3月9日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川、易綱、潘功勝就“金融改革與發(fā)展”相關(guān)問(wèn)題回答記者提問(wèn)，作為中國(guó)金融領(lǐng)域的掌門人，人民銀行行長(zhǎng)們的回答對(duì)于中國(guó)金融的發(fā)展有著非常重要的趨向性意義，特別是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷將會(huì)給我們理解中國(guó)2018年房地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重要的參考作用，今天我們就來(lái)看看，央行行長(zhǎng)們?nèi)绾味ㄕ{(diào)房地產(chǎn)，中國(guó)樓市2018年究竟又會(huì)怎么走呢？
一、央行行長(zhǎng)定調(diào)房地產(chǎn)金融
在記者會(huì)上，澎湃新聞?dòng)浱岢觯?017年以來(lái)，多個(gè)城市住房信貸政策明顯收緊，最近也有反映個(gè)人住房貸款額度偏緊、利率上升。請(qǐng)問(wèn)今年住房信貸政策還會(huì)有什么新的變化嗎？目前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的狀況如何？。
面對(duì)著這樣的問(wèn)題，人民銀行潘功勝副行長(zhǎng)明確回復(fù)：
問(wèn)題一：今年1月份，個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)21.4%，人民幣各項(xiàng)貸款整體貸款增長(zhǎng)13.2%，個(gè)人住房貸款比整體貸款的增長(zhǎng)差不多多了將近10個(gè)點(diǎn)。雖然2017年和今年的1月份個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)有所減少，但是它仍然是比較快的增長(zhǎng)，可以滿足市場(chǎng)的合理需要。個(gè)別的銀行在個(gè)別的時(shí)段由于資產(chǎn)負(fù)債匹配方面的問(wèn)題，出現(xiàn)了放款的時(shí)間可能會(huì)有所延長(zhǎng)的情況，我想是可能的。（解讀：這句話可以理解為，監(jiān)管層并沒(méi)有要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸縮緊，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)信貸利率上行和貸款額度收緊的情況是商業(yè)銀行自身經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，排除了市場(chǎng)上可能存在的監(jiān)管層要求商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)信貸的預(yù)期。）
問(wèn)題二：關(guān)于住房貸款利率的問(wèn)題，的確，房貸利率是略有上升。但大家從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，它仍然處于比較低的水平。商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，對(duì)住房貸款利率自主進(jìn)行定價(jià)，擴(kuò)大利率的浮動(dòng)區(qū)間，總體上符合利率市場(chǎng)化的要求和趨勢(shì)。在這方面，人民銀行會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購(gòu)買住房的合理需求。（解讀：房地產(chǎn)信貸利率上行現(xiàn)象其實(shí)監(jiān)管層已經(jīng)關(guān)注到了，但是實(shí)際情況是從長(zhǎng)期范圍來(lái)看利率水平依然較低，所以商業(yè)銀行的自主定價(jià)策略是一種階段性的自覺(jué)行為，這一點(diǎn)不用過(guò)于擔(dān)心，但是面對(duì)房貸利率上漲，監(jiān)管層將會(huì)按照“房住不炒”的原則組織商業(yè)銀行對(duì)信貸進(jìn)行差別定價(jià)，讓真正剛剛進(jìn)入城市沒(méi)有房的居民的合理剛需不會(huì)被利率漲價(jià)所影響，從而確保房地產(chǎn)的居住屬性）
問(wèn)題三：關(guān)于房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。人民銀行長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。我跟大家報(bào)幾個(gè)數(shù)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率是不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個(gè)人貸款的不良率只有0.3%。（解讀：從長(zhǎng)期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，中國(guó)的銀行業(yè)不良貸款比例依然較低，特別是房地產(chǎn)貸款比例低于整體貸款不良比例，而個(gè)人貸款的不良比例更低，這證明了在目前階段中國(guó)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是整體可控的，中國(guó)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)是不用過(guò)分擔(dān)心的，監(jiān)管層也會(huì)高度重視房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)和杠桿水平，從而確保房地產(chǎn)金融的安全可持續(xù)發(fā)展。）
看完央行行長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)金融的整體判斷，到底能夠怎么看中國(guó)樓市呢？
二、2018年中國(guó)樓市到底會(huì)怎么走？
根據(jù)潘功勝副行長(zhǎng)的回答，我們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷將會(huì)更加明確，2018年全年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將會(huì)保持一個(gè)長(zhǎng)期趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大漲或者大跌的可能性都不大，但是在這個(gè)長(zhǎng)期趨穩(wěn)的過(guò)程中國(guó)，由于各家銀行的銀根進(jìn)一步收緊，商業(yè)銀行可能不會(huì)再像過(guò)去幾年一樣幾乎無(wú)限制的給予房地產(chǎn)信貸，哪個(gè)地區(qū)的信貸額度更少，其收緊房地產(chǎn)信貸的可能性也就越大，這種銀行的自身經(jīng)營(yíng)行為，需要我們買房的時(shí)候進(jìn)一步關(guān)注。
那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一些問(wèn)題就可以回答了？
一是已經(jīng)買房的人會(huì)不會(huì)2018年的房貸負(fù)擔(dān)更重？我們能夠看到從官方定調(diào)的角度來(lái)看，官方并沒(méi)有給出基準(zhǔn)利率上調(diào)的明確答復(fù)，所以已經(jīng)貸款的人，今年的房地產(chǎn)還款負(fù)擔(dān)應(yīng)該不會(huì)進(jìn)一步增加，但是美聯(lián)儲(chǔ)的加息預(yù)期依然存在，這就導(dǎo)致了中國(guó)未來(lái)加息依然是大概率事件，雖然2018年的房貸負(fù)擔(dān)不會(huì)增加，但是不能保證2019乃至以后的房貸負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)增加，一旦上調(diào)基準(zhǔn)利率，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的房貸利率水平也有可能受到影響。
二是剛需要買房的人現(xiàn)在該不該買房？我們一直有一個(gè)觀點(diǎn)，這就是對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)什么時(shí)候買房其實(shí)都是一個(gè)比較合適的，因?yàn)椤胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，買房自住這個(gè)需求是國(guó)家一定會(huì)下大力保障的，但是從目前的情況來(lái)看，建議準(zhǔn)備買房的剛需朋友可以稍微等等，因?yàn)楦骷毅y行都已經(jīng)上調(diào)了房貸利率，而央行有準(zhǔn)備進(jìn)行差異化利率調(diào)整，那么不如等到央行明確調(diào)整了利率水平之后我們?cè)俪鍪仲I房，那個(gè)時(shí)候房貸的利率負(fù)擔(dān)將有可能減輕。
三是房地產(chǎn)價(jià)格到底會(huì)何去何從?從官方的整體判斷來(lái)看，今年的全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度波動(dòng)的可能性較低，一方面，由于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)主基調(diào)在工作報(bào)告中被再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)回歸居住屬性已經(jīng)成為非常明確的趨勢(shì)，在這個(gè)大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)的價(jià)格想要出現(xiàn)大規(guī)模上漲幾乎是不可能事件。另一方面，從各家商業(yè)銀行都不同程度上調(diào)房貸利率水平我們可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然非常旺盛，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力依然較強(qiáng)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也將會(huì)有比較大的基礎(chǔ)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)金融逐漸穩(wěn)健將會(huì)是2018年可能出現(xiàn)的大概率事件。
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