1.你對(duì)資金池和房地產(chǎn)的關(guān)系如何看待?
2.你對(duì)投資房產(chǎn)的理解是什么?你要如何去做？
感謝八正道老師的干貨分享及各位助教老師的付出，辛苦大家了！
首先從第一課開(kāi)始到第八課課程結(jié)束，收獲滿滿，盡管生病住院拉下的課程也盡力的爬樓趕上課程進(jìn)度，老師生病嗓子不好都堅(jiān)持每晚授課，我們還有理由懶惰下去嗎？只有更努力，加倍付出，才能實(shí)現(xiàn)自己訂立的目標(biāo)，所以為自己加油！
1.我對(duì)資金池和房地產(chǎn)的關(guān)系是這么看待的:首先就像老師說(shuō)的，不管做什么都要有一定的資金池，有了好的資金池做后盾，機(jī)會(huì)來(lái)臨時(shí)就把握時(shí)機(jī)下手大干一場(chǎng)，但是如果沒(méi)有雄厚的資金池，就算有再好的機(jī)會(huì)，也將與你無(wú)緣，只能望而卻步。因?yàn)闆](méi)資金而錯(cuò)失機(jī)會(huì)，所以這也是我參加這次特訓(xùn)營(yíng)的初終。
首先得明確以下幾點(diǎn):
1.清楚你有多少資金的預(yù)算。
投資房地產(chǎn)所需的資金并不是一筆隨手可得的小數(shù)目，當(dāng)你著手投資計(jì)劃時(shí)，一定要清楚手頭上有多少現(xiàn)金流，不能盲目投資，加重負(fù)債率。
2.別低估隱藏成本。
在投資之前確認(rèn)自己的預(yù)算及利率，購(gòu)買的房產(chǎn)后的后續(xù)維修成本等。
3.在具有投資潛力的地區(qū)投資。
投資房地產(chǎn)有一個(gè)法則就是地段，好地段的房地產(chǎn)不僅未來(lái)升值空間高，租金回報(bào)率也高，通常交通便利或是大學(xué)城附近的房子易出租。
4.投資目標(biāo)要實(shí)際。
投資目標(biāo)一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，明確自己是要多賺錢還是想長(zhǎng)期擁有它。在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)好的時(shí)候，把房子快速脫手獲利。所以這時(shí)候買精裝修的房產(chǎn)最劃算，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，想賣掉可能就要花很長(zhǎng)一段時(shí)間。
5.機(jī)會(huì)很重要。
要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上賺錢，同其他投資一樣，善于抓住機(jī)會(huì)是關(guān)鍵。如果一個(gè)能把樓蓋完的房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，因?yàn)槭掷m(xù)還沒(méi)辦完，所以便宜，您愿不愿嘗試一下呢？一個(gè)房子有預(yù)售許可證，土地使用證沒(méi)有辦下來(lái)，您敢不敢買呢？同時(shí)要學(xué)會(huì)買預(yù)期，比如知道哪里有一條方便的路要建，或哪里會(huì)與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而最好是在它動(dòng)工之前買。
6.當(dāng)租金無(wú)法抵平利息時(shí)，三思而后行。
如果你的房屋租金無(wú)法抵平銀行利息時(shí)，就必須謹(jǐn)慎思考是否繼續(xù)投資。因?yàn)檫@可能造成你的財(cái)務(wù)危機(jī)，所以在投資前，務(wù)必算清楚租金是否高出銀行利息。
7.小戶型投資更方便快捷。
在房產(chǎn)市場(chǎng)上，小戶型是比大戶型更受歡迎的，不管是出租還是轉(zhuǎn)賣都更容易，相較而言大戶型和二手房拿來(lái)投資并不是很合適。二手房除非做長(zhǎng)線等拆遷。
8.知己知彼。
投資者要做到知己知彼，百戰(zhàn)不殆，必須要深入了解地產(chǎn)公司、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的詳細(xì)情況，還要了解其它投資者的多少和人群，了解部分競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和運(yùn)作。才能有一定的參考，結(jié)合自己實(shí)力做出判斷。
9.投資不是賭博，更要有眼界。
投資不同于賭博，并不是只靠運(yùn)氣。投資要在保證不輸?shù)臓顟B(tài)下賺取利潤(rùn)，投資者在投資前要對(duì)市場(chǎng)做細(xì)致的研究，考慮到可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，總的房產(chǎn)投資比例最好不要超過(guò)個(gè)人總資產(chǎn)的60%，可以選擇多種投資方式分散投資。
10.有效地進(jìn)行資產(chǎn)資源配置。
現(xiàn)在很多人買房子，為了投資，更是為了優(yōu)化資產(chǎn)配置，隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資本全球化也是一個(gè)趨勢(shì)，如何能將自己的資本有效地保值，是中高產(chǎn)們需要考慮的問(wèn)題。所以投資一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的房產(chǎn)市場(chǎng)更好。
結(jié)合以上老師的課程內(nèi)容我將從以下幾點(diǎn)去做:
①只有手里通過(guò)自己的努力，積累一定的財(cái)富以及打造良好的個(gè)人征信，與銀行建立良好的關(guān)系后才能把自己的資金池?cái)U(kuò)大，比如信用卡用好了，不斷提額，手里有十張卡，每張卡十萬(wàn)，十張加起來(lái)就是一百萬(wàn)。這就是信用卡資金池的積累成果。有了這一百萬(wàn)作撬動(dòng)房產(chǎn)的杠桿，現(xiàn)在二線城市的發(fā)展也不錯(cuò)，我在中心區(qū)用30萬(wàn)付首付可購(gòu)到兩套一百平以內(nèi)的小戶型房產(chǎn)，有了房產(chǎn):
a.我可以用房產(chǎn)二次向銀行貸款融資再做投資或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)均可。因?yàn)殂y行是比較看重固定資產(chǎn)的。
b.我可以出租房屋，收租金抵扣房貸。
c.二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，漲幅達(dá)到30%時(shí)，可以出手賣掉，再用賺到的錢繼續(xù)投資買進(jìn)賣出。
d.投資的房產(chǎn)，不要固守著舍不得賣，眼光要看得遠(yuǎn)，有利可賺賣了還可再投資買進(jìn)來(lái)，要靈活使用它才能為你創(chuàng)造更大的利益，不斷擴(kuò)大你的資金池。
②.只有先把資金池積累強(qiáng)大了，才能與房產(chǎn)談上關(guān)系，因?yàn)槭掷餆o(wú)子彈沒(méi)威力發(fā)射不出去，所以必須先有資金池后有房產(chǎn)投資。
2.我對(duì)投資房產(chǎn)的理解是:投資房產(chǎn)就是為了增加固定資產(chǎn)，合理按排個(gè)人的資源配置。有了固定資產(chǎn)可解決資金短缺時(shí)拿去銀行抵押貸款，或者出租房產(chǎn)收租金，還可賣掉變現(xiàn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)不會(huì)貶值。
①我手里有一百萬(wàn)，我不會(huì)選擇買車更不會(huì)換好車，因?yàn)檐囍皇莻€(gè)代步工具。我會(huì)選擇付首付按揭買2套小戶型一百平左右的房，房產(chǎn)的增值空間大，可出租，價(jià)格上漲也可出手變現(xiàn)賺差價(jià)。
②不投資門面或?qū)懽謽?，除非有?nèi)購(gòu)價(jià)格低的可出手買進(jìn)，等上漲后出手變現(xiàn)賺差價(jià)。
③投資房產(chǎn)是固定資產(chǎn)，銀行是非?？粗毓潭ㄙY產(chǎn)的，如果資金緊張時(shí)，可用房產(chǎn)抵押去貸款，辦理大額信用卡等來(lái)緩解資金壓力。還可以直接賣了變現(xiàn)。
以上是我對(duì)作業(yè)題的理解，學(xué)習(xí)是個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，學(xué)以自用，拓展知識(shí)面，開(kāi)闊眼界尋找等待時(shí)機(jī)購(gòu)買到自己滿意的房產(chǎn)，增加固定資產(chǎn)的資源配置，本人現(xiàn)實(shí)生活中也是這么做的，請(qǐng)老師多指教！謝謝！
