很多人對(duì)房子都有這么一個(gè)誤區(qū)，那就是我花一輩子的錢買的房子，那是永恒不變的，這個(gè)房子會(huì)陪伴我一輩子，等我想賣的時(shí)候，他還能賣出一輩子的錢，所以只要買得起，肯定是劃算的。
但是實(shí)際上，房子不是永恒的，從本質(zhì)上來說它是一個(gè)消費(fèi)品，衰老速度雖然慢，但是肯定有。很多普通群眾認(rèn)為房子是恒定的財(cái)產(chǎn)，但是銀行卻不這么看，很多銀行都有這樣的規(guī)定，超過15年房齡的住宅，當(dāng)產(chǎn)生二手房交易的時(shí)候，銀行不會(huì)給予貸款。而超過20年的老房子，所有的銀行都會(huì)拒絕貸款。
我們都知道，房貸的本質(zhì)，是銀行發(fā)給你一筆貸款，你拿著這筆貸款給了開發(fā)商獲得一套房子，但是產(chǎn)權(quán)不是你的，產(chǎn)權(quán)放在銀行做抵押物。所以你拿到貸款的一瞬間，就表示銀行認(rèn)可你這套房子的價(jià)值，他覺得這套房子+你的個(gè)人信用，足以抹平絕大部分風(fēng)險(xiǎn)。銀行要的不是房子，是本金和利息，他愿意把你的房子做抵押物，不管是5成貸款還是7成貸款，說明他覺得你的房子能換來這么多錢。
所以，銀行不僅僅給一手房發(fā)放貸款，給二手房交易，也發(fā)放貸款。但是銀行對(duì)15年以上的老房子，基本不予發(fā)放貸款。目前中國大部分銀行卡的標(biāo)準(zhǔn)是15年，只有個(gè)別銀行愿意對(duì)不超過20年的老房子進(jìn)行貸款，還有幾個(gè)銀行，把標(biāo)準(zhǔn)壓縮到了13年，比如合肥建設(shè)銀行。
這張圖是什么意思呢，他的意思就是2005年以前的老房子，銀行不認(rèn)，不會(huì)發(fā)放貸款，你自己愛怎么交易是你的事，銀行不收這樣的房子做抵押物。
銀行不玩就不玩吧，我自己全款交易不就行了。但是實(shí)際上，房價(jià)之所以能炒這么高，銀行貸款資金功不可沒，我曾經(jīng)寫過一篇帖子專門說的是銀行杠桿資金的威力，這里不贅述了。簡單的說，由于房價(jià)3~5成首付的規(guī)矩，每一輪房價(jià)飆升其實(shí)都是靠銀行杠桿資金成倍激增帶來的，如果銀行抽走杠桿，房價(jià)斷然不可能漲這么高。
很多人不知道怎么樣才能讓股價(jià)上漲，我可以很明確的告訴你，大量的錢涌進(jìn)來，硬生生的把股票買上去，股價(jià)就能上漲，股價(jià)上漲是靠錢買的，就這么簡單。房價(jià)也是同理，只有大量的錢入場，房價(jià)才能上漲，而這些錢，大部分都來自于銀行。
所以，當(dāng)房子只能全款交易的時(shí)候，房價(jià)會(huì)迎來重大的挫折，我舉個(gè)例子，北京上海那些動(dòng)輒上千萬的房子，有幾個(gè)中國人靠資金的工資買得起？沒有自己以前炒房賺的錢，以及銀行資金的參與，你買一個(gè)給我看看？實(shí)際上，除非每波牛市最熱的那幾個(gè)月，其他時(shí)間，全款房都是極為罕見的。
一套房的故事
2005年，北京某小區(qū)開盤，以100萬的價(jià)格，賣給張三一套房，張三首付30萬，從銀行按揭70萬貸款購得此房產(chǎn)。
2010年，張三以500萬的價(jià)格將此房產(chǎn)賣給李四，銀行只愿意出5成貸款，所以李四首付250萬，貸款250萬獲得這套房。
2018年，李四將這套房再轉(zhuǎn)手，以1000萬的價(jià)格賣給王五，銀行哪怕只給3成貸款，也需要發(fā)出去300萬的現(xiàn)金。
到了2020年，銀行一盤算，你這房子這么老了，各種可能的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)有，暫時(shí)還沒啥事，再過二三十年啥事都可能發(fā)生，再發(fā)給你長期貸款真的風(fēng)險(xiǎn)很大，銀行不愿意干這種虧本生意，所以寧可不做這個(gè)貸款生意。
實(shí)際上，隨著房子年齡的越來越大，銀行愿意提供的按揭率越來越小，70%、50%、30%，0%，出現(xiàn)越來越低的趨勢，當(dāng)房齡超過15年的時(shí)候，絕大多數(shù)銀行都不愿意提供一分錢的按揭，當(dāng)房齡超過20年的時(shí)候，所有的銀行都不愿意提供按揭，家里買房已經(jīng)超過10年的同學(xué)，可以明天找個(gè)銀行的朋友問問，如果你把自家住房做抵押貸款，能貸出來多少錢。
房源抵達(dá)15年門檻后
銀行的這種政策沒有任何問題，房子本來就是有折舊的，銀行為了規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)老房子不予貸款很正常，但是對(duì)于中國的樓市，就會(huì)帶來重大問題。
我們都知道，在上世紀(jì)90年代，中國的樓市是極為幼稚的，實(shí)際建造量非常的小。大概是2001~2002年開始，樓市才開始步入黃金大牛市，價(jià)格飛漲的同時(shí)，也刺激地產(chǎn)商大干快上，建設(shè)出了大量的房子。
2003年以后的房子，從2018年開始，慢慢的都進(jìn)入銀行15年的預(yù)警線范圍內(nèi)，他們的房子交易會(huì)比正常的房子困難很多。
而實(shí)際上，還是有銀行愿意對(duì)20年房齡的房子進(jìn)行貸款的，金融圈哪怕有一個(gè)地方留了口子，資金都會(huì)從這個(gè)口子狂瀉而出，所以其實(shí)能對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響的時(shí)間，我們暫定為20年。
那大概就是2023年開始，逐漸就會(huì)有商品房進(jìn)入預(yù)警線內(nèi)，這個(gè)數(shù)量會(huì)越來越多，因?yàn)?003年開始中國地產(chǎn)是在加速建設(shè)的，地產(chǎn)商的建設(shè)能力是一年比一年強(qiáng)的。
當(dāng)累積的預(yù)警房源達(dá)到一定數(shù)量的時(shí)候會(huì)發(fā)生一件事情，那就是這些房的房主想脫手交易的時(shí)候，只能選擇全款的買主，而這樣的買主是非常稀缺的，如果想要成交，就必須大降價(jià)給予讓利。
當(dāng)20年的房源找不到銀行愿意貸款，被迫全款降價(jià)交易的時(shí)候，就會(huì)震懾15年的房源進(jìn)行降價(jià)，因?yàn)橘I主不愿意負(fù)擔(dān)將來無法脫手的風(fēng)險(xiǎn)，而15年的房源進(jìn)行降價(jià)，就會(huì)震懾10年的房源進(jìn)行降價(jià)，以此類推。
一直以來都有人說，中國樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是第一批房子70年產(chǎn)權(quán)到期后的風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)候肯定會(huì)大降價(jià)，但是我現(xiàn)在看來，老化房源無法貸款的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)大大提前與70年產(chǎn)權(quán)到期風(fēng)險(xiǎn)先行引爆。
我之前曾經(jīng)給大家說過一個(gè)判斷，最近二三年房價(jià)肯定是不會(huì)漲了，橫盤微跌，三五年橫盤之后，有可能再拉一波，如果拉了那一波，大概率可能就是中國擊鼓傳花的最后一棒了，在那最后一棒里，除了自己自住的，其他都得脫手。
商品房再怎么好，它也是商品，他會(huì)老化會(huì)折舊，它不是一個(gè)百年不變的永恒寶物，銀行的一堆博士精算師，你覺得是他們傻，還是你傻。
