索引詞：容積率、宗地總價(jià)、樓面地價(jià)、用地性質(zhì)、代征代建、變配電、地質(zhì)條件、現(xiàn)場(chǎng)條件、地下室、可售比、可售面積、產(chǎn)品定位

一個(gè)公司的存在，是以有利潤(rùn)為前提的，只要商品的成本小于經(jīng)營(yíng)的收入，這家公司就是賺錢的。房地產(chǎn)公司也不例外，如何判斷一個(gè)項(xiàng)目是否賺錢？當(dāng)然是需要從經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行分析，所以拿地前的投資測(cè)算尤為重要。投資測(cè)算想要做得準(zhǔn)確必須先掌握影響測(cè)算的重要信息，就如同蓋房子的原理，只有基礎(chǔ)結(jié)實(shí)了，上層建筑才能穩(wěn)當(dāng)。

1、容積率

容積率是一個(gè)很重要的規(guī)劃指標(biāo)，在土地信息中會(huì)明確項(xiàng)目的容積率，從而可以得出這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積，即

規(guī)劃計(jì)容建筑面積=土地面積*容積率

項(xiàng)目實(shí)際的計(jì)容建筑面積不得大于規(guī)劃計(jì)容建筑面積，由此我們能參考規(guī)劃計(jì)容建筑面積來(lái)推算出項(xiàng)目地上部分的體量大小。

2、宗地總價(jià)

土地信息里還包含了另一個(gè)重要信息：宗地總價(jià)。若是項(xiàng)目土地是以拍賣的形式出讓，則這個(gè)價(jià)格只是一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，實(shí)際土地價(jià)格會(huì)以此為基礎(chǔ)上浮，價(jià)高者得。宗地總價(jià)是項(xiàng)目成本的重要組成部分，尤其一線城市最為明顯，以上海某項(xiàng)目為例，宗地總價(jià)約占總成本費(fèi)用的60%，所以宗地總價(jià)在很大程度上會(huì)直接影響項(xiàng)目是否能夠盈利。

3、樓面地價(jià)

樓面地價(jià)其實(shí)是從容積率和宗地總價(jià)引出的又一個(gè)指標(biāo)，精確說(shuō)是一個(gè)平米指標(biāo)，能讓人們大致了解到一平米銷售面積中土地費(fèi)用有多少（假定銷售面積等于規(guī)劃建筑面積）。同時(shí)，土地費(fèi)用是一個(gè)固定值，也是一個(gè)公開透明的信息，有經(jīng)驗(yàn)的人得到土地費(fèi)用后，可以輕易估算出這個(gè)項(xiàng)目今后的售價(jià)，從而判斷未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。

計(jì)算樓面地價(jià)的公式如下：

樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/規(guī)劃建筑面積=土地單價(jià)/容積率

*輔助知識(shí)：容積率=用地范圍內(nèi)地上總建筑面積/項(xiàng)目總用地面積

4、用地性質(zhì)

用地性質(zhì)一般分五類： 商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上涉及的用地性質(zhì)一般為前三種，根據(jù)用地性質(zhì)以及容積率，我們可以初步判斷這個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及體量大小。值得注意的是，若是單一土地性質(zhì)，如商業(yè)用地、住宅用地，比較好估算項(xiàng)目的體量，但若是為綜合用地，無(wú)法直觀判斷項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，需根據(jù)強(qiáng)排方案才能判斷項(xiàng)目的業(yè)態(tài)與各業(yè)態(tài)的體量大小。確定了項(xiàng)目各個(gè)業(yè)態(tài)以及體量，才能進(jìn)一步測(cè)算項(xiàng)目的成本以及售價(jià)。

*輔助知識(shí)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

5、代征代建

代征代建是指項(xiàng)目建設(shè)用地中，包含了社會(huì)公共綠化和公共道路以及幼兒園、圖書館等公共設(shè)施，需要由此土地的開發(fā)者實(shí)施建設(shè)。由于這部分成本也會(huì)由開發(fā)者承擔(dān)，故在土地出讓合同中一定要看清楚是否有這部分的內(nèi)容，防止缺項(xiàng)漏項(xiàng)。同時(shí)注意明確以下幾個(gè)問(wèn)題：

代征綠地面積是否參與總體容積率計(jì)算

代征部分是否可以建設(shè)地庫(kù)、代建道路

代征道路、建筑或設(shè)施的成本投入及與各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)的關(guān)系

以上問(wèn)題會(huì)對(duì)成本造成較大影響，需在做投資測(cè)算前明確。

*輔助知識(shí)：如果出讓合同中已經(jīng)規(guī)定了代征代建對(duì)的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建議以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入成本。

6、變配電

部分項(xiàng)目在拿地前未明確配電條件，以至于拿地后該區(qū)域供電不足而需要自行建設(shè)變電站，由于變電站成本較高會(huì)造成項(xiàng)目后期成本增加，同時(shí)影響工期，打亂整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，故在拿地前充分明確市政基礎(chǔ)條件，如供水、供電、供暖、供氣、地下排洪管涵、地鐵施工保護(hù)區(qū)等。

7、地質(zhì)條件

在長(zhǎng)三角地區(qū)，有相當(dāng)大部分的成本費(fèi)用是埋在地下的，為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)殚L(zhǎng)三角地區(qū)是沖積平原，地下水位高，土質(zhì)松軟，樁基圍護(hù)及支撐的費(fèi)用較高（約占建安造價(jià)的5%~6%），若是遇到淤泥土質(zhì)或土質(zhì)較差的地區(qū)，還需要涉及換填或地基加固等做法。這些費(fèi)用都是花在地下，而且不同項(xiàng)目的地質(zhì)條件不同，采取的施工做法也多種多樣，故所需要的費(fèi)用差異很大，需要提前了解項(xiàng)目地質(zhì)條件，以便于能合理考慮成本費(fèi)用。

8、現(xiàn)場(chǎng)條件

基地周邊或內(nèi)部有可能出現(xiàn)拆遷、歷史保護(hù)遺跡、文物古墓、自然遺跡等，如果沒有預(yù)知，在開發(fā)過(guò)程中會(huì)造成額外的費(fèi)用，應(yīng)盡可能預(yù)先預(yù)知和處置。

9、地下室

地下室是一個(gè)影響項(xiàng)目利潤(rùn)的重要因素，為何要這么說(shuō)？原因有兩個(gè)，第一，地下室是由大部分不可銷售或售價(jià)較低的車位組成，也就是說(shuō)地下室建好之后只有成本的支出卻沒有或只有少部分銷售收入的流入，收支無(wú)法平衡；第二，建造地下室的成本非常高，尤其是在長(zhǎng)三角地區(qū)，由于地質(zhì)條件差，為保證建筑物的穩(wěn)固，樁基、圍護(hù)、支撐的成本都很高，而且這些費(fèi)用會(huì)隨著地下室的面積、層數(shù)、地下室開挖深度等因素的增加而增加，銷售單價(jià)對(duì)于地下室面積增加卻并不敏感，以至于成本總額增加銷售總額基本不變，利潤(rùn)被稀釋。

既然地下室會(huì)產(chǎn)生純成本，為何開發(fā)商還是要建設(shè)地下室呢？這里要引入停車配比的概念了。這個(gè)也是一項(xiàng)硬指標(biāo)，每個(gè)城市都有相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)除了要建設(shè)可以售賣的房地產(chǎn)產(chǎn)品，同時(shí)還要根據(jù)規(guī)定建設(shè)配套的停車位，想要獲得更大的利潤(rùn)，只能是在滿足規(guī)定的停車配比的同時(shí)盡量?jī)?yōu)化地下室的各項(xiàng)指標(biāo)。

10、可售面積 可售比

這里不講可售面積的概念，因?yàn)閺木W(wǎng)上查到的可售面積的定義與我們今天討論的問(wèn)題有點(diǎn)遠(yuǎn)，這里我只介紹一個(gè)公式（自己總結(jié)，也可能有考慮不周之處）：

可售面積=可計(jì)容積率的地上建筑面積+可申報(bào)產(chǎn)權(quán)的地下建筑面積(停車位)

*個(gè)別地區(qū)規(guī)定超高層在一定高度以上不計(jì)算容積率，則不適用于上述公式

而可售比是一個(gè)比值，反映的是可以銷售部分與整個(gè)項(xiàng)目之間的關(guān)系：

可售比=可售面積/建筑面積

由公式可知，可售比越大則預(yù)示著可銷售的產(chǎn)品越多，利潤(rùn)也就越多；反之，則會(huì)減少。當(dāng)然這個(gè)指標(biāo)也不是絕對(duì)的，還要具體問(wèn)題具體分析，有時(shí)可售比減小是一種銷售策略，房地產(chǎn)商可通過(guò)增加贈(zèng)送面積來(lái)提高售價(jià)，或是提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，使產(chǎn)品能盡快去化，同樣能獲得很好的收益。

11、產(chǎn)品定位

開發(fā)商生產(chǎn)出來(lái)的商品房說(shuō)到底還是一件產(chǎn)品，那么前期的產(chǎn)品定位尤為關(guān)鍵，這就像打仗時(shí)給部隊(duì)制定作戰(zhàn)目標(biāo)，所有人都要齊心協(xié)力奔著這個(gè)目標(biāo)使力。設(shè)計(jì)人員要使這個(gè)產(chǎn)品既要滿足產(chǎn)品定位的需求，又要降低不必要的設(shè)計(jì)造成成本增加，成本人員要根據(jù)這個(gè)目標(biāo)計(jì)算出達(dá)成目標(biāo)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用（人力、物力、財(cái)力），銷售人員要根據(jù)這個(gè)目標(biāo)確定消費(fèi)人群，制定銷售策略，預(yù)估銷售價(jià)格，銷售單價(jià)乘以可售面積，就能得出項(xiàng)目的銷售收入。收入減去成本得到利潤(rùn)，這也是拿地前房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題，畢竟生存問(wèn)題才是核心問(wèn)題。

投資測(cè)算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是否拿地起著關(guān)鍵性作用，所以編制時(shí)應(yīng)該全面考慮各種因素對(duì)于成本、售價(jià)的影響，同時(shí)還應(yīng)將成本與售價(jià)指標(biāo)進(jìn)一步分解，盡可能使各項(xiàng)費(fèi)用更加合理。目前房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂觀，去庫(kù)存壓力比較大，利潤(rùn)率不斷下滑，而土地成本卻在節(jié)節(jié)攀上，投資測(cè)算稍有不慎就有可能導(dǎo)致后期成本增加，更甚者會(huì)出現(xiàn)利潤(rùn)為負(fù)的現(xiàn)象，這樣的情況對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是非常不利的，要避免這類情況的發(fā)生，拿地時(shí)的投資測(cè)算應(yīng)更加謹(jǐn)慎，考慮問(wèn)題要更加全面，將所有風(fēng)險(xiǎn)都考慮在投資測(cè)算中。