非集體經(jīng)濟組織成員購買的房屋被拆遷后的利益歸屬問題。

簡要案情：任某甲在農(nóng)村有一處房產(chǎn)登記在其父任某乙名下，后任某乙與楊某簽訂房屋買賣協(xié)議，將案涉房屋出售給楊某，并將上述房屋的產(chǎn)權(quán)證和集體土地使用者（使用權(quán)人為任某乙）交由楊某保管，房屋一直有楊某使用至拆遷止。

后楊某與拆遷安置單位簽訂了獎勵領(lǐng)取通知，房屋被拆除。后任某甲提起訴訟，要求確認案涉房屋歸其所有。

在這個案件中，我們暫且不管對已拆除的房屋訴請確權(quán)的問題（該問題詳見另一文：對已拆除的房屋進行確權(quán)是否應(yīng)予支持），僅談一下房屋拆遷利益的歸屬問題。

從所有權(quán)登記情況看，任某乙是房屋的所有權(quán)人，楊某基于對所有權(quán)登記的信賴而與其簽訂房屋買賣合同，如無其他情形，按物權(quán)公示公信原則，雙方簽訂的合同應(yīng)為有效合同，且楊某使用房屋多年，任某主張房屋所有權(quán)不應(yīng)予以支持，即便其變更訴請，對拆遷利益主張權(quán)利也不應(yīng)予以支持。

但是，本案并非城鎮(zhèn)二手房屋的買賣，本案的特殊之處在于，所涉房屋座落落在農(nóng)村集體土地上，按照土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，國家法律和相關(guān)政策均限制非集體經(jīng)濟組織成員購買座落于宅基地上的房屋。因此，在實務(wù)中，該買賣合同一般認為屬于無效合同（雖然該認定一直存在較大爭議），故楊某不能取得房屋所有權(quán)。

然而，在任某甲主張房屋所有權(quán)的時候，房屋已經(jīng)被拆遷，那么，對于拆遷利益而言，誰可以享有呢？

對此，有兩種觀點：第一種觀點認為，因房屋拆遷后，農(nóng)村集體土地使用者專屬問題已經(jīng)不復(fù)存在，影響合同效力的因素已經(jīng)消滅，此時，對于地上房屋買賣部分，可以按照有效處理，房屋的拆遷利益歸楊某，但是土地置換的利益仍歸集體，由集體對經(jīng)濟組織成員進行分配。

另一種觀點認為，楊某與任某乙簽訂的房屋買賣合同是無效合同，無效合同不可能轉(zhuǎn)為有效合同，所以，此時的拆遷利益也不能歸楊某所有，而應(yīng)歸屬房屋實際的所有權(quán)人。但是楊某可以基于合同無效的后果主張其權(quán)利。

針對上述兩種觀點，我個人傾向于第一種觀點的結(jié)果，雖然這種觀點的論述并不一定正確，也不一定占據(jù)主流。但是，我傾向于該觀點的理由如下：

第一，楊某作為購買人，其是善意的，而任某甲提起訴訟不排除案涉房屋被拆遷可能帶來較大利益所致，基于誠信原則，我認同第一種觀點的結(jié)果。當然，在有規(guī)則的情況下，法律原則并不適用。

第二，楊某并未要求辦理相關(guān)過戶手續(xù)，如果楊某買房就是自用，就是為了占有和使用，不是為了收益和處分，為何不保護其利益呢？

第三，土地管理法僅僅是對宅基地做了規(guī)定，雖然房隨地走，但我國確實沒有對小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定，這種情況下，房地分離不是不可考慮，而實踐中，這種情況也不算少見。

第四，在確認非集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋被確認無效的情況下，一般是保護農(nóng)村居民的利益，寧可允許其不誠信，也要維護其基本的生存權(quán)利。但是本案中任某甲，并不在該房屋居住，也不在農(nóng)村生活，房屋的處置對其生活沒有任何不利影響。

第五，隨著社會的發(fā)展，禁止農(nóng)村房產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)將成為歷史。

因此，基于上述理由，在房屋已經(jīng)被拆遷的情況下，允許購房人獲得拆遷利益是公平的，是符合法律基本精神的。

最后一句：本文僅代表本人觀點，與供職機構(gòu)無關(guān)。