周末人行恰逢其時地降準(zhǔn)，房產(chǎn)自媒體嗨遍朋友圈。

可是觀觀對今年樓市后市走勢是依然總體看淡。大家始終只盯著貨幣總量指標(biāo)，卻忽視了影響樓市關(guān)鍵因素——信貸。寬貨幣是沒用的，緊信貸才是制約今年樓市上升的根本原因。不要聽宏觀專家們?nèi)绾窝灾忚彽胤治隼?，不就是?zhǔn)備金下降后帶來的新增7000億總量資金嘛。你只要在樓市一線戰(zhàn)斗著，就會明白，目前與樓市相關(guān)的信貸簡直是緊張到發(fā)指的程度。不光是首套按揭利率上浮10%，其他迂回進(jìn)入股市、樓市的信用貸、消費(fèi)貸和經(jīng)營貸，都是極難辦理，利率已經(jīng)上浮到60%。降準(zhǔn)只是因為我們的存款準(zhǔn)備金率還處在高位，真正對樓市有重大影響的政策是，認(rèn)房又認(rèn)貸。只要這個不松口，樓市很難有大的變化。

我在4月19日曾經(jīng)寫過一篇文章，很清楚地分析過這層道理，現(xiàn)在拿出來再給大家梳理下思路。

央行宣布降準(zhǔn)了。

從2018年4月25日起，下調(diào)幾類銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點；在降準(zhǔn)當(dāng)日，持有未到期MLF的銀行，各自按照“先借先還”的順序，用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的MLF，降準(zhǔn)釋放的資金略多于需要償還的MLF。以2018年一季度末數(shù)據(jù)估算，操作當(dāng)日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元。

銀行本來要還9000億，央行說不要還了，再多給你4000億，銀行哦了一聲，拿著錢屁顛屁顛走了。這是天降大禮，完全在預(yù)期之外。在金融世界里，最大的利好是預(yù)期之外的利好。因為經(jīng)濟(jì)學(xué)家都相信，你已經(jīng)知道的好處，都會反映在價格里。最棒的就是這種突來橫福，躲都躲不了，只能以漲聲答謝。房圈里沸騰了，一片樂觀情緒。降準(zhǔn)意味著寬松，看似樓市即將起飛。

想多了吧。我沒那么看好這次降準(zhǔn)。貨幣寬松不改我對樓市今年靜淡市的預(yù)期。

從金融環(huán)境來看，降低存款準(zhǔn)備金，只是給原本略偏緊張的貨幣市場松口氣而已。這次降準(zhǔn)有兩個主要原因：一是中國的存款準(zhǔn)備金率在全世界都是偏高的，大銀行17%，小銀行15%。如此高企的存款準(zhǔn)備金率，意味著銀行吸存的五分之一要被央行拿走，不能放貸款，銀行的日子是很難過的。觀觀在銀行工作的朋友最頭疼的就是拉存款了。這次降準(zhǔn)只是借機(jī)把高存準(zhǔn)率想辦法回歸正常值而已。

第二個原因是去年底，金融開始了強(qiáng)監(jiān)管。很多銀行表外的理財和放貸，被央行逼迫回到表內(nèi)。原來銀行可以在賬本外自己搞資產(chǎn)和負(fù)債匹配，繞開監(jiān)管，表面看規(guī)模不大的銀行，比如大家熟悉的XX城商行之類的，藏著一大堆隱晦的金融交易，賺了大錢。被迫回收后，這類銀行的經(jīng)營壓力巨大。金融不穩(wěn)，萬業(yè)不興。央行這個時候降準(zhǔn)，也是不想太為難大家。

所以這次的降準(zhǔn)，是被動的降準(zhǔn)，不要意淫太多。真正影響樓市前途的是信貸。現(xiàn)在的信貸的數(shù)據(jù)很微妙。

今年一季度比去年一季度人民幣貸款增加額是變多的，但這個數(shù)據(jù)是失真的。原因就是剛才說的，銀行隱藏的大量的表外委托貸款回歸表內(nèi)，增加了銀行貸款。真正的秘密藏在貸款結(jié)構(gòu)里。住戶部門指的是自然人的貸款，一季度中長期貸款是少增的。這是個重要的信號，因為只有買房才會讓普通人背負(fù)10年以上的貸款。住戶部門中長期貸款少增說明央行加大了對住房信貸管控的力度。

現(xiàn)實是貨幣是寬松的，整個社會也是不缺錢的，可是你買房就是貸不到款。

這和我草根觀察是一致的。最近我和熟悉信貸圈的朋友聊天吃飯。目前上海市場的中長期消費(fèi)貸款產(chǎn)品里的放款總額沒有超過200萬的，經(jīng)營抵押貸款全都被降低成數(shù)，房產(chǎn)抵押可以獲得的資金減少，利率中樞已經(jīng)從之前的6%+走高至7%+。更痛苦的是銀行增加了信貸檢查力度，有一些朋友還被抽貸。按揭被限貸，迂回路徑被強(qiáng)監(jiān)管的情況下，信貸環(huán)境實在是不友好。這是上海的情況，全國大部分地區(qū)也差不太多。

昨天青島出臺限售5年。在這么一個不算傳統(tǒng)的樓市強(qiáng)市的城市，出臺5年的限售，青島樓市的牛市基本再見了。政策出臺的背景很簡單，只因為國統(tǒng)局公布的70房價數(shù)據(jù)中，二手房環(huán)比漲幅，青島列第三。

這一切都在告訴你，國家不鼓勵你買房。自2014年底開始的一輪鼓勵居民通過房產(chǎn)等大額資產(chǎn)，加杠桿的套利行為告一段落了。普通人通過樓市主動負(fù)債的獲益、升階的通道暫時被關(guān)閉。這個認(rèn)知可能還要持續(xù)一至二年。

無論是樓市還是金融市場，基本的打法很簡單，就是用最低的資金成本，找到最高回報的資產(chǎn)。資產(chǎn)端的表現(xiàn)，大家不會相差太大，差的是獲取低價資金的能力。國家的信貸管制下，下一階段舉起套利大旗的是國企，在低資金成本的驅(qū)動下，他們可以肆無忌憚地拿地、投資。這個套路和三年前的普通人買房如出一轍。說穿了，這就是個資本游戲，誰有金融資源誰贏。

長遠(yuǎn)的貨幣寬松不會停。只要貨幣寬松在，房價中金融屬性的增長動力就不會?！，F(xiàn)在的信貸支撐羸弱，放緩了購買力，但是更大宏觀程度的貨幣稀釋仍在繼續(xù)。顯而易見的是，我們看到大排面還在漲價?，F(xiàn)實的問題是，對于普通人而言，套利機(jī)會被收緊，主動負(fù)債的迂回成本更大，大到不值得。這個階段，沒錢的只能被動休息。

雖然市場不強(qiáng)，但我對于樓市的將來仍然很樂觀，因為它綁定著民間最大的消費(fèi)品——住房。未來二十年，只要提到拉動居民消費(fèi)，就會謀求刺激政策，最大得益者必然是住房消費(fèi)，所以局面會有改觀的，大家要耐心。

另外，我始終相信，靜淡市才是建倉的好機(jī)會。因為只有靜淡市才能安安靜靜地買到好房子，才能心平氣和地淘到筍盤。拿住一、二年后，一切都會好起來的。現(xiàn)在的局面基本是在我16年底微博的預(yù)料之中，所以我本人已儲備了足夠的彈藥，今年會有一些擴(kuò)張。我也看到一線的一些板塊，部分二線城市存在筑底和階段性入場機(jī)會。資金富裕的朋友可以一起來。

真正的高手是在紛繁復(fù)雜的信息中發(fā)掘本質(zhì)。最大的自信是在眾說紛紜里親手押注，決定自己的命運(yùn)。光這個過程，就很有成就感，更別提它帶來的財富了。

最近一段時間，一直在梳理買房學(xué)堂的目錄，想用多篇文章給大家講解從0起步，建倉多套的買房方法論，請關(guān)注公眾號留意更新：

對房產(chǎn)走勢的長遠(yuǎn)判斷

如何買在大漲前夜

各種信貸產(chǎn)品的優(yōu)劣和選擇方法

怎么買對人生第一套房

如何裂變實現(xiàn)一套變?nèi)?，三套變六?/p>

各種買房套路和操作注意點

現(xiàn)金管理和杠桿的關(guān)系

一、二線重點城市分析

城市板塊選擇的方法