書接上文。
《第952篇|房地產(chǎn)項目全周期管理——拿地階段（1）》
《第955篇|房地產(chǎn)項目全周期管理——拿地階段（2）》
《第957篇|房地產(chǎn)項目全周期管理——拿地階段（3）》
《第959篇|房地產(chǎn)項目全周期管理——拿地階段（4）》
《第961篇|房地產(chǎn)項目全周期管理——拿地階段（5）》
今天重點分享《投決會評審要點》。
投決會一般有多輪，投資組織召開，公司各個業(yè)務(wù)條線參與，一般由看地單位負責匯報（可能是平臺的投資條線也可能是下屬城市公司/項目部），匯報結(jié)束后由各業(yè)務(wù)條線發(fā)表專業(yè)意見，會議組織者綜合各條線意見，進行決策。
上會前需完成項目投資測算，項目投資測算是非常關(guān)鍵的一份基礎(chǔ)材料，相當于對該項目進行了全方位、全周期的推演，這份資料的嚴謹性、準確性很大程度上決定了該地塊的分析和判斷。
?項目投資測算不是由某個單條線就能獨立完成，它需要各業(yè)務(wù)條線通力密切合作，需要一個總把關(guān)人進行總審核，以免前后邏輯沖突，數(shù)據(jù)不連貫。
項目投資測算前，需先收集項目一些重要基礎(chǔ)資料，比如項目的規(guī)劃條件、周邊環(huán)境、四至范圍、周邊市場調(diào)研等，根據(jù)這些資料，營銷進行產(chǎn)品初步定位，得出做什么類型產(chǎn)品，然后設(shè)計才能根據(jù)營銷提資和規(guī)劃條件進行強排方案，有了初步強排方案，就有了這個地塊的具體技術(shù)指標數(shù)據(jù)，如各類業(yè)態(tài)產(chǎn)品的面積數(shù)據(jù)和占比等。
有了這些技術(shù)指標和產(chǎn)品定位（做什么類型的產(chǎn)品），可根據(jù)公司內(nèi)部的產(chǎn)品條和標準成本等進行詳細產(chǎn)品配置，鎖定一些重要的產(chǎn)品配置標準，而這些標準配置的鎖定，基本敏感性成本進行了大部分鎖定，然后再做成本測算時就更加準確。
除了成本測算，還有開發(fā)周期，一般可先參考公司標準工期，有項目開發(fā)進度，就可以進行銷售計劃安排，成本支付計劃，根據(jù)銷售回款、成本等數(shù)據(jù)，最終得出利潤測算、現(xiàn)金流量表等測算。而拿地階段，因土地價格不確定，需要進行土地價格敏感性分析，測算拿地可承受的價格區(qū)間。
基于投資測算表，制作上會PPT，摘取重要指標，并對市場進行分析與總結(jié)，包括大至城市，小到區(qū)塊，土地市場、商品房交易情況，競品樓盤等進行分析，以便對目標地塊有清晰了解?；诖?，對地塊進行SWOT分析，產(chǎn)品與價格定位、三寶設(shè)置、投資經(jīng)濟指標，最終得出投資結(jié)論及建議。
?根據(jù)這些匯報材料，各條線進行專業(yè)判斷與分析，評審關(guān)注點：
?基本前提：每個公司內(nèi)部都有對擬拿地的地塊有一個投資紅線，比如銷售凈利潤率、IRR，只有滿足這些指標要求，再上會評審，除非特殊情況，如戰(zhàn)略拿地。
?一、營銷
1、銷售價格：銷售價格是否合理，有沒有太過樂觀，脫離市場？在當前這個價格條件下，是否考慮了去化周期，為了快速回籠資金，要同步考慮價格和去化率。注意車位、底商、儲藏室的價格，是否太高，最終不好賣變成了賬面利潤。人防車位能否銷售？
2、銷售排期：首次推盤和加推之間的時間間隔，是否太短而激進，是否太長而不合理？非住宅產(chǎn)品（如車位、商鋪、儲藏室）的推盤時間，不要留到項目尾盤時，這時銷售團隊都即將解散，誰來賣？應(yīng)盡快在強銷期一并推售。有的可能會反駁，現(xiàn)在車位不好賣，一般都是交房時才好賣，但車位有個特點，客戶都是就近買，如果該樓號銷售時，客戶不買，后期交房時買的可能性也非常小，一定要提前考慮去化。
3、政策：限購、限價、限貸政策。
4、營銷費用安排，傭金結(jié)算等。
?二、設(shè)計
1、地下室指標能否再優(yōu)化？車位面積單方指標是否太高？是否有必要做兩層地下室？
2、紅線退讓是為何？日照指標是否滿足？
3、規(guī)劃指標：陽臺封閉面積怎么計算？連廊面積怎么計算？限高要求是否有考慮、滿足？
4、回購房的精修是否有品牌要求？
?三、成本
1、地下室面積能否優(yōu)化。車位單方面積過大。
2、精裝修或全裝修標準是多少？二改費用是否考慮進去？公共部位裝修標準超標。
3、外墻比（外墻與建筑面積之比）、窗地比（窗戶面積與建筑面積之比）是否合理，與產(chǎn)品線、產(chǎn)品業(yè)態(tài)是否匹配。一般產(chǎn)品、業(yè)態(tài)越高端，外墻比、窗地比越大。
4、裝配式費用是否考慮？
5、綠色星級要求，是否考慮費用？海綿城市市政要求，是否考慮費用（雨水收集系統(tǒng)費用不低）？公建配套是否需要我方代建，費用是否考慮？
6、樁型是什么，樁基費用是否太低？基坑支護方案是什么，費用是否合理？結(jié)構(gòu)成本是否偏低？土方價格是否和市場相符？景觀單方是否超標？
7、大市政配套，如電力是否考慮了紅線外的電力費用？給政府代建的市政景觀，是否考慮費用，能否讓政府適當補償費用？
8、成本支付節(jié)奏要合理，和開發(fā)進度相匹配，否則影響IRR。
四、財務(wù)
1、監(jiān)管資金政策如何？怎么算進賬？監(jiān)管資金可以怎么使用，最低額度要多少？
2、土地增值稅清算需要按不同業(yè)態(tài)測算。地方稅費預(yù)繳的稅率是多少？
3、管理費用為何超集團標準，明細需詳細。
4、交付時間不宜排在12月底，不利于取得工程發(fā)票抵稅。
5、現(xiàn)金流回正時間是否合理？
?五、工程運營
1、開發(fā)節(jié)奏安排，首推面積與貨值安排，銷售三寶設(shè)置與前期報批報建，項目風險點，現(xiàn)金流歸正，各項關(guān)鍵經(jīng)濟指標等。
2、計劃排布的合理性：隨著地塊研究深度分階段細化項目計劃。
（1）總體工期排布是否合理；各施工階段工期排布是否合理（正負零到預(yù)售條件，到主體結(jié)構(gòu)封頂，到外架，外架到市政配套，竣工備案、交付等各階段）；首開區(qū)、貨量區(qū)工期排布是否合理；PC工期排布是否合理；地下室?guī)讓?，工期是否合理?/p>
（2）是否有二改，二改什么時候做？是否做精裝修或全裝修，是毛坯竣備還是全裝竣備？
（3）工程達預(yù)售條件的政策要求是怎樣的？
（4）竣備、交房怎么安排，是否分批交付？
（5）所有證照、驗收時間錯開假期和周末。
（6）供貨分期，要求充分論證施工通道和施工組織可行性；續(xù)供取證時間以營銷交圈為準，在開盤前2-7天取證。達預(yù)售時間每批次間隔不得超過兩個月，特殊城市間隔三個月或一事一議。
（7）三寶開放時間要求預(yù)留30天及以上營銷蓄客時間；如果三寶是實體，建議盡量繞開地庫；首開區(qū)盡量避開人防或者兩層地下室。
（8）運營評審工具表（方便領(lǐng)導(dǎo)快速抓取信息）：基礎(chǔ)信息梳理，包括拍地時間、占地、容積率、計容建面、地下、項目配置、樁基形式首開土方量、銷售三寶（選址、樣板房戶型及套數(shù)及軟硬精裝標準）、預(yù)售條件及政策要求、工期、配套、出讓條件特殊要求、紅線內(nèi)/外不利因素、資金監(jiān)管。運營圖，包括施工動線、出入口開口、三寶位置、供貨推盤圖。
?六、其他
1、合作項目：合作協(xié)議是否簽署？
2、回購房：預(yù)售條件怎樣？政府什么時候回購、付款方式。
3、收購在建項目：老產(chǎn)品、戶型是否符合市場，能不能賣出去，什么價格才能賣出去？采用什么交易方式，必須要干凈分割，資產(chǎn)交易。資產(chǎn)是否進行了估算，對方債務(wù)如何，是否有法務(wù)風險？總包單位怎么處理，是否需要補償，由誰補償？采用資產(chǎn)交易，一切歷史遺留問題必須解決清楚或明確由轉(zhuǎn)讓方解決，方可進行。盡調(diào)報告有沒有做，什么時候做？老規(guī)范的產(chǎn)品在新規(guī)范下能否驗收通過，還是在老戶型上繼續(xù)加固建造，還是拆改新建。若要拆改，拆改費用是否考慮？
?綜合以上各條線意見，綜合評判該地塊的投資屬性，里面最為關(guān)鍵的還是銷售回款、成本、現(xiàn)金流和投資回報。
