今天打開微信，發(fā)現(xiàn)老潘（潘永堂）在飛機之上發(fā)了一篇隨筆，原文叫做“房地產(chǎn)的14個真相”，原文鏈接如下：https://mp.weixin.qq.com/s/a3GgFzyyUlJZ0lZ_m4PEtw
我相信很多地產(chǎn)從業(yè)者并不一定真正理解里面的內(nèi)容，這里正好對這14條做一個詳細(xì)的解讀：
真相1：別罵這兩年開發(fā)商產(chǎn)品品質(zhì)差，其實最核心還是限價政策加上競地價的游戲規(guī)則在那里擺著。
這個是事實，房地產(chǎn)品質(zhì)差的主要原因來源于以下以下幾個原因，一個開始周期過短，一般的住宅項目從拿地到第一批次交付大約在24個月左右，期間還有一段時間是屬于三邊工程，也就是邊設(shè)計邊施工邊報建。這樣必然會存在一些工程建設(shè)上的瑕疵，而且房地產(chǎn)施工的監(jiān)管要做好確實太難了，尤其是批量交付的精裝房，開發(fā)商也不可能每一戶派一個工程師在里面守著裝修工人施工。雖然現(xiàn)在有很多施工總包條款管控，但事實上卻很難落地，哪怕是現(xiàn)在萬科，也是因為住宅質(zhì)量問題導(dǎo)致群訴時間頻發(fā)。那么一般一般開發(fā)商想要做好品質(zhì)的難度可想而知，但是從本質(zhì)上來說，沒有一個開發(fā)商真的想把品質(zhì)做差，大多是被各種外界因素所限制導(dǎo)致的。
第二點就是老潘說的，地價不斷高攀，而政府又對終端價格做了限制，在這種情況下，開發(fā)商為了保利潤，唯一能夠做的就是控成本。說到利潤，這里需要再提一下為什么開發(fā)商會強調(diào)利潤。雖然我們一般對開發(fā)商的了解大都停留在規(guī)模上，這是對公司戰(zhàn)略層面的考核，但實際上對于項目層面上來說，利潤才是第一重要的。因為現(xiàn)在的房屋開發(fā)，開發(fā)商的自有資金投入都是很低的，大部門資金都來源于融資渠道，融資必然就會有回報率的承諾?；貓舐示褪莵碓从陧椖坷麧櫍绻_(dá)不到承諾，以后別人可能就不借錢給你了，或者以更高的利息借給你，只有不斷的是實現(xiàn)對投資方的承諾，才能保證開發(fā)商可以借到更多更便宜的錢，才可以活下去。
第三點就是銷售難，一些制度不太成熟的開發(fā)商，在銷售端為了更快的去化，會把房屋品質(zhì)吹的天花亂墜，甚至在出街物料上作假，這就給客戶造成了不合時宜的預(yù)期。而實際上項目根本就無法達(dá)到相應(yīng)的配置標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致了客戶在接房的時候認(rèn)為品質(zhì)大打折扣。還有一方面因素是項目團隊在對成本上的把控度不夠，在前期給營銷段書輸出的時候沒有把成本夯實，導(dǎo)致在后期實施過程中發(fā)現(xiàn)成本不足就瘋狂的減配，最后就是我們見到的各種群訴事件。
真相2:?社會各界罵開發(fā)商暴利，身份歧視嚴(yán)重，但事實上中國房地產(chǎn)每年18萬億的總盤子，土地收入，增值稅、所得稅、各種稅費，其實政府拿走了房地產(chǎn)利益鏈65%到75%。
這個我們來做一個簡單的算數(shù)題吧，一般的房地產(chǎn)項目的貨地比是2/1.也就是說，項目可以賣出去的總貨值（S）是地價（C）的2倍左右，而土地市政府賣地的。所以在這里，政府就已經(jīng)拿去了50%了。而一般項目的銷項稅占總收入的9%左右，加起來也就是59%。其他還有大頭的土增稅等。因此綜合算來政府至少拿回去65%。
真相3：?房地產(chǎn)沒那么玄乎，復(fù)雜，在中國做地產(chǎn)，通俗的門道其實就是四個搞定，即“搞定政府，搞定銀行，搞定供應(yīng)商，搞定員工?！?/b>
這個不僅僅是房地產(chǎn)，任何企業(yè)都會存在這四個搞定，當(dāng)然未來還需要增加一個，那就是搞定客戶。
真相4：?房地產(chǎn)核心是個To G的行業(yè)，而不是To C的行業(yè)！
據(jù)我所了解，現(xiàn)在正在逐步轉(zhuǎn)變方向了。對于住宅產(chǎn)品來說，現(xiàn)在已經(jīng)由賣方市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場了。以客戶為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開發(fā)幾乎已經(jīng)成為了頭部開發(fā)商討論的最多的話題。而從市場規(guī)律來看，以市場、以客戶為導(dǎo)向是所有行業(yè)的最終的歸宿。只是房地產(chǎn)行業(yè)一向政府關(guān)注或干預(yù)過多，目前僅需要政府審批的大流程節(jié)點就多達(dá)40幾項，這還不包含每個大節(jié)點下面的小審批。因此在一段時間里面或者在一些地方呈現(xiàn)出TO G的表象。
真相5：?中國房地產(chǎn)有一個大多人無法理解的怪相——凡是產(chǎn)品力口碑極好的企業(yè)，大多過不了千億規(guī)模。比如仁恒、星河灣、朗詩、永威、深圳灣一號、阿那亞、中鷹黑森林。所以房地產(chǎn)企業(yè)做大，并非靠產(chǎn)品力定勝負(fù)。
這個真相背后的邏輯就是房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)。說白了，對于現(xiàn)在的中國市場房地產(chǎn)的金融屬性依舊很強，所以用心在產(chǎn)品上，你所花費的時間、金錢會遠(yuǎn)高于其他做規(guī)模的企業(yè)，而你帶來的收益并一定就比其他企業(yè)高，甚至有可能因為一些政策上的風(fēng)險會導(dǎo)致這些企業(yè)出現(xiàn)零利潤的產(chǎn)品。相較于高品質(zhì)，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)抗政策周期性風(fēng)險的能力就會大很多，而高周轉(zhuǎn)所帶來的高收益也會帶來更多的資金涌入。同時高周轉(zhuǎn)企業(yè)的高收益的實現(xiàn)也必然依賴于大規(guī)模的開發(fā)才能實現(xiàn)。但是，這個并不是長久之事，高周轉(zhuǎn)企業(yè)一旦資金鏈出現(xiàn)問題就會導(dǎo)致一系列毀滅性的問題，反倒是那些能在品質(zhì)和周轉(zhuǎn)之間取得平衡，同時多元化發(fā)展的企業(yè)能夠在歷史的長河中處于不敗之地。
真相6：其實產(chǎn)品口碑好的，未必就是真正的產(chǎn)品力，而可能是各類“資源”投入換來的。當(dāng)然產(chǎn)品情懷、用心、專業(yè)也很重要。
產(chǎn)品力來自于很多方面，除了我們理解的房屋建筑本身以外，地段、品牌、物業(yè)服務(wù)等都是產(chǎn)品力的組成部分。不排除有一些樓盤因為，地段好導(dǎo)致的升值快，或者是物業(yè)服務(wù)好等等帶來了良好的口碑，甚至掩蓋了住宅建筑產(chǎn)品本身的一些缺陷。所以老潘會提這么一句話。
真相7：?當(dāng)下幾乎所有開發(fā)商都在房地產(chǎn)制造業(yè)話”化“，其實是騙人化”話“
我想說，”房地產(chǎn)制造業(yè)化“這是真話。我大致明白老潘的意思，這是從資本收益的層面來說，房地產(chǎn)還沒有和制造業(yè)在同一個水平線上,甚至還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于制造業(yè)。但是從另外一個層面來說，也就是建造能力、建造精度、集成度以及管理層級來說。地產(chǎn)開發(fā)商是一直都在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，尤其是現(xiàn)在制造業(yè)在智慧智造上大步邁開以來，更是引得地產(chǎn)開發(fā)商的羨慕。如LH自17年以來就開始學(xué)習(xí)華為的IPD集成開發(fā)，近期美的的成功也引來一波地產(chǎn)學(xué)習(xí)狂潮。總的來說，房地產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向制造業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化和集成化是大趨勢，也是未來的發(fā)展方向。一些地產(chǎn)商也確實走道了前列，開展了一系列的嘗試。只是正如老潘所說的一樣，目前房地產(chǎn)的利潤還很高，管理還很粗放，很難沉下心來好好學(xué)習(xí)制造業(yè)這倒是真的。
真相8：今天的開發(fā)商有兩個不甘，或者背負(fù)兩座大山！
中國城市化進(jìn)展還需要再發(fā)展，而且都市圈和城市群的集中化才剛剛開始，遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家所在的水平。我們還有很長的路要走。
真相9：?這2年房地產(chǎn)非常焦慮，難受，其實根本原因不是房地產(chǎn)這個行業(yè)不好，最大的原因用古語最能解釋。就是由奢入儉難。
完全贊同這個說法，不僅僅是公司焦慮，地產(chǎn)人也很焦慮，在外行人看來是高收入行業(yè)，但是對內(nèi)來說卻是一個低技行業(yè)，干的越久，市場競爭力就越弱。以上個人見解。
真相10，? 直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)還是100%好行業(yè)，老潘中短期堅定看多。
真相11，? 很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是夕陽行業(yè)了？這是假象，是開發(fā)商受了點點苦后的過度反應(yīng)。
真相12：:老潘也提醒一句，即使在今天美國等房地產(chǎn)高度成熟的國家，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤依舊排名第三，房地產(chǎn)依舊是大行業(yè)。更關(guān)鍵的問題是，那個時候，作為企業(yè)，你還在不在的問題。
真相13：頭部房地產(chǎn)多元化是真的，比如大多第一梯隊，第二梯隊房企，當(dāng)然有些先天就是多元化的，當(dāng)然也是真的。其他的大多都是為了勾地和服務(wù)主業(yè)而已。
真知灼見，最近起來做購物中心、酒店的一線開發(fā)商越來越多。一是希望能夠有勾地的資本，二是房地產(chǎn)資本化已經(jīng)在國內(nèi)開始抬頭了，持有型物業(yè)也有條件在未來轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性現(xiàn)金流。所以大家都踴躍的進(jìn)入了持有物業(yè)市場，當(dāng)然這也是緩解焦慮的一種手段。
真相14：?警告哪些盲目多元化的房企，你房地產(chǎn)做了10年、20年都沒有進(jìn)入第一梯隊、第二梯隊，都是二流三流，憑什么你進(jìn)入一個新的行業(yè)，你能轉(zhuǎn)型做得很好？
這還真不是一般人能夠做的。
