凡所占田，約為條限，裁剪租價(jià)，務(wù)利貧人--唐代，陸贄

最近的房產(chǎn)熱門話題非"房地產(chǎn)稅"莫屬了，但若拋開國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)和人口問題來看待"房地產(chǎn)稅"這個(gè)不算新生的事物，把它作為一個(gè)單純調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的手段，無疑是低估了它牽一發(fā)動(dòng)全身的洪荒之力。愛因斯坦說：一個(gè)問題的解決方法無法在問題自身的層次上被求得。要探究其來龍去脈要將其放到大的時(shí)代背景下。

并不突然，房地產(chǎn)稅的立法問題從2015年6月1日直至近期2021年10月15日習(xí)近平在《求是》雜志發(fā)文，合計(jì)共有十一次的中央層面的相關(guān)表態(tài)，此次最高層親自發(fā)聲也說明了這一改革的艱巨性復(fù)雜性和爭(zhēng)議性。尤其從十年前的2012年開始上海重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，上海每年的征稅金額不到200億，僅占財(cái)稅收入的1/80，幾乎可以忽略不計(jì)，經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)思維最活躍的上海都是一地雞毛，其他城市推行又將如何，如此艱難為何要強(qiáng)行推進(jìn)，這就不得不使人聯(lián)想到8月17日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十次會(huì)議中強(qiáng)調(diào)："在高質(zhì)量發(fā)展中促進(jìn)共同富裕，正確處理效率和公平的關(guān)系，構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎(chǔ)性制度安排"。文首引用唐代陸贄"務(wù)利貧人"，與近來所倡導(dǎo)的共同富裕不謀而合。

共同富裕

共同富裕和三次分配的提出，具有劃時(shí)代的意義，從某種程度上可以被視為"鄧小平理論"的完善，而我們接下來一個(gè)階段的主要任務(wù)是想盡一切方法進(jìn)行三次分配達(dá)成共同富裕，在改開后40年以來二次分配基本結(jié)束、各方利益相對(duì)均衡、階層相對(duì)固化的前提下，無疑會(huì)與既得利益方產(chǎn)生巨大沖突，好在我們有集中力量辦大事的優(yōu)良傳統(tǒng)，于是我們看到政治經(jīng)濟(jì)學(xué)再次發(fā)揮神奇的作用，風(fēng)云人物動(dòng)作頻頻："阿里巴巴宣稱拿出1000億元分十大行動(dòng)助力共同富裕"、"碧桂園共同富裕之路""騰訊1000億助力共同富裕"，這也是繼"精準(zhǔn)扶貧"后眾多大企業(yè)的集中發(fā)聲，如果許老板此時(shí)還安好的話，他的口號(hào)也許會(huì)更加響亮些。

前有國(guó)際形勢(shì)"百年未有之大變局"、后有疫情疊加，我們對(duì)待疫情是以防堵為主，國(guó)際間的人員和物資流動(dòng)近乎冰封，當(dāng)下基本上是閉關(guān)鎖國(guó)自給自足的狀態(tài)，根據(jù)供需原理，自給自足又需要強(qiáng)大的內(nèi)需做支撐，而人口紅利消失又是目前的內(nèi)需不足和疫情后長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)最為艱巨的問題。

三胎時(shí)代

今年的5月31日中共中央政治局會(huì)議明確全民放開三胎，消息發(fā)布的極為突然，筆者認(rèn)為原因有四：在需要拉動(dòng)內(nèi)需的時(shí)候人口紅利消失；在還沒有優(yōu)化好產(chǎn)業(yè)布局的情況下的世界工廠轉(zhuǎn)移；在還沒有完成社會(huì)保障體系情況下老齡化社會(huì)措不及防的到來；在還沒有完成人口質(zhì)素大幅度提升情況下的全球高科技時(shí)代的沖擊?；谝陨纤狞c(diǎn)原因，造成目前亟需調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，來延遲或者說對(duì)抗這一波又一波的浪潮沖擊，從三百年前我們泱泱中華的"四萬萬五千萬人"的最大優(yōu)勢(shì)就是人多，而四十年運(yùn)動(dòng)式的計(jì)劃生育造成的結(jié)果便是的矯枉過正、生育意愿陷入冰點(diǎn)、陷入低生育陷阱，越往后出生的人越加明顯，60后、70后、80后生育意愿依次遞減，現(xiàn)在到了90后，干脆連婚都不接了， 日前民政部門公布的一組數(shù)據(jù)目前中國(guó)90后人群約1.7億人，登記注冊(cè)結(jié)婚的不超過1000萬對(duì)，且在已結(jié)婚的90后人群中，離婚率高達(dá)35%。

三胎政策放開后至今有5個(gè)月，雖然還未到一個(gè)生育周期，但據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計(jì)的25個(gè)城市2021年1-7月份的新生兒數(shù)量，同比下滑17%，由此來看，2020年的1200萬新生兒數(shù)量并未筑底，今年將持續(xù)下滑。《國(guó)語》之《越語》中曾記錄了越王勾踐鼓勵(lì)生育的政策："生丈夫，二壺酒，一犬；生女子，二壺酒，一豚。生三人，公與之母；生二人，公與之餼。"可見，鼓勵(lì)生育古已有之，我們看到8月以來，多地陸續(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)生育的配套政策，除生育假外，涉及醫(yī)保、教育政策、住房保障等方方面面， 8月17日江西：開放三孩線上線下生育登記；9月13日廣東：獎(jiǎng)勵(lì)80天假期；9月14日甘肅臨澤：生育最高補(bǔ)貼10萬元；9月27日安徽：婚假產(chǎn)假延長(zhǎng)，父母每年各10天育兒假；9月28日吉林：支持設(shè)立育兒假，延長(zhǎng)產(chǎn)假及護(hù)理假按規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)；9月29日四川：父母各有10天育兒假，攀枝花每月每孩發(fā)放500元育兒補(bǔ)貼金，直至孩子3歲；10月8日北京：為多胎家庭配租公租房；此外，天津、甘肅、廣西、安徽、貴州等地先后發(fā)文，將生育醫(yī)療費(fèi)用納入生育保險(xiǎn)待遇支付范圍。

為什么"無后為大"的生育大國(guó)不愛生孩子了

從表層意義上導(dǎo)致生育率下行的原因被喻新時(shí)代的"三座大山"：住房、教育、醫(yī)療。如果把人口作為價(jià)值的實(shí)現(xiàn)工具，那么新生兒的強(qiáng)大價(jià)值組合起來就是一條完整的商業(yè)鏈。首先，父母會(huì)拼盡自己的一切力量來給孩子帶來一個(gè)最好的住房選擇，尤其是教育資源優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房；其次，在應(yīng)試教育備受重視的國(guó)情下，孩子的校外的成績(jī)提升也是一個(gè)無法忽視的重點(diǎn)，家長(zhǎng)們會(huì)為他們打造一個(gè)完整的教育體系和制作一個(gè)詳細(xì)的學(xué)習(xí)步驟，這樣全面細(xì)致的教育生活是最消耗父母的時(shí)間和金錢的，這會(huì)在無形的生活中帶給父母壓力；最后，孩子的身體健康會(huì)一直牽動(dòng)著父母的心，醫(yī)療保險(xiǎn)、體質(zhì)檢查、各種維生素的補(bǔ)充正在日益吃扁父母?jìng)兊腻X包。

而筆者認(rèn)為真正深層次影響生育意愿的是：我國(guó)女性的受教育程度和知識(shí)層次的飛躍，導(dǎo)致了自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的意愿得到了巨大的提升，而自我實(shí)現(xiàn)的意愿與生養(yǎng)孩子時(shí)間成本的浪費(fèi)完全是零和博弈的關(guān)系。說的直接一點(diǎn)就是隨著國(guó)家人均水平文化的不斷提高，當(dāng)物質(zhì)需求得到滿足之后，人們會(huì)開始追求更高層次的需求，用馬斯洛的需求層次論來分析，由第三層級(jí)的社會(huì)需要直接躍升為第五層級(jí)的自我實(shí)現(xiàn)需要，女同胞們不再接受傳統(tǒng)的傳宗接代的思想觀念，甚至出現(xiàn)了不婚、丁克等現(xiàn)象，當(dāng)然這些問題不僅是發(fā)生在我們國(guó)家，包括歐美和日韓這些國(guó)家也都是如此，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)受教育程度越高，生育率越低。受教育程度誠(chéng)然無法通過"看得見的手"進(jìn)行調(diào)節(jié)，只能舍本逐末，通過對(duì)外圍利益的調(diào)節(jié)來推翻"三座大山"減少無必要支出，從而增加生育意愿，顧炎武說"善為國(guó)者，藏富于民"。

如何"推翻"三座大山

在教育方面首先著力解決學(xué)區(qū)房的問題，從最不均衡的一線城市開始，深圳北京出臺(tái)政策，確定老師跨校、跨學(xué)區(qū)輪崗流動(dòng)，讓學(xué)校、教師均衡化發(fā)展，而學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格畸高的根源就是擇校帶來的焦慮所拉升，這無異于釜底抽薪，我們看到深圳學(xué)區(qū)房應(yīng)聲下跌%，筆者所在的城市也風(fēng)聲鶴唳，諸多老破小的學(xué)區(qū)房持有者瑟瑟發(fā)抖緊急拋售；其次落實(shí)雙減政策、取消各種培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一樣在全國(guó)落實(shí)，我們也看到了很多地方對(duì)于校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了關(guān)閉，極端者當(dāng)幾十個(gè)小孩子的面扭打培訓(xùn)老師，妥妥的"斯文掃地"，這種"運(yùn)動(dòng)式清除"的后果立竿見影，標(biāo)桿企業(yè)新東方股價(jià)在8月份至今跌超80%，市值縮水2300億港元，據(jù)說俞敏洪哭了兩次，筆者所在的城市基本不再見學(xué)科類培訓(xùn)，商場(chǎng)寫字樓等昔日培訓(xùn)機(jī)構(gòu)云集的紛紛撤店，一地雞毛。

文首提到的房地產(chǎn)稅，在實(shí)現(xiàn)共同富裕、鼓勵(lì)生育三胎的背景下順勢(shì)而生就不難理解，一方面可以增加持有成本，使無產(chǎn)者變有產(chǎn)、使有產(chǎn)者多納稅；另一方面為深陷土地財(cái)政的地方政府解套。關(guān)于征收城市、免征方式等等最近諸多媒體已經(jīng)瘋狂解讀，在此不做贅述，筆者想從地產(chǎn)從業(yè)者的角度重點(diǎn)說一下房產(chǎn)稅實(shí)行后的擠出效應(yīng)，1、無論是千夫所指的投資客集中的浙江、廣東、海南抑或是5月份參加會(huì)議的上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟(jì)南，首先說5年的試點(diǎn)期并不短，給了足夠的緩沖期，在這段時(shí)間內(nèi)無法形成全國(guó)一盤棋，只要在試點(diǎn)城市的房產(chǎn)面積控制在免征面積之內(nèi)就可規(guī)避此稅，在非試點(diǎn)城市仍是不受影響，這也是政策的一個(gè)空子，當(dāng)然也要看具體解釋條款是否能出堵住這個(gè)漏洞；在試點(diǎn)城市的主城區(qū)仍是投資和購(gòu)買的熱點(diǎn)區(qū)域，但市區(qū)的老破小等居住功能較弱的房產(chǎn)會(huì)有出讓，而郊區(qū)房產(chǎn)尤其是較大面積房產(chǎn)持有者為了免征面積也會(huì)出現(xiàn)大量出讓的情況；2、試點(diǎn)城市的小產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)為了征稅而給予轉(zhuǎn)正機(jī)會(huì)能迎來春天？ 小產(chǎn)權(quán)房的法律認(rèn)同有兩面性，如給予轉(zhuǎn)正，是保護(hù)工薪階層傷害正常房產(chǎn)，不給予轉(zhuǎn)正，工薪階層的房產(chǎn)投資極不確定，但保護(hù)正常房產(chǎn)，筆者認(rèn)為最后的處理辦法應(yīng)該是區(qū)別征稅，小產(chǎn)權(quán)要么補(bǔ)繳土地出讓金轉(zhuǎn)正跟普通房屋一樣繳納房產(chǎn)稅。要么繳納一個(gè)更高的房產(chǎn)稅比例，這個(gè)比例大概是2-3倍，從而跟當(dāng)前的房?jī)r(jià)比例相差不大；3、市區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地資源具有不可再生性，在前20年的大潮里面已被基本蠶食完畢、面臨枯竭，而近期出臺(tái)的法規(guī)又不允許以城市更新的名義大拆大建，那么上文中市區(qū)老破小和郊區(qū)大面積到底哪個(gè)更有市場(chǎng)？筆者認(rèn)為如果在學(xué)區(qū)房政策持續(xù)執(zhí)行和城市圈不斷擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展兩相作用下，郊區(qū)大面積的優(yōu)勢(shì)更大一些，產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展會(huì)導(dǎo)致配套完善，會(huì)吸引改善客群到郊區(qū)置業(yè)；4、產(chǎn)品端會(huì)否因房產(chǎn)稅而產(chǎn)生變化？房企的產(chǎn)品研發(fā)部門要更加細(xì)分，在試點(diǎn)城市要更加住注重產(chǎn)品力打造，傾向改善類，在非試點(diǎn)城市要根據(jù)城市量級(jí)來細(xì)分市場(chǎng)，兼顧成本利潤(rùn)流速；尤其前文中提到的1.7億的90后，僅有不到1000萬對(duì)結(jié)婚，剩余的1.5億人的需求，還有1.46億的不缺房子的00后，在此此要提醒避開線性思維的陷阱；5、房產(chǎn)稅對(duì)于三胎的影響，綜合以上分析，筆者認(rèn)為微乎其微，為了免稅面積而生孩子，尤其在政策落實(shí)仍未到位并不明朗的情況下仍然會(huì)極為慎重和激發(fā)不起生育意愿。9月底東北地區(qū)限電，聽朋友講起一笑話：1977年紐約大停電，9個(gè)月后出現(xiàn)嬰兒潮，如果這算無心插柳，也算是為東北的人口數(shù)量下滑做了一次積極的貢獻(xiàn)。

后記

這篇文章完成之日，正值今年1-10月房地產(chǎn)銷售榜單發(fā)布之時(shí)，除了top10房企有25%的同比增幅較為亮眼之外，7月以來市場(chǎng)下行也是事實(shí)。二次集中土拍難言成功，但是從市場(chǎng)規(guī)律供需關(guān)系來說，當(dāng)現(xiàn)有庫(kù)存去化結(jié)束的時(shí)候，也就是量?jī)r(jià)齊升的時(shí)候，畢竟還有人在餓著肚子。根據(jù)氣象預(yù)測(cè)，今年將是繼08年、12年、18年，在過去的35年中成為第四個(gè)"雙拉尼娜"年，從秋季開始，將是拉尼娜發(fā)展的主要時(shí)段，繼而在初冬開始出現(xiàn)，這波動(dòng)曲線像極了我們的行業(yè)周期，所以，我的戰(zhàn)友們，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

山有小口，彷佛若有光。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 焦偉

2021年11月1日