公寓的火爆本質(zhì)是城市更新的消費升級，是新一代年輕人的居住需要，對生活品質(zhì)和居住品質(zhì)的要求。政策的推動只是作為行業(yè)的景上添花，加快行業(yè)的規(guī)范化和標準化還是需要紙上政策的下放落地。對于需求端的品質(zhì)訴求還是需要公寓運營商對產(chǎn)品和服務(wù)的塑造。

公寓產(chǎn)品的升級實質(zhì)是存量房資產(chǎn)的盤活與溢價增值，但需要更多業(yè)主和投資客對長租公寓這個行業(yè)有認知，讓他們知道公寓運營商和品牌公寓與過去黑中介黑二房東的卻別；所謂溢價就是將閑置或變現(xiàn)的資產(chǎn)進行翻新改造，讓它變得與眾不同，至少能在交通、配套、戶型等綜合屬性同等的條件下能脫穎而出，同時又能帶來更多便利性，那么溢價率不管是長租、民宿還是買賣中都能活動高凈值。其實歸根結(jié)底就是在重新塑造產(chǎn)品，讓收益用產(chǎn)品說話；

鄉(xiāng)村改造除了城市更新人口結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要以外，更重要是供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革讓人口流動發(fā)生了微妙的變化：工業(yè)廠區(qū)由原來的北部京津冀、東部江浙滬、南部珠三角的集中區(qū)開始向中部和西部城市蔓延后靠，帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，可以讓更多人在家門口工作，家門口的就業(yè)機會更多還讓工廠的用人成本降低，其實這也是近幾年北上廣深流動人口略微減少，更多新一線城市和省會城市人口流動增多的部分原因。北上廣深解決了空氣質(zhì)量的問題同時也解決了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或升級。人才結(jié)構(gòu)也會隨之發(fā)生變化。那么一系列的動作會慢慢帶動更多中部和西部省市地區(qū)的脫貧致富。這些省市地區(qū)的農(nóng)村也將在近5-10年發(fā)生翻天覆地的變化，就像現(xiàn)在江蘇、浙江、福建、廣東等沿海地區(qū)的鄉(xiāng)村，進一步拉近生活和貧富的差距。另外新一代的農(nóng)村人因為交通的便利，信息的及時性，所接觸到的觀念也會發(fā)生大變化。在各種認知上會有所升級，他們會更愿意將賺來的錢用在提升生活品質(zhì)和居住品質(zhì)上，所以鄉(xiāng)村的自有宅基地和老屋都會面臨一波快速的翻新建造，會形成一波自發(fā)式的新農(nóng)村建設(shè)，再加上今年剛頒布的《中央一號文件》中提出的一系列對農(nóng)村的各種政策和“鄉(xiāng)村振興計劃”。在正在進行的兩會上也提出了興農(nóng)計劃，接下來農(nóng)村的土地改革，對農(nóng)村產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村旅游的發(fā)展等一系列的帶動下，宅基地的價值空間也會大大提升。

從以上各種形勢來看，城市更新下的住房租賃，新農(nóng)村建設(shè)下的鄉(xiāng)村改造都會迎來一波大機會。與村鎮(zhèn)合作與農(nóng)民合作，同時利用使用權(quán)可以圍繞居住衍生發(fā)展城市民居、鄉(xiāng)村旅游民宿和特色小鎮(zhèn)將閑置存量盤活并溢價增值以及輔助旅游發(fā)展的需要和增收。也會隨著在大大提出的“房住不炒”的導(dǎo)向下，會更進一步激活存量資產(chǎn)的盤活，從而加快租賃市場的培育和發(fā)展。（對于是城市住房租賃的居住空間設(shè)計和鄉(xiāng)村改造的建造設(shè)計施工都可以向日本的相關(guān)領(lǐng)域的公司學(xué)習(xí)，提供更專業(yè)更人性化的解決方案和服務(wù)）。

未來城市住房租住市場由現(xiàn)在主要集中的“北上深”和少數(shù)幾個省會城市以外，也會因為流動人口的回流到更多省會城市和地級市發(fā)生變化。在更多城市會出現(xiàn)品牌公寓和公寓運營商機構(gòu)。雖然說公寓市場將是沒有腰部的市場，但頭部企業(yè)也無法吃透所有城市，他們還是更多會在主要的一些大中型城市，更多的房源還是會在中小的公寓和職業(yè)房東手中。這其實跟當下的房地產(chǎn)和酒店行業(yè)類似（典型的全國型大品牌+本地化小機構(gòu)）。都說行業(yè)群體很大，到底有多大，誰也說不清楚，但敢說的是目前露出來較活躍的公寓機構(gòu)和從業(yè)人員不到行業(yè)的一半甚至更少。你想目前真正的品牌公寓的房源總量只占租賃公寓總體量的5%不到，那還得有多少沒被挖掘出來。這些是真正悶聲在賺錢的群人。

未來國內(nèi)市場會主要存在兩類公寓機構(gòu)：一類為“直營型品牌公寓”主要是地產(chǎn)商或為互聯(lián)網(wǎng)團隊轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)，以產(chǎn)品和服務(wù)為核心塑造品牌。具有較強的產(chǎn)品打造能力。這類代表性的有品牌如：全國規(guī)模最大的自如（分散式）；另一類是“托管型公寓運營商”肯能是從酒店、中介等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型過來，以加盟和托管運營的方式擴張經(jīng)營，在運營管理、營銷獲客等方面更有經(jīng)驗和方法。這類代表性的運營商機構(gòu)如：業(yè)內(nèi)都看好發(fā)展迅速的樂乎城市青年社區(qū)（集中式）。但不管哪種模式，未來要很好的生存并快速發(fā)展壯大，都必須且需要具備的五大核心能力：產(chǎn)品溢價能力、營銷獲客能力、租后服務(wù)能力、品牌運營能力以及經(jīng)營管理能力。

從供需關(guān)系來看會帶動一批如建筑、空間、室內(nèi)、改造等專業(yè)性設(shè)計師和工匠人才的增長；同時會有更多更專業(yè)的建造和設(shè)計公司的誕生。這將更有效的為需求者提供專業(yè)的服務(wù)。當然隨著公寓企業(yè)的壯大發(fā)展，行業(yè)人才的缺口也會越來越大，如營銷運營、產(chǎn)品設(shè)計、經(jīng)驗管理、管家服務(wù)等專業(yè)人才將是行業(yè)迫切需要的，高級人才也將是各家爭相挖角的目標。而公寓在國內(nèi)是新興領(lǐng)域，過去也沒有專業(yè)型人才，都是轉(zhuǎn)型過來的，特別是管家人群規(guī)模是行業(yè)最大的水平也是層次不齊的。所以對于公寓從業(yè)者的成長培育的培訓(xùn)服務(wù)也將隨之崛起，目前有幾家機構(gòu)在做學(xué)院和培訓(xùn)課程的服務(wù)，即便講師團隊龐大，但各家理念不一樣，經(jīng)驗更是參差不齊。所以課程都不體系化系統(tǒng)化很散（更何況部分講師目的不單純且?guī)в袕V告屬性），無法讓從業(yè)者有一個階段性的成長認知的感受，更學(xué)不到實質(zhì)的方法論經(jīng)驗。所謂趨勢發(fā)展、戰(zhàn)略規(guī)劃都是在活下來并且步入正軌后的事。而當下更需要的如何學(xué)到更實質(zhì)的產(chǎn)品改造、運營營銷、經(jīng)營管理、財務(wù)管理等更為落地的方法論來促進大家快速發(fā)展壯大。

我相信未來會有越來越多的品牌公寓和公寓運營商會像自如一樣有自己的獲客能力，而不完全依靠大流量平臺獲客甚至被某一家“流量綁架”。這是因為隨著市場的成熟和行業(yè)的標準規(guī)劃化后，通過機構(gòu)自身的產(chǎn)品和服務(wù)能力都將樹立自己的品牌影響力。因為品牌認知和口碑傳播直接影響消費者的選擇方式。就像現(xiàn)在大家買房或選酒店一樣，首先選擇的是品牌然后是價格等。這樣的決策方式當然這對流量平臺的好處是減少服務(wù)流程，能直接在線預(yù)訂（支付少部分錢鎖定房源或排號），減少線下帶看的次數(shù)（只需要實地選樓層或者看戶型）。當然如果各家公寓自己的線上體系健全，自己的獲客能力也會大大提升。所以未來的公寓平臺模式也會發(fā)生模式上的變化。而當下，租房平臺介入的越來越多，但是目前所看到的情況是，有的在錯過機會，有的在一錯再錯的路上，還有的正在走過別人走過的路。但這并不是最重點，重點是各家現(xiàn)在是為了自己“想要的”而做產(chǎn)品，并不是用戶（不管是B端公寓還是C端租客）想要的。公寓平臺不能像傳統(tǒng)的租房信息平臺一樣的模式那樣去做簡單的信息供需匹配，這樣下去對自己不利，對用戶不利，更對行業(yè)沒有價值。應(yīng)該更多聚焦在公寓商戶上，如果給他們賦能和為他們創(chuàng)造價值等。

另外針對公寓行業(yè)內(nèi)的管理系統(tǒng)大大小小已經(jīng)有至少30多家（目前還在增長），多數(shù)都稱為“公寓SaaS系統(tǒng)”，但目前看來，國內(nèi)目前沒有一家是真正的公寓領(lǐng)域的“SaaS系統(tǒng)”，最多只能成為“云端的管理系統(tǒng)”，比傳統(tǒng)的IT部署系統(tǒng)唯一不一樣的就是由原來的私有化部署主機服務(wù)器變?yōu)楝F(xiàn)在的云服務(wù)器。有意思的是又在慢慢的回歸傳統(tǒng)，并越做越重。除了可以在當下變現(xiàn)沒有任何未來的商業(yè)價值的想象空間。所謂“SaaS”是Software-as-a-Service的簡稱，中文為“軟件即服務(wù)”。簡單說就是通過輕量級的軟件為企業(yè)用戶提供標準化或可訂閱式的服務(wù)通過數(shù)據(jù)提供更多增值服務(wù)。而當下，大家是為了做而做，沒有自己的產(chǎn)品路徑。與設(shè)想的目標也是越來月偏離，這樣行業(yè)的管理流程更不可能走向標準化和規(guī)范化。SaaS不應(yīng)該被做重，而是針對性的做全流程重的某一個或少數(shù)幾個環(huán)節(jié)并且做深做專。比如針對：營銷獲客、收益管理、財務(wù)統(tǒng)計、經(jīng)營分析、租后服務(wù)等每個點都可以做深做專。做管理系統(tǒng)不能以自己的需要為中心，也不能以某家的需求為樣板，而是要思考如何能讓用戶有適合自己的管理方式，并高效的處理事情。做一個去中心化的系統(tǒng)工具。

當前的行業(yè)痛點排序為：獲客、擴張、資金、管理四個排序。雖然當先很多平臺都是圍繞這四點做的商業(yè)模式“租房平臺+金融+SaaS系統(tǒng)+增值服務(wù)”，但產(chǎn)品思路和路徑不對，還有各家對四個痛點的理解都不一樣甚至偏離。成了：租房平臺=獲客；金融分期=資金+擴張；SaaS系統(tǒng)=管理?？瓷先ゲ]毛病，但具體的產(chǎn)品模式就偏離太多。雖然各家都在說要做閉環(huán)，要做生態(tài)，但到目前來看不管是流量平臺還是管理系統(tǒng)的產(chǎn)品基本忽略了公寓領(lǐng)域的C端租客，想想沒有C端的服務(wù)體系與內(nèi)部體系打通如何能建立起所謂的閉環(huán)和高效的管理和服務(wù)，又如何能讓公寓機構(gòu)有自己的品牌影響力？只有真正解決用戶的痛點，用戶才會認可你所帶來的價值。你也才能有存在的意義。

以租住切入的租后生活服務(wù)，將會與衣食住行、吃喝玩樂發(fā)生一些有趣的結(jié)合，而這類平臺也將能很好的為更多的業(yè)主提供物業(yè)生活服務(wù)，因為租客變?yōu)闃I(yè)主后，他會更習(xí)慣在租住過程中提供的生活服務(wù)的平臺，有關(guān)研究數(shù)據(jù)表明現(xiàn)在年輕人的租住周期因為購房壓力的增加和思維的轉(zhuǎn)變，已經(jīng)在由原來的3-5年時間變成了5-8年。而恰好在這個周期能通過更好的租后服務(wù)培養(yǎng)他們的用戶習(xí)慣。所以這將是真正的將“人”和“住”通過服務(wù)進一步連接起來。但這個過程將是一個漫長的過程，也很難急不來。就像鏈家創(chuàng)始人兼董事長左暉說的“堅持做難而正確的事”。

未來在關(guān)于居住相關(guān)的領(lǐng)域必定會出現(xiàn)幾家優(yōu)秀的線上服務(wù)平臺，這將是以人為本的去中心化的平臺，建立人與人之間的服務(wù)聯(lián)系。而平臺圍繞“人”和“住”的服務(wù)連接，將獲得更高的價值壁壘。在關(guān)于“居住”這件事上，引用賦能資本創(chuàng)始人胡振寅的原話“這是一個可以干一輩子的事業(yè)”。

總結(jié)下來就是：改變中國居住生活方式，是一件難而正確的事，但更是一件值得為之長期努力甚至付出一輩子的事業(yè)。

PS：以上是我個人零散的一些思考和觀點，不完全正確，也不要對號入座。內(nèi)容中一些簡單的思路并不代表解決方案，如果有朋友想更深入探討的可以加我微信：tianhao225