與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的口徑并不一致）中，三線(xiàn)城市的庫(kù)存去化周期已從最高時(shí)（2012年2月）的23.1個(gè)月，下降到今年4月的10.4個(gè)月，幾乎與二線(xiàn)城市（10.3個(gè)月）持平。四線(xiàn)城市的去化周期也將至12.6個(gè)月的水平。
其中，九江的去化周期僅為4個(gè)月，馬鞍山為5個(gè)月，茂名為6個(gè)月，甚至低于四個(gè)一線(xiàn)城市的水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的去庫(kù)存努力，部分三四線(xiàn)城市的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)處于低位，其房?jī)r(jià)自然也具備了上漲的動(dòng)力。
而較低的房?jī)r(jià)基數(shù)，為這種上漲提供了空間。以安徽為例，民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前合肥的平均房?jī)r(jià)水平達(dá)到14000元／平方米左右，而蚌埠的房?jī)r(jià)僅在每平米5000多元的水平。
繼續(xù)加碼未可知
值得欣慰的是，被視為先行指標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格，漲幅出現(xiàn)一定的回落。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，5月70個(gè)大中城市二手住宅平均環(huán)比上漲0.57%，比4月的0.73%有著明顯收窄。
其中，北京以0.9%的降幅居首，天津、石家莊、合肥、廈門(mén)、秦皇島、三亞等6個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)下降。另有不少一二線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄。
根據(jù)中原地產(chǎn)的觀點(diǎn)，若樓市調(diào)控政策維持現(xiàn)有的力度，則這些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，甚至轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。
但煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、宜昌、平頂山、遵義、南充等一批三線(xiàn)城市，二手房?jī)r(jià)格漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大。張大偉認(rèn)為，部分三四線(xiàn)城市有可能因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而遭遇調(diào)控。
江蘇某房企人士也持有這種觀點(diǎn)，他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在其布局的蘇南、湖北等部分區(qū)域市場(chǎng)，近期都出現(xiàn)了“搶房”、“排號(hào)”等現(xiàn)象，且房?jī)r(jià)上漲迅速?！鞍凑战?jīng)驗(yàn)，政府不會(huì)坐視不管?！?/p>
從北京出臺(tái)“3·17新政”至今，已過(guò)了3個(gè)月的時(shí)間。近期，雖然調(diào)控聲浪有所緩和，但一些熱點(diǎn)城市仍在視實(shí)際情況而強(qiáng)化調(diào)控。
一個(gè)重要的信號(hào)在于，5月房?jī)r(jià)上漲最快的蚌埠，在當(dāng)月出臺(tái)了調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)“超過(guò)5800元/平米的需經(jīng)該市政府聯(lián)席會(huì)議預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)，未通過(guò)的暫停辦理預(yù)售許可審批”。此前，蚌埠還出臺(tái)規(guī)定，“夫妻雙方離婚需滿(mǎn)3個(gè)月才能貸款買(mǎi)房”。
根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，5月，蚌埠的新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌了23%。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)，蚌埠的房?jī)r(jià)漲勢(shì)有可能趨于緩和。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有的情況來(lái)看，武漢和無(wú)錫的房?jī)r(jià)上漲明顯，也應(yīng)加碼調(diào)控。
但即便如此，房?jī)r(jià)“逆向分化”的趨勢(shì)也很難改變。
按照上述房企人士的觀點(diǎn)，雖然監(jiān)管層出臺(tái)了“加杠桿”的措施，但資金成本低廉、投資渠道缺乏的現(xiàn)狀沒(méi)有改變，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的驅(qū)動(dòng)，未來(lái)會(huì)有更多的三四線(xiàn)城市成為樓市熱點(diǎn)。而除非政策松動(dòng)，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的企穩(wěn)下行局面很難逆轉(zhuǎn)。
易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，莆田、張家口、威海、蕪湖等城市的新房成交面積，環(huán)比分別上漲了27%到55%不等。而這些城市的房?jī)r(jià)都不在統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。“三四線(xiàn)樓市的變化，已經(jīng)比數(shù)據(jù)體現(xiàn)得更加明顯?！痹摲科笕耸空f(shuō)。
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