? ? 2021年4月15日，香帥在得到直播間作了一場關于“學區(qū)房、基金、比特幣還值得買嗎？”的直播，說實在的，首播結束，有些地方懵圈，特別是聽她說“在同等增速情況下，要選租售比比較低的地方，相對就是價值洼地”，這是怎么回事，挑租售比比較低的地方買？反了吧，正常理解不是應該找“租售比”比較高的地方買吧，“租售比”，顧名思義，那是每月租金與房價之比，同個地方，那不是應該挑租售比高的下手嗎？隔了十來天，又聽了一遍，還是不得其解，心里老琢磨這事。

? ? 終于在昨晩上，逮著和香帥的校友我的數(shù)學學霸同事，從食堂吃晚飯起就開始討論此事，我們從樓上討論到樓下，先是我把疑問拋給她，她也覺得有問題，邊走邊聊回到辦公室，兩人也不坐，就站在柜子前重看回放，當然前面關于基金股票的就一拉而過，第一次是從1小時24分17秒開始，就“租售比”那截反復的聽，各自拿一張紙，寫寫畫畫，依然不通，互相提出觀點，又互相找理由來辯駁，明明我們所在的小縣城城東房子貴，租金也高，五公里左右的城北房價差不多，但是租金低，租售比低，怎么就要買城北的呢？商討無果，只好把視頻再往前拉一些，從香帥中場休息后開始聽，香帥先是講房子過了閉著眼睛買都能賺錢的時代，現(xiàn)在買房要象選股票，買“白馬價格股”，房市上的“白馬”就是“大城市，好地段”，“價值股”就是PE比較低，為此，我們都各自百度了PE怎算，，吐槽取笑說原來平日里做股票都是瞎搞，連這個指標也不懂還敢“下?！保鋵嵰郧坝兴堰^，但是記不住呀，這里腦補一下，PE就是指市盈率，是指當下的股票價格除以每股收益，香帥老師說要在同等增率情況下，要看動態(tài)市盈率，假設利潤翻一倍，也就是每股收益上去了，市盈率就自然會降下來了，把這種邏輯放在選房上要找能夠替你創(chuàng)造現(xiàn)金流，租金漲幅快，增速高的地方。想了半天，恍然明白人家是有前提的，就是在不同大城市，兩個人口增速差不多，選人口密度相對高的。我因為聽過多次，這才先想到在這里理解“租售比”，是假沒分母是大城市房價相對穩(wěn)定的情況下，人口的增速加快，人口密度大，意味著租房的人開始多起來，這時候挑租金低的地方下手未來租金的增幅會高，所以在此情況下，現(xiàn)階段“租售比”低的地方更有優(yōu)勢。我同事的理解是從那個PE公式來看,每股股價就是等于房價，每股收益就是等同每月租金，高價位的股，要挑盈利比較有增長空間，就是未來可能房租增長較快的買。

? ? ? 前后大約二個小時，兩個人都好似找到了答案，相視而笑，我們又把這個理論套在老家的房子上，發(fā)現(xiàn)行不通，我們這邊的小縣區(qū)學區(qū)房，因為當?shù)貨]什么外來人口，好賣不好租，但是這兩年房價增長挺快，與香帥老師的那個論“租售比”的大城市，人口增幅，人口密度前置條件不同，沒有可比性。

? ? 也可能是我們理解的不對，但經(jīng)過這一晩上折騰，PE是啥東東肯定不會忘記了，“租售比”是啥玩意也記住了，算了算，原來我們當?shù)氐摹白馐郾取焙玫?，遠低于國際標準1:200-1:300，難怪那么多人要往大城市跑，不僅是教育和醫(yī)療資源的差別，更是多年后財富的鴻溝。

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