10月29日，新華社發(fā)表《摒棄房價“復燃”的幻想，沉下心來做一些實事》的文章，告誡炒房人認清大勢。

住建部也喊話樓市調(diào)控，堅持“房住不炒”，堅決遏制投機炒房，決不允許房產(chǎn)調(diào)控半途而廢。

并且，今年以來，全國各地土地流拍事件頻繁上演，精裝房維權(quán)頻頻發(fā)生......

坐享多年“樓市紅利”房企們的“拐點”真的來了嗎？

那個曾經(jīng)一本萬利、躺著賺錢的“黃金時代”一去不復返了嗎？

這一切，顯然不是一句“政策調(diào)控”能解釋的。

1

10月12日，在成都的綠地新里城的售樓處里，刮起了一場“血雨腥風”。

維權(quán)業(yè)主和開發(fā)商的情緒都異常激動，項目前臺小妹被拖拽。場面一度十分混亂。

與此同時，成都綠地威廉公館也爆發(fā)了大規(guī)模維權(quán)。

成都萬科理想城也身陷囫圇。

成都的精裝房業(yè)主維權(quán)，僅是全國精裝房業(yè)主維權(quán)大軍的一角。

10月14日，武漢的中海光谷錦城，業(yè)主雨中維權(quán)。

除成都、武漢外，西安、南京等地均出現(xiàn)多起不同規(guī)模的業(yè)主聚集維權(quán)事件。

這些維權(quán)行為有一個共同點：精裝房

2

在此輪全國精裝房維權(quán)浪潮中，成都，顯得極為突出。

成都，作為西部唯一調(diào)控城市，從調(diào)控的那一天起就帶有“魔幻”色彩。

2016年10月，全國房價一路暴漲，成都也蓄勢待發(fā)。

誰曾想，卻因出現(xiàn)了某樓盤“一個人買60套房”的“新聞”，驚動了中央領(lǐng)導，使成都被列入了16個首批重點監(jiān)控的城市名單中。

中央要求嚴格限價，房價不允許超過2016年10月的紅線。

屋漏偏逢連夜雨，2017年4月6日成都土拍，限價政策再次收緊，

今年4月12日，成都再次升級調(diào)控，嚴格限價不允許超過1.6萬/平米紅線。

對開發(fā)商來說，限價導致利潤太薄，要么捂盤惜售，要么在精裝房上打主意。

事實上，精裝房的質(zhì)量問題，成都業(yè)主維權(quán)已經(jīng)持續(xù)很久了，此時，只不過又到了一個爆發(fā)點。

6月26日，因精裝房問題，涉及萬科、中海、龍湖、融創(chuàng)等約40個樓盤的幾百名業(yè)主在成都市房管部門大樓外聚集維權(quán)。

7月25日，更大規(guī)模的購房維權(quán)者隊伍再次聚集在成都市房管部門大樓外。

苦主們自稱，買的房子除去公攤面積約為100平方米，開發(fā)商收取的裝修費高達40多萬元，但找第三方機構(gòu)測算，實際裝修費用僅為10萬元。

而成都市場上開發(fā)商的成品房精裝標準大多在3000元/平方米，但是根據(jù)開發(fā)商公示的裝修細節(jié)和樣板房配置來計算，每平方米裝修成本在幾百至1000元左右。

▲“網(wǎng)眾驗房”實地檢驗成都綠地新里城

可以預見，當下政策逐漸收緊，更多精裝房上市將帶來維權(quán)事件頻發(fā)。

浙江大學公共管理學院土地管理系主任吳宇哲認為，精裝住宅是未來趨勢，可以減少分散裝修帶來的噪音、粉塵污染，也能避免隨意改造對建筑結(jié)構(gòu)帶來的安全隱患，但前提是各地須完善相關(guān)政策。

2018年3月，成都市城鄉(xiāng)建設委員會出臺名為《<進一步加快推進我市成品住宅發(fā)展的實施意見>的實施細則(暫行)》的文件，對成品住宅的設計、報建、裝修、銷售等環(huán)節(jié)做出明確規(guī)范。

今年6月，長沙市住建委出臺《關(guān)于新建商品住宅全裝修價格核算規(guī)定的通知》。

文件顯示，兩地均要求精裝房裝修的價格須由有資質(zhì)的第三方造價咨詢機構(gòu)核算，經(jīng)住建部門核定后方可預售。

同時，裝修明細必須寫進合同。

據(jù)半月談報道，成都市已于近期開展精裝房專項整治行動，對業(yè)主集中反映的問題進行處理。

然而，相當一部分城市目前在該領(lǐng)域仍然沒有細致的政策可循，以致開發(fā)商以精裝修變相抬價。

即便是已出臺政策的城市，此前遺留的問題房也將于近兩年集中上市。

因此，在未來較長時間內(nèi)，集中維權(quán)事件預計仍會頻發(fā)。

3

無論政策如何調(diào)整，房企都應該從根本上去想辦法解決。

在精裝房上動腦筋，損害業(yè)主利益，無疑是搬起石頭砸自己的腳。

各地的限價令與調(diào)控政策，看似嚴厲，實則不然。

在過去的20年里，房企一直生活在政策的搖籃里。

1998年7月，國務院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢。

要知道，當時中國的房改雖已經(jīng)進行了近20年，但住宅中商品房的比例僅占30%多，60%以上是各級政府的福利房。

此后中國房改向著貨幣化、市場化的方向不可逆轉(zhuǎn)地高歌猛進。

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中國最大的財富魔方就此開啟。

第一個十年，乘著改革開放和房改政策的東風，中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，樓市滿地黃金，彎腰、低頭就能撿個滿滿當當。

當年，中國有幾萬個房地產(chǎn)企業(yè)，沒有一個倒閉的。

這個不正常的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象說明地產(chǎn)企業(yè)根本沒有真正進入市場化運作，全都在賺土地增值的錢。

很多房企，在所謂的“鉆石十年”里不開發(fā)，只囤地，轉(zhuǎn)手一賣，躺著就把錢賺了。

李嘉誠的和記便是“囤地祖師爺”。

2018年初，李嘉誠在重慶賣地200億的消息充斥了大小財經(jīng)版面。

十年前，李嘉誠在重慶南岸區(qū)，24.5億元買了164萬平方米的地，在今年擬價200億出售。

過去，囤地待漲，一直是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的慣例。

直到2008年，國務院下發(fā)的《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策。

土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

政策強制企業(yè)在一定時間周期將土地用于開發(fā)，否則就會收回。一大批依靠“囤地”得以生存的企業(yè)，就是在此時被踢出了局。

這一輪調(diào)控，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的拐點。

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前一個十年大浪淘沙，“囤地”賺錢這條路行不通了，另一個十年“囤房”賺錢又開始了......

在這個十年里，房企們八仙過海各顯神通，形成了萬科“龍頭”，綠地、中海、保利等“多強”的局面。

隨之到來的，又是一輪調(diào)控政策的收緊。

2018年，在十九大的報告中指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

一時間，“房住不炒”定調(diào)了樓市，“囤房捂盤”也被徹底剔除。

部分企業(yè)為了扛過這場“寒冬，”選擇了“節(jié)制”。

而還有一些企業(yè)卻逆勢大擴張，高周轉(zhuǎn)、高杠桿，一場豪賭之下，房地產(chǎn)格局發(fā)生天翻地覆的變化。

仿佛又回到了10年前，大潮退后誰在裸泳就很明顯了。

近來，一些不甘寂寞或被房地產(chǎn)商收買的御用磚家開始搖旗吶喊，鼓吹利率下調(diào)、調(diào)控放松。

10月29日，新華社、住建部給其一個響亮的耳光。

新華社發(fā)表《摒棄房價“復燃”的幻想，沉下心來做一些實事》的文章，告誡炒房人認清大勢。

住建部也喊話樓市調(diào)控，堅持“房住不炒”，堅決遏制投機炒房，決不允許房產(chǎn)調(diào)控半途而廢。

并且，今年以來，全國各地土地流拍事件頻繁上演。

截止到9月底，住宅用地流拍數(shù)量高達951宗，同比增長37.6%。流拍土地面積合計4189萬平方米，同比增長111.4%，起始總額2130億元，同比增長487.7%。

對于房企來說，僅靠拿一塊地，再轉(zhuǎn)手一賣的美好時光，早已一去不復返了...

事實上，房地產(chǎn)業(yè)給社會帶來的價值，僅來源于其給人們提供的住宿，辦公等室內(nèi)活動的功能。

未來，“不存地、不存房、零庫存”的商業(yè)模式，將成為房企的共識。從“重資產(chǎn)模式”走向“輕資產(chǎn)模式”，這將是“活下來”的條件。

這種“輕資產(chǎn)模式”，不求土地儲備本身的價值貢獻率，不以土地為盈利為目，只通過產(chǎn)品和服務附加值進行競爭。

土地，即將脫離資本，以地產(chǎn)原材料的身份重生。

4

縱觀歷史，世界上沒有一個國家曾經(jīng)因為房地產(chǎn)而崛起，無論現(xiàn)在還是未來，也不會有國家因為刺激房地產(chǎn)業(yè)而富強。

1988年之前日本，不動產(chǎn)可以自由買賣,不受限制。

結(jié)果是1955~1980年25年間，全日本批發(fā)物價上漲2倍，消費物價上漲4倍，土地價格上漲32倍。

在投機需求拉動下，東京地價在1983年~1988年五年中漲了3倍。

日本國土是美國的1/24，地價總值卻是美國的2倍，居80年代末世界各國地價總值之首。

土地上漲使日本社會矛盾空前尖銳。

1988年，自民黨公開反省，“我們自民黨在戰(zhàn)后的經(jīng)濟恢復和起飛方面是成功的，可是在土地政策方面是失敗的。我們土地政策的錯誤，就錯在拿不是商品的土地當做商品來對待這一點上。”

反觀德國。

德國地方政府不直接管理個人的不動產(chǎn)交易，但是交易價格完全由政府掌握。

如果買賣雙方商議的價格超過一般價格，政府有不承認此項交易的權(quán)利。

不動產(chǎn)交易價格標準由不動產(chǎn)鑒定師協(xié)會每年評定一次，評定具有透明度和權(quán)威性，評估結(jié)果制成公開參考價格表和地價圖向公眾出售。

這樣做，是要從根本上消除形成土地“隱形市場”的氣候和土壤。

在這種管理制度下，不但城市建設井然有序，建設用地供給也不緊張。

所以，放任房地產(chǎn)市場，按照“自由市場經(jīng)濟原則”，只會導致市場操縱，貨幣體系失控，社會不公，投機盛行。

客觀的講，“自由市場經(jīng)濟理論”對中國的崛起功不可沒。

但是矯枉容易過正。

“自由市場經(jīng)濟理論“已經(jīng)被部分中國經(jīng)濟學家奉為“圣經(jīng)”，“看不見得手”被當成是“上帝之手”。

這些經(jīng)濟學家無視該理論在現(xiàn)實中的缺陷，脫離了科學實際，從而將“自由市場經(jīng)濟理論”演變成了一種“宗教”。

房地產(chǎn)這個“必需品”，回歸居住，脫離“價值儲藏”，刻不容緩。

5

20年，紙醉金迷，捂盤、炒房、抄底、日光盤、地王熱......

20年，風雨滄桑，政策、調(diào)控、法規(guī)、經(jīng)濟周期轉(zhuǎn)變......

20年，有擁有了百億、千億身家的“贏家”，也有破產(chǎn)、清算，慘淡離場的“輸家”。

顯然，中國樓市又到達了一個“拐點”。

回歸“輕資產(chǎn)”，才是房企需要認清事實。

過去的房企，如同巨嬰一般，稍有嚴厲，哭喊聲便驚天動地、響徹云霄。

但是，巨嬰也要有長大的那一天......

WX：chenchenlxrn