新型冠狀病毒肺炎在庚子鼠年伊始，把華夏大地攪得人心惶惶?？赡苁怯惺芬詠砣藗兘y(tǒng)一被圈囿家中，過的一個提心吊膽又無可奈何的春節(jié)。
過年可以躲在家中，不管是和家人在一起，還是迫不得已和家人分開，該吃吃該喝喝該睡睡，最多孤獨或是難受。雖然與平日的生活有所不同，但還不至于有多大損失。畢竟春節(jié)本來放假，而且全國人民除了奮戰(zhàn)在抗疫第一線的英雄們，都如出一轍，既無抱怨，亦是應(yīng)該。
租了鋪面、攤檔做生意的老板們，心里可就要比一般人多一層擔憂。租金天天要給，房東們是要按月收錢的啊！
現(xiàn)在而今眼目下，不說政府勸告你不管是老板還是消費者都盡量要呆在家中，“呆在家里也是在給社會作貢獻”，就是你愿意冒著生命危險去開門營業(yè)，只要不是藥店，恐怕少有人跡的街道，也會讓門可羅雀的老板們少有收獲。
“先定一個小目標”的王老板，大手一揮，給他的房客們免了一個月的租金和物管費，讓擔心在疫情期間“入不敷出”的房客們一起享受三四十億的“大目標”，使各行各業(yè)遍布天下的老板們看到了房東給房客減免租金的希望。
更有似真似假的各個職能部門，出臺了好多關(guān)于“勸告”房東們減免租金的“紅頭文件”在網(wǎng)絡(luò)上流傳。
說實在的，在突如其來的疫情面前，普天下的所有人都是受害者。在經(jīng)濟利益面前，生命才更顯珍貴。在如此艱難的時刻，人性在物質(zhì)利益面前，毫無遮掩地顯露出來。
房東坐收租金，看似坐享其成，其實在財富聚集的背后，也有艱苦奮斗的不易；房客利用房東提供的物業(yè)，在為社會創(chuàng)造財富的同時，自己也在收獲利潤。
天災(zāi)具有不可抗性，疫情肯定能得到控制和消滅。疫情雖然無情，但人間應(yīng)該有愛。人為自己謀利，也要考慮利他，只用同舟共濟共克時艱，疫情無情人自有情，人類才會愈行愈遠。
主動為商家或消費者減免相應(yīng)租金并無嚴格的法律約定，主要還是憑借房東個人素質(zhì)或者業(yè)主（也就是房東）企業(yè)文化和社會責任心，以及自身實際情況推出相應(yīng)的措施方案。
自如在致客戶的公開信中，并未“主動表示”要減免租金，雖然遭到大眾詬病，但本身并未違反相關(guān)法律。
新型冠狀病毒疫情的突然出現(xiàn)，對于經(jīng)營性房屋租賃合同的履行來說，必然會造成一定的影響，尤其是對于餐飲、酒店、商業(yè)零售等行業(yè)來說，新型冠狀病毒疫情帶來的絕對是慘痛打擊，一邊要支付租賃合同下高額的租金，另一邊是沒有收入來源，尤其租金價格昂貴的北上廣地區(qū)顯得更為突出。
萬達老王已經(jīng)主動為商戶減免租金，對于出租人未主動減免租金的，承租人是否可以以《合同法》第117條規(guī)定關(guān)于不可抗力的規(guī)定為由要求減免租金或解除合同？或者是依據(jù)公平原則要求減免新型冠狀病毒防治期間的租金？
據(jù)專業(yè)人士從專業(yè)角度分析，可以從中得到一些啟示。
一、“新型冠狀病毒”疫情是否屬于不可抗力因素
根據(jù)我國《民法總則》的相關(guān)規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。所謂自然現(xiàn)象通常是指：水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等；社會原因引起的，如戰(zhàn)爭、罷工、政府禁令等。就迄今的醫(yī)學(xué)而言，新型冠狀病毒疫情的突然出現(xiàn)，并大面積的傳播，系不能預(yù)見，但并非不可避免，疫情的大面積爆發(fā)，屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，疫情通過各級衛(wèi)生行政主管部門及政府有關(guān)部門進行傳染病監(jiān)測、預(yù)防、調(diào)查、控制和醫(yī)療救治等及時有效的工作，是可以被預(yù)防、控制及消除的。
因此，“新型冠狀病毒”疫情本身不應(yīng)屬于不可抗力因素。
二、“新型冠狀病毒”導(dǎo)致的政府行政行為應(yīng)屬于不可抗力
新型冠狀病毒疫情大面積爆發(fā)，直接導(dǎo)致政府部門出臺封城、實施交通管制、延長假期等行政行為，這些行政行為根本無法預(yù)見，應(yīng)屬于不可抗力范疇。
早在2003年非典時期，最高院出臺了《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規(guī)定，因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。雖然該文件只是針對非典時期的特定文件，目前也已經(jīng)失效，但是該文件中最高院的觀點仍然值得借鑒和引用，而該文件中所指的《合同法》第117條就是指因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的，應(yīng)承擔的法律責任。
三、本次疫情事件承租人能否要求出租人減免租金
1、關(guān)于政府管制，延長假期的時間段
對于長期租賃合同來說，這一時間段對于所有的企業(yè)均一樣，無法正常開工，但影響的時間有限，比如上海，企業(yè)復(fù)工期間不得早于2月9日24時，意味著影響的時間段僅有10天，對于這10天而言，作為承租人可以依據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定以不可抗力為由要求出租人適當減免該期間的租金。但是，不建議承租人為了10天的租金而去與出租人協(xié)商。
若承租人認為確實需要減免租金，否則損失巨大的話，也應(yīng)與出租人積極協(xié)商解決，形成書面文件，以避免擅自減少租金，而導(dǎo)致未及時足額支付租金帶來的違約風(fēng)險。
對于短期租賃合同來說，例如場地租賃合同，比如演唱會等等，因疫情防治的需要不得不取消，這類租賃合同可以以不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)為由解除租賃合同，并要求出租方退還已付的定金。
2、對于非管制期間造成的影響可否依據(jù)公平原則要求適當減免租金
本次新型冠狀病毒疫情對于餐飲業(yè)、旅館業(yè)，商業(yè)零售等行業(yè)來說，新型冠狀病毒疫情帶來的絕對是慘痛打擊，一邊要支付租賃合同下高額的租金，另一邊是沒有收入來源，尤其租金價格昂貴的北、上、廣地區(qū)顯得更為突出。對于長期租賃合同來說，短暫的疫情期間并不會導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，若以合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除合同，基本不會得到支持。
2003年非典期間，南京玄武區(qū)法院就有類似的案例，承租人要求解除合同未獲得支持。但是，如果遇到這類情況，作為當事人可以以合同的公平原則為由，要求減免部分租金。
早在2003年非典期間，最高院出臺了《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規(guī)定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。雖然該文件目前已經(jīng)失效，但是對于新型冠狀病毒疫情給合同造成的影響仍有一定的參考意義。
另外，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第26條亦規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
因此，作為承租人在本次新型冠狀病毒疫情發(fā)生后，尤其是餐飲、酒店等行業(yè)的承租人可以利用合同的公平原則積極與出租人協(xié)商，要求減免部分租金。
在誠信合作、互利共贏的基礎(chǔ)上，房東才能獲取持續(xù)的豐厚的租金收入，房客也才有可能度過難關(guān)、持續(xù)發(fā)展。租金的減免，是基于房東和房客的互惠互利，是雙方順應(yīng)市場發(fā)展的結(jié)果，而不是單方面的得利。
只有互換角色、設(shè)身處地為對方著想，本著為社會穩(wěn)定、為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，租賃雙方友好合作，房東們才會心甘情愿降低租金收入，房客們也才有理直氣壯和房東們商量減免降低租金的理由。
和諧源自體貼，發(fā)展才是硬道理。房東和房客理性協(xié)商，在雙方都可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，考慮適當減免房租才是理想的可行之道。
