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? ? ? ?在國家關(guān)于營業(yè)稅和個人所得稅的新政策實施之后，二手房交易中開始流傳起各種“避稅”的花招，如假離婚、假贈與、假過戶等交易方式不勝枚舉。從表面上看起來，這樣做當事人似乎可以節(jié)省不少稅費，但殊不知在這些避稅花招中蘊含著較大的市場風(fēng)險和法律風(fēng)險。一旦交易不慎，很可能會引起糾紛。專家建議，買賣房產(chǎn)時避稅要慎之又慎，看清風(fēng)險，小心誤入避稅的陷阱。當前房產(chǎn)市場上存在的避稅“花招”及其風(fēng)險如下。
1、先租后買延期交易
? ? ? ?無論是營業(yè)稅還是個人所得稅都將五年作為一條界限，房齡五年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅，如果是唯一一套家庭自住用房的話，還可以免征個人所得稅。所以，很多人就將腦筋動在了“五年”的期限上了。于是出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”形式來達成交易的情況。比如雙方約定房屋總價仍為70萬元，由于該房未滿五年上市需全額繳納營業(yè)稅，于是經(jīng)雙方協(xié)商，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金1500元，與該房屋市場租價相當，并約定將這些租金抵消到日后需要支付的房款里。另外，賣方要求買方一次性繳納一年的租金作為“押金”，以確保未來交易的安全性。
? ? ? ?買賣雙方這樣交易雖然對彼此都有一定的保證，但是因為在長達五年的時間內(nèi)都無法辦理交易過戶，房屋的產(chǎn)權(quán)也就并不真正屬于買家，而在這期間內(nèi)無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果在正式交易前房價上漲，那么賣方可能寧愿賠償違約金也不再將房屋出賣，買方只能再重新選擇房源。另一方面，如果幾年后房價下跌，那么買方也可能會不愿再繼續(xù)交易，賣方就會遭受損失。
2、假贈與，真買賣
? ? ? ?不少業(yè)主在賣房時希望通過“假贈與”這種暗箱操作方式來偷逃個人所得稅和營業(yè)稅。因為我國法律規(guī)定，對于繼承和贈與的房產(chǎn)，業(yè)主不必繳納營業(yè)稅和個人所得稅，所需支付的費用只包括房屋評估費、公證費和3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到稅務(wù)部門直接辦理完稅手續(xù)即可。通過贈與的方式進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，業(yè)主只需在私下里收取買家的房款，這樣在房產(chǎn)過戶時表面上就沒有任何資金往來，既能逃稅又能達到互惠互利的目的。
? ? ? ?采用贈與的方式買賣房產(chǎn)，其風(fēng)險是顯而易見的。根據(jù)我國的《合同法》有關(guān)規(guī)定，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。也就是說，買方如拿到房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，在法律上是不受保護的，很難要求賣方賠償。此外，買家還要承擔贈與人撤消贈與和不履行贈與義務(wù)的風(fēng)險，一旦私下交易被拆穿，雙方都要承擔法律責任，補繳稅款和罰金。此外，由于贈與不是買賣行為，購房者無法辦理購房貸款，所以只能一次性付款，這對于購房者來說資金壓力也比較大。專家認為，由于買賣雙方是私下進行交易，一旦買方支付了房款但賣方遲遲不辦理產(chǎn)權(quán)過戶，或是賣方先辦好了產(chǎn)權(quán)過戶而買方長期不能交齊房款，都會引起糾紛。
3、假離婚，瞞天過海
? ? ? ?我國法律規(guī)定：“對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅?！币话銇碚f，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時就要繳納個人所得稅了。于是，為了逃避這部分稅款，一些夫妻就通過假離婚的形式避稅。夫妻雙方在開出離婚證明后，丈夫?qū)⒆约好聝商幏慨a(chǎn)中的一處以贈與的方式轉(zhuǎn)到前妻名下，然后再復(fù)婚，這樣就能逃避幾萬元的稅費了。
? ? ? ?因為是假離婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時對原有財產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護自己的合法權(quán)益的。因此，通過這種方式來避稅風(fēng)險很大。況且，僅僅是為了省點錢，就將婚姻大事視為兒戲，實在也是太不嚴肅了。
4、低價買賣二手房
? ? ? ?能避稅就避這是目前二手房買賣雙方常用的一種避稅方式。比如一套實際轉(zhuǎn)讓成交價為70萬元的住房，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后，遞交給房地產(chǎn)交易中心和稅務(wù)機關(guān)的過戶價則是以50萬元成交的。這樣只需按50萬元的標準繳納營業(yè)稅、個人所得稅和契稅，剩余20萬元所產(chǎn)生的稅費就可以不繳了。
? ? ? ?像這樣的低價買賣合同對買賣雙方都存在著不小的交易風(fēng)險。對于賣方來說，由于最終遞交給房地產(chǎn)交易中心的過戶價格才是最具有法律效力的，如果賣方將合同遞交后買方又不愿再按照原來約定的價格成交，而是要求根據(jù)合同上標明的價格來付款，就可能會對賣方造成損失。對于買方來說，報低過戶價可能會導(dǎo)致下一次賣出時各項稅費的增加。如果買方想再次出售該房產(chǎn)的話，先行做低的過戶價將會拉大買賣差額，增加再次出售時的成本，而且銀行貸款的比例也會相應(yīng)降低。
