房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理，拿地階段共分享了7篇，擬告一段落，現(xiàn)在開(kāi)始分享拿地后到首開(kāi)前階段。
拿地后到首開(kāi)前階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最復(fù)雜的一個(gè)階段，幾乎各個(gè)條線都在密集并行推進(jìn)工作，設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、招采、成本、工程、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人力等條線都在開(kāi)展工作。這個(gè)時(shí)候就需要有一個(gè)指揮棒，把各條線組合在一起，串在一起朝著共同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，分工配合。
一、投資交底、計(jì)劃先行
（一）投資交底會(huì)
拿地后，第一時(shí)間召開(kāi)投資交底會(huì)，很多時(shí)候拿地前具體落實(shí)人員和拿地后實(shí)操人員是兩批人員。一般企業(yè)都有拿地工作小組，投資部牽頭，設(shè)計(jì)部有投前組負(fù)責(zé)強(qiáng)排方案、初步方案，營(yíng)銷(xiāo)部有投前的市場(chǎng)組配合市場(chǎng)和量?jī)r(jià)分析，成本部有投前測(cè)算組負(fù)責(zé)目標(biāo)成本測(cè)算，財(cái)務(wù)有融資人員負(fù)責(zé)融資方案，一些具體工程策劃、計(jì)劃排布以下屬單位的人員為主。且拿地前的各部門(mén)參與深度不一樣。
基于以上，拿地后第一時(shí)間組織交底是非常必要的。由投資將地塊情況、經(jīng)營(yíng)思路和目標(biāo)對(duì)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)及平臺(tái)各管理?xiàng)l線做一個(gè)深入交底，讓拿地后的實(shí)操和管理對(duì)接相關(guān)人員快速熟悉項(xiàng)目情況，進(jìn)入狀態(tài)。
（二）計(jì)劃先行
1、拿地前：排布的計(jì)劃顆粒度較粗，一般為里程碑及一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，基于地塊基本情況、政策條件、工期經(jīng)驗(yàn)排布。
2、首開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃：拿地后需拉通交圈排布詳細(xì)可實(shí)操的詳細(xì)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。
（1）設(shè)計(jì)分項(xiàng)：總平方案初稿、總平方案定稿、總平戶型內(nèi)部確定、簡(jiǎn)易文本、正式報(bào)規(guī)文本、施工圖單位確定、PC圖紙深化單位（如有）、景觀設(shè)計(jì)單位確定、景觀方案定稿、精裝設(shè)計(jì)單位確定（如有）、確定樁型及樁長(zhǎng)、樁基施工圖（首開(kāi)）、底板基礎(chǔ)圖（首開(kāi)）、基坑支護(hù)方案、全套施工圖（電子版）、精裝施工圖（如有）
（2）前期報(bào)建分項(xiàng)：報(bào)規(guī)文本報(bào)進(jìn)、市長(zhǎng)會(huì)過(guò)會(huì)、總平公示開(kāi)始、圖審合格書(shū)、方案批復(fù)、精裝施工圖圖審合格證（如有）、土地款繳納、用地規(guī)、土地證、工規(guī)證、施工證、預(yù)售證
（3）成本招采分項(xiàng)：地勘單位定標(biāo)、土方清單、土方單位定標(biāo)、樁基清單、樁基（包含圍護(hù)樁）單位定標(biāo)、樁基檢測(cè)定標(biāo)、工程監(jiān)理定標(biāo)、總包模擬清單、總包單位定標(biāo)
（4）工程分項(xiàng)：詳勘進(jìn)場(chǎng)、詳勘數(shù)據(jù)出具（首開(kāi)）、前期土地平整完成（包括清表）、臨電臨水接入（如有）、樁基開(kāi)始施工、樁基完成（含檢測(cè)）、總包單位進(jìn)場(chǎng)、土方開(kāi)挖完成、基礎(chǔ)墊層施工完成、底板鋼筋綁扎完成、主體至正負(fù)零、主體達(dá)預(yù)售條件、取證交付樣板房（根據(jù)地方政策要求，如有地區(qū)要求精裝修含全裝修項(xiàng)目，必須有交付樣板房，可實(shí)體可臨建，政府驗(yàn)收后才能取證）
（5）經(jīng)營(yíng)會(huì)議：跟蹤公司內(nèi)部首開(kāi)前的重要經(jīng)營(yíng)決策會(huì)議，如啟動(dòng)會(huì)、方案會(huì)等。
【文章完，未完待續(xù)】
系列文章：
《第952篇|房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理——拿地階段（1）》
《第955篇|房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理——拿地階段（2）》
《第957篇|房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理——拿地階段（3）》
《第959篇|房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期管理——拿地階段（4）》
