上周末理財(cái)師協(xié)會(huì)的幾個(gè)群異常熱鬧，都在討論加拿大樓市危機(jī)。歷史總是驚人的相似，銀行擠兌、資金外逃……加拿大近期發(fā)生的一切，都讓人想起2007年的美國(guó)次貸危機(jī)。
丨 壹 丨
事件起源于加拿大政府終于受不了暴漲的房?jī)r(jià)，采取了一系列措施進(jìn)行打壓。結(jié)果導(dǎo)致大量?jī)?chǔ)戶(hù)在加拿大最大的非銀行房貸供應(yīng)商Home Capital Group門(mén)前排長(zhǎng)隊(duì)取款。
不到一個(gè)月，Home Capital Group的流動(dòng)資金急劇減少5.91億美元，不得不緊急借貸15億美元。卻引發(fā)了新一輪的恐慌踩踏：取款隊(duì)伍不減反增，Home Capital Group股價(jià)一天之內(nèi)暴跌61.9%。
恐慌的多米諾骨牌一旦觸發(fā)，危機(jī)便開(kāi)始蔓延。這股擠兌浪潮幾乎蔓延至整個(gè)加拿大房貸金融機(jī)構(gòu)，大量資金在逃離。
對(duì)照今天中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，不由得讓人心有戚戚。
丨 貳 丨
我們都知道房?jī)r(jià)不可能漲到天上去，但內(nèi)心深處不愿相信，更不愿看到自己買(mǎi)的房子下跌，用各種理由說(shuō)服自己：一線(xiàn)城市的房子不會(huì)跌，市中心的房子不會(huì)跌，品牌房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房子不會(huì)跌，學(xué)區(qū)房不會(huì)跌……
我的朋友Y先生，是做快捷酒店的，這幾年明顯感覺(jué)生意越來(lái)越難做。所以他不再擴(kuò)張新店，將生意慢慢地收攏，手頭上有了不少的現(xiàn)金流。從去年開(kāi)始全國(guó)各地到處跑，考察哪里的房產(chǎn)還可以投資。
他的理由也很充分，“政府不會(huì)真的打壓房?jī)r(jià)，不僅會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)，還會(huì)造成地方財(cái)政困難，增加銀行的壞賬。”他覺(jué)得各級(jí)政府的真實(shí)心態(tài)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)最好不要大跌也不要大漲，維持現(xiàn)狀最好。所以他固執(zhí)地認(rèn)為房產(chǎn)是抵抗通脹最好的投資產(chǎn)品。
上周和一個(gè)老同事聊天，她說(shuō)她的朋友賣(mài)房時(shí)，因?yàn)閱挝慌R時(shí)有事請(qǐng)不了假，推遲了一個(gè)星期簽約，結(jié)果房?jī)r(jià)漲了30萬(wàn)。所以即使所有的數(shù)據(jù)都顯示，加拿大的危機(jī)也有可能會(huì)出現(xiàn)在未來(lái)的中國(guó)，但中國(guó)的理財(cái)師依舊不會(huì)輕易地建議客戶(hù)賣(mài)房。
而上周，我賣(mài)掉了我在杭州核心地段雙學(xué)區(qū)，價(jià)值每平方米4萬(wàn)2的房子。
丨 叁 丨
當(dāng)初父母買(mǎi)這套房給我們時(shí)，是希望一家人可以住一個(gè)小區(qū)，彼此有個(gè)照應(yīng)。但由于先生的工作原因，全家遷往杭州的計(jì)劃未能實(shí)現(xiàn)，自住房就變成了投資性房產(chǎn)。既然是投資，就要考慮收益性，房產(chǎn)的收益性=房屋本身的價(jià)格上漲+租金收益。
杭州的房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)G20的一波瘋長(zhǎng)后，當(dāng)前總價(jià)已經(jīng)非常高。而限購(gòu)政策和房貸收縮，極大地減少了購(gòu)房人群的數(shù)量。尤其是購(gòu)買(mǎi)這必須繳滿(mǎn)一年社保、外地購(gòu)房者不能落戶(hù)等條件的限制，也使得學(xué)區(qū)房失去了優(yōu)勢(shì)。
我覺(jué)得房?jī)r(jià)未來(lái)上漲空間有限，就目前的大環(huán)境而言還很可能會(huì)跌。去年9月底以來(lái)，中國(guó)已有55個(gè)城市出臺(tái)了160余次房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。如果說(shuō)過(guò)去持有房產(chǎn)，我是冒著每平方跌1000元的風(fēng)險(xiǎn)，搏的卻是每平方漲5000元的收益，現(xiàn)在或許剛好相反。
如果房?jī)r(jià)不能大漲，那么房產(chǎn)的收益性主要源于租金——相對(duì)于市值幾百萬(wàn)的房子，8萬(wàn)的年租金幾乎微不足道。即便不考慮各種維護(hù)成本和各色奇葩的房客，每年的租金收益率連2%都不到。而這筆錢(qián)，我如果投入到年化8%的理財(cái)產(chǎn)品中，一年就是幾十萬(wàn)的收入。房子如果想達(dá)到這樣的收益，除了房租以外，房?jī)r(jià)每年每平方必須漲近3000元，這有可能嗎？
丨 肆 丨
在中國(guó)，賣(mài)房子真的不是一個(gè)容易下的決定。雖然下決心要賣(mài)也在中介掛了信息，但是G20峰會(huì)后不斷攀升的房?jī)r(jià)，讓我和先生在賣(mài)與不賣(mài)之間糾結(jié)。每次臨門(mén)一腳時(shí)，不是先生反悔了就是我猶豫了。
直到去年十一后，杭州出了一系列的調(diào)控政策，看房買(mǎi)房的電話(huà)明顯減少了，價(jià)格也從我們的得寸進(jìn)尺反變成了對(duì)方的討價(jià)還價(jià)。僅一個(gè)月時(shí)間，就比原先降了12萬(wàn)。我們意識(shí)到，我們已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了出手的最佳時(shí)機(jī)，于是想著要不就不賣(mài)了。并且自我安慰，即使微有下跌，在調(diào)控之后房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的。
今年初我去北京參加財(cái)富管理師CWMA的培訓(xùn)認(rèn)證，和一個(gè)導(dǎo)師聊起自己賣(mài)與不賣(mài)的糾結(jié)。導(dǎo)師和我談了他的看法，“以往樓市之所以在嚴(yán)厲調(diào)控下還能如此堅(jiān)挺，主要是因?yàn)閷捤傻呢泿耪吆头康禺a(chǎn)高杠桿，大量的熱錢(qián)一直不斷流向房地產(chǎn)領(lǐng)域?！?/p>
“但現(xiàn)在美國(guó)、歐洲都在各自收緊，尤其是“全球央行”美聯(lián)儲(chǔ)，又要加息又要縮表。這樣的整體環(huán)境下，央行即使想放水，也會(huì)放不出來(lái)。試想一下，如果沒(méi)有資本的推動(dòng)，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？”
丨 伍 丨
從我下決心賣(mài)房到簽約拿房款，持續(xù)了半年多的時(shí)間，在溫杭之間來(lái)回跑了四五趟，深刻地體會(huì)到了房產(chǎn)變現(xiàn)的不易。同樣金額的其他理財(cái)產(chǎn)品，我只要在電腦上點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)或者一份確認(rèn)函就能完成。
我的房子或許沒(méi)有賣(mài)在最高點(diǎn)，或許還有上漲的空間，但是我始終相信，人不可太過(guò)貪婪與瘋狂。
